徐某一与刁某正、徐某二共有物分割纠纷一案的二审民事判决书

律师观点分析

上诉人（原审原告）：徐某一，男，1975年3月12日出生，汉族，住南京市白下区。

委托诉讼代理人：史XX，江苏致祥律师事务所律师。

委托诉讼代理人：沈XX，江苏致祥律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：刁某某，男，1973年2月27日出生，汉族，住南京市白下区。

被上诉人（原审被告）：徐某二，女，1971年11月18日出生，汉族，住南京市秦淮区。

上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：xxx，江苏xx律师事务所律师。

上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：xxx，江苏xx律师事务所律师。

审理经过

上诉人徐某一因与被上诉人刁某某、徐某二共有物分割纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初15657号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

上诉人诉称

徐某一上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费和保全费由刁某某、徐某二承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。一、案涉房屋、储藏室、车库由其和刁某某共同出资购买，购置款共计422685元，其出资348000元，刁某某出资74685元，除此之外没有其他人出资。其支付购房款时应资金不足向徐某二借贷60000元，该60000元属于借贷，不属于徐某二对案涉房屋、储藏室、车库的出资。其在一审中亦提供了刁某某手写的出资证明、出资比例加以证明。案涉房屋最初系刁某某单位的福利，其借刁某某的名义买房，后因刁某某反悔要求与其按共同出资的方式购房，用此次买房机会将公积金作为购房出资款。徐某一考虑到亲戚关系，认可与刁某某共同出资购房。二、刁某某称案涉房屋在2016年8月至2019年6月期间未出租，未产生租金收益，但没有提供充分证据证明。刁某某自认于2016年将案涉房屋挂在中介公司出售，但当时并未告知徐某一，严重侵犯了徐某一的合法权益。三、徐某二、刁某某称婚后财产归各自所有，却未提供任何证据证明，一审法院直接依据该陈述认定事实，缺乏依据。

被上诉人辩称

刁某某、徐某二辩称，一、60000元徐某二的出资而非借款。自2010年至一审审理期间，徐某一从未提出该60000元是借款，也未要求还款，双方之间没有借条也没有借贷合意。一审法院将该60000元认定为徐某二的出资购房款后，徐某一在不服一审判决的情况下，改称该60000元系借款，不符合常理。二、案涉房屋的实际出资情况为：徐某一仅出资7.8万元，徐某二的父母出资21万元，徐某二出资6万元，刁某某出资74685元，一审法院未全部采纳该观点，而是将徐某二父母出资的21万元算在了徐某一出资份额中，徐某二为维护家庭和睦和母亲养老事宜而未就此提起上诉。其母亲之所以将养老金都拿出来购买案涉房屋，正是因为希望晚年时能够老有所依，希望徐某一尽到赡养义务，但徐某一常年在国外，对年迈多病的母亲不管不顾，一心想着从母亲和徐某二处提取钱财，法律不应支持徐某一的上诉请求。

徐某一向一审法院提出诉讼请求：一、确认位于南京市江宁区属于其和刁某某、徐某二共有，其享有82.33%的所有权份额；二、刁某某、徐某二支付其上述房屋及车位、储藏室按照市场价320万元计算的其享有的所有权份额对应的价款2634560元；三、刁某某、徐某二支付其上述房屋租金收益72000元（自2016年8月20日计算至2019年8月19日，按每月2000元计算）中的59277.6元。

一审法院认定事实:刁某某、徐某二系夫妻关系，徐某二、徐某一自述系姐弟关系。刁某某系江苏经贸职业技术学院教师。2009年，因刁某某作为江苏经贸职业技术学院中层干部可购买带有集资性质的商品房，刁某某、徐某二与徐某一约定三人共同出资、以刁某某、徐某二名义购房，但未约定各方享有的所有权份额。后刁某某、徐某二购买了位于南京市江宁区房屋（即案涉房屋）、同幢14室储藏室以及车位（车位无所有权登记手续），价款合计422685元。上述价款中，徐某一出资288000元（包含其父母代为出资部分），徐某二出资60000元，刁某某出资74685元。2010年10月至2011年3月期间，案涉房屋产生太阳能热水器费用、物业费、公摊水电费、装修服务费合计3247元。2010年11年20日，徐某二、徐某一之母吴某按照徐某一、徐某二合计的出资比例82.33%向刁某某支付了上述费用中对应的2673元。案涉房屋的装修费与截至2015年7月获得的租金相抵。对于2015年8月至2016年8月的租金，刁某某已按照徐某一、徐某二合计的出资比例82.33%支付吴某20377元。一审中，双方当事人均主张案涉房屋归对方所有，由对方按其享有的所有权份额支付相应价款。刁某某、徐某二陈述，二人婚后所得财产归各自所有。刁某某陈述，自2016年8月至2019年6月案涉房屋未出租，原因为在此期间其将房屋挂在中介公司出售，但一直未售出；自2019年7月1日起出租，每月租金3000元，其已将租金支付给吴某。

