北京京平律师事务所
律师观点分析
骆利与张晶返还原物纠纷一案二审民事判决书
发布日期：2017-05-25浏览：129次
北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京02民终2248号
上诉人(原审原告)：骆利，女，1969年11月14日出生。
委托诉讼代理人：王新亮，北京京平律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)张晶，女，1956年3月26日出生。
委托诉讼代理人：杨柳，北京市京都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾严，北京市京都律师事务所律师。
原审第三人：李昂，女，1988年7月11日出生。
原审第三人：张浩，男，1982年6月27日出生。
上诉人骆利因与被上诉人张晶及原审第三人张浩