一审法院认为：不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。本案中，徐某一及刁某某、徐某二共同出资购买了案涉房屋、储藏室及车位，徐某一与刁某某、徐某二并非家庭关系，故对不动产的共有应视为按份共有，且各方未约定对共有不动产享有的份额，故应按出资额确定份额。对于刁某某、徐某二关于刁某某享有优惠购房资格及经办购房及装修事宜的辩解，因从案涉房屋、储藏室等购买后产生的费用及收益情况来看，双方亦是根据出资额确定相应的权利、义务，只是将徐某一、徐某二的权利、义务合并由二人之母吴某享有及承担，故对该辩解一审法院不予采纳。刁某某、徐某二虽然系夫妻关系，但约定婚后所得财产归各自所有，故根据各自出资比例，一审法院确定对于案涉房屋及储藏室，徐某一享有的所有权份额为68.14%，刁某某享有的所有权份额为17.67%，徐某二享有的所有权份额为14.19%。因案涉车位无所有权登记手续，权属性质不明，徐某一要求确认其对车位享有82.33%的所有权份额，一审法院不予支持。因双方当事人对房屋处置无法达成一致意见，对于徐某一要求案涉房屋归刁某某、徐某二所有，刁某某、徐某二支付其相应价款的主张，一审法院不予支持。双方可待份额最终确定后协商共同将房屋出售，然后按照各自享有的所有权份额分割价款。徐某一作为享有所有权份额68.14%的所有人，怠于履行房屋管理职责，未提供证据证明2016年8月至2019年6月期间房屋已出租，故对其要求分割2016年8月至2019年6月期间房屋租金的主张，一审法院不予支持。对于自2019年7月1日起至2019年8月19日止期间的租金，徐某一主张按2000元每月计算，系自行处分权利，并无不当。刁某某主张其已将此期间的租金支付吴某，未提供证据予以证明，故对于该部分租金其应按照相应比例支付徐某一2271.33元（3333.33元×68.14%）。

据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十三条、第一百条第一款、第一百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、位于南京市江宁区，徐某一享有的所有权份额为68.14%，刁某某享有的所有权份额为17.67%，徐某二享有的所有权份额为14.19%；二、刁某某于判决发生法律效力之日起10日内支付徐某一租金2271.33元；三、驳回徐某一的其他诉讼请求。一审案件受理费28351元，财产保全费5000元，合计33351元，由徐某一负担22725元，由刁某某负担5893元，由徐某二负担4733元。

徐某一对于一审判决认定的事实提出异议如下：一、一审判决书第3页中“2009年，因刁某某……但未约定各方所有权份额”的内容不符合事实，实际上，当时其母和姐姐徐某二均称案涉房屋是为徐某一购买，并非其与刁某某、徐某二共同投资购房，但因其资金不够，刁某某以公积金账户中的款项出资74685元。其总共对案涉房屋出资368000元，除了其和刁某某之外，没有其他人对案涉房屋出资。二、一审判决书第3页中“上述价款中……徐某二出资60000元”的事实认定有误，实际上，徐某二未对案涉房屋出资，该60000元是借款性质。其在一审中提交的刁某某于2010年4月9日出具的证明中明确将徐某二的60000元括注为借贷。此外，刁某某、徐某二在一审中提交的出资明细单中也载明，2010年4月9日出资系提前还款后的数额，当时徐某一已归还刁某某1××00元，归还徐某二20000元。实际上，徐某二借给徐某一的该60000元已在2010年11月、12月左右由徐某一的母亲吴某代为归还给徐某二、刁某某，这与刁某某在一审中作出的吴某于2010年12月出资120000元的陈述可以印证。该120000元并非吴某或徐某一对案涉房屋的出资，而是徐某一通过吴某归还刁某某、徐某二的借款。案涉房屋购置款已于2010年4月全部出资完毕，不可能在2010年12月份还有出资。从徐某一在一审中提交的证据来看，所有对案涉房屋的分配金额及分配比例、分摊费用等均仅有徐某一、刁某某两人，未出现过徐某二或其他人。徐某一在一审中提交的录音资料以及证人吴某的证言均可证明该60000元借款已归还给徐某二。三、一审判决书第4页中“刁某某、徐某二陈述二人婚后财产归各自所有”的事实认定有误，徐某一不予认可。案涉房屋的产权证上载明该房屋为共同共有，从这一点来说，就与一审法院认定刁某某与徐某二婚后所得财产归各自所有相矛盾。四、一审判决书第4页中“自2019年7月1日起出租，每月租金3000元，其已将租金支付给吴某”的事实认定有误，徐某一未见到任何支付凭证，也未收到吴某支付的租金，徐某一对此不认可。徐某一对一审法院查明其他事实没有异议。

刁某某、徐某二对一审判决书第3页中“上述价款中，徐某一出资288000元（包含其父母代为出资部分）”的事实认定有异议，认为徐某一实际出资78000元，徐某一的父母出资210000元。刁某某、徐某二对一审法院查明其他事实没有异议。

本院查明

本院对一审法院查明事实中双方当事人均无异议的部分予以确认。

徐某一在本案二审中提交2017年7月29日接处警工作登记表一份，用于证明双方当事人因案涉房屋问题协商未果发生纠纷，徐某二报警。

徐某二对该接处警记录的真实性予以认可，但认为不能证实徐某一的证明目的。

刁某某则认为，该接处警记录恰能证明徐某一存在严重问题。

二审中，本院组织双方当事人梳理其就案涉房屋书写的单据，查明：

2009年12月14日，刁某某填写案涉房屋及储藏室、车位的签约确认单，载明：主产权人刁某某、共有权人徐某二。

2010年3月20日，刁某某出具手写证明，载明，截至2010年3月13日，累计收到徐某一支付案涉房屋房款25万元。

2010年4月9日，刁某某手书证明一份，载明，

截至2010年4月8日以前，案涉房屋房款承担情况如下：徐某一：250000，徐某二80000（借贷），刁某某92685；

截至2010年4月9日，案涉房屋房款承担情况如下：徐某一：250000+15000+3000+20000=288000；徐某二：80000-20000=60000（借贷）；刁某某：92685-15000-3000=74685。

2010年11月20日，刁某某在一张打印表格的空白处手写：2010.10-2011.3，太阳能热水器1975，物业费650，公摊水电费200，装修服务费412----3247，比例：徐某一348000／42685＝82.33%，3247×82.33%＝2673，刁某某：74685／42685＝17.67%，3247×17.67＝574，已收到吴某代徐某一支付的￥2673。

2011年9月25日，刁某某手书：

一、储藏室需补缴款：5298，徐某一：5298×82.33%=4360，刁某某：5298×17.67%=938；

二、房屋维修基金：119.78m2×75元/m2=8983.5元；

三、房屋（不包括储藏室、车位）119.78m2×3042元/m2=364371元，364371×1.5%=5465.6；

四、三项合计5298+8983.5+5465.6=19747；

五、分摊徐某一19747×82.33%=16258，刁某某19747×17.67%=3490，已收到徐某一支付的现金￥16300。

页面首行手书2012.4.5的单据一页，载明：一、储藏室需补缴：5298；二、维修基金：1567（储藏室）＋8983（主屋）＝10550；三、契税：1.主屋：3643.7-3643.7／2＝1822（退税50%），2.储藏室858.4，3.合计：2680.4；四、工本费：1.房产证：1××,2.土地证36,3.合计216；五、分摊：5298＋10550＋2680.4＋216＝18744.4,18744.4＊82.33%＝15432,18744.4＊17.67＝3312，因上次收到徐某一预付￥16300，所以应退16300-15432＝868元。该单据末尾处，有吴某手写“已收到868元”字样，落款日期为2016.8.6.

落款日期为2016年8月6日的手写备忘一份，载明：1.第一次装修结束，实际支出成本总计:￥46815,截止2015年7月底，房租收入总计￥48000，多处数额视为管理费和车费补贴，双方平账。2.2015年8月，第二次出租前，必要的清洁、维修支出，总计￥1650，截止2016年8月，房租收入总计26400，26400-1650＝24750，—82.33%＝20377，—17.67%＝4373。吴某在该字据尾部手书“收到2015.8-2016.8的房租分配款20377元”，徐某二作为见证人在该手书字据上签名。

另有一份没有记载立据时间，刁某某称应该形成于2012年的字据，系其将资金出处进行的整理，其中载明：

2006.1.208万—徐某二4万，—徐某一4万（利红从为徐某一保管的余款中支付）

2009.125万—徐父2万，—股票账户3万（吴某）2010.1.2013.2685—刁9.2685，—利红4

2010.316万（徐父）

2010.4.9徐某一出资3.8万（其中1.5万从吴某股票账户提取），提前还款后—刁9.2685-1.8＝7.4685，—利红8-2＝6

2011.4太阳能热水器等分摊0.3247—徐某一0.2673，—刁0.0574

2011.9.25徐某一出1.63万，用于支付分摊1.5432—储藏室补缴0.5298，—维修基金1.055，—契税0.268，—工本费0.0216

二审中，徐某一主张，上述2010年4月9日的刁某某手书证明中写在徐某二名字后的6万元也应作为徐某一的出资，因为该6万元写明为借贷。

徐某二对徐某一的该主张不予认可，并陈述，2010年4月9日的证明是其对徐某一的亲情，对徐某一作为弟弟的信任。

本院询问刁某某、徐某二，为何2010年11月20日的字据、2011年9月25日字据、抬头显示为2012年4月5日字据以及2016年8月6日的备忘中，对比例均作82.33%和17.67%的区分。

徐某二回复，因为这6年时间其与刁某某的婚姻关系不稳定，刁某某是投资，不是借款，加上其家的投资。

刁某某回复，这是两方投资主体的关系，一方是其，另一方是徐某一、徐某二以及徐某二的父母。当时大家约定用徐某一名义代表他们家的利益。

本院询问刁某某，为何在2010年4月9日的字据中其又将徐某一、徐某二、刁某某分开列明，没有将徐某二娘家和刁某某作为两方列明。

刁某某回复，因为其彼此间不信任，经常为琐事产生纠纷。该字据是其一人所写，后因徐某二的父亲患绝症，其认为应当考虑事情真相。

徐某二则陈述，如果是一个正常的家庭，不会有这么多字据，这从侧面也可以证明徐某二、刁某某夫妻关系不好。

刁某某、徐某二另陈述，字据写的很清楚，是一方、另一方。2012年上半年做了具体明确的列表，说的很清楚。

本院另查明，一审中，徐某一申请母亲吴某出庭作证。吴某到庭提供证言称，徐某一自十几岁出国务工，一直没有钱回来，是徐某二好心好意为徐某一着想，代徐某一买房，但是越做越心酸。徐某一的父亲在世时是老师，钱是徐某一父亲的，由其出资，因为徐某一是儿子。购房前后一共出资多少其已记不清，刁某某给过其房屋租金，但具体数额其也记不清了。徐某一在本案中提交的字据最早保存在其手上，后被徐某一拿走。

以上事实，有字据、一审法院庭审笔录以及本院询问笔录在案为凭。

本院认为

本院认为，一审法院认定徐某一就案涉房屋出资288000元，持有案涉房屋、车库的68.14%产权份额，徐某一则上诉主张其出资348000元，享有案涉房屋、车库82.33%的所有权。两者的差距实际为前述字据中被列于徐某二名下并被括注为借贷的60000元款项的性质认定。本案二审争议焦点即，该60000元款项应认定为徐某一的出资款还是徐某二的出资款。

本院认为，该6万元应被认定为徐某一的出资款，理由如下：

一、根据2010年4月9日的刁某某手书证明，徐某二虽被作为案涉房屋房款的承担方，但其名后的相应款项均被括注为借贷，从该份单据中可见，徐某一还在当天归还了徐某二2万元款项。徐某二虽称其该6万元系其出资，但其对于为何在6万元后括注借贷未给出合理解释。

二、自2010年11月起，刁某某手书字据中载明的案涉房屋比例中再未出现徐某二的名字，而案涉房屋各项费用的负担和房租收益的分配均是按照徐某一82.33%，刁某某17.67%的比例进行。

三、2010年11月20日的字据显示，就案涉房屋物业、公摊水、电等费用按比例分摊后，刁某某手书收到吴某代徐某一支付的2673元，仍未将徐某二作为应负担相应费用的主体，且将吴某与徐某一分列清楚，与其在本案中抗辩所称的将徐某一、徐某二、吴某作为一方的理由不符。

四、根据2011年9月25日刁某某的手书字据，刁某某将补交储藏室款、房屋维修基金等费用按比例分摊后，载明已收到徐某一支付现金16258元，而该数额正是徐某一按82.33%的比例分摊相应费用的全部数额。

五、根据首部写为2012.4.5的字据，刁某某重新核算上述费用的分摊数额后，载明应退徐某一868元，该款亦由吴某代收。

六、根据2016年8月6日的手写备忘，对案涉房屋在2015年8月至2016年8月期间的租金收益进行分配时，吴某写明收到82.33%的分配款20377元后，徐某二作为见证人签字。

综上可见，徐某二仅在2010年4月9日的字据中作为案涉房屋房款承担人列明，但相应款项后均被括注为借贷，此后，在刁某某出具字据中，徐某二从未被列为案涉房屋份额的持有人，而徐某二不仅对此没有异议，还在2016年就案涉房屋的租金收益进行分配时作为见证人签字确认。即便如其所述，其与刁某某婚后财务独立，但其在数年来不仅未向刁某某主张其就案涉房屋的份额、要求参与案涉房屋收益的分配，也没有提交证据证明其对案涉房屋产生的费用参与了分摊。较之于此，徐某一关于该60000元系向徐某二的借款的主张不仅有字据中括注的借贷为证，更与其数年来以82.33%的比例对案涉房屋行使权利、承担义务的行为契合。因此，本院认定，该60000元款项应认定为徐某一的出资款，根据徐某一出资占案涉房产购入价的比例计算，徐某一应对案涉房屋和储藏室享有82.33%的所有权份额。

但对于徐某一要求刁某某、徐某二向其支付该82.33%份额所对应的2634560元款项的诉讼请求，因案涉房屋未被售出，双方当事人对于案涉房屋的目前市场价亦不能形成一致意见，一审法院在本案中未支持徐某一的该项诉讼请求，认为双方可在共同出售案涉房屋后再行分割价款，并无不当。

至于徐某一要求刁某某、徐某二分配2016年8月20日至2019年8月19日期间的59277.6元租金的主张，本院认为，对于其中2016年8月至2019年6月的部分，因徐某一并无证据证明案涉房屋在此期间实际处于出租状态，徐某一的该部分诉讼请求缺乏充分依据，一审法院对此不予支持，并无不当。双方当事人均认可，案涉房屋自2019年7月1日起租出，而徐某一作为案涉房屋82.33%产权份额的持有人，其要求按该比例分配相应租金收益的主张应予支持。根据徐某一关于按2000元一个月的标准分配收益的主张，刁某某应向徐某一支付2019年7月1日至8月19日期间的租金收益分配款3225.81元（2000元÷31天×50天）。

综上，徐某一的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初15657号民事判决第三项；

二、变更南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初15657号民事判决第一项为：位于南京市江宁区，徐某一享有的所有权份额为82.33%，刁某某享有的所有权份额为17.67%；

三、变更南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初15657号民事判决第二项为：刁某某于本判决发生法律效力之日起10日内支付徐某一租金3225.81元；

四、驳回徐某一的其他上诉请求。

二审案件受理费28333元，由徐某一负担20207元，由刁某某负担8126元。

本判决为终审判决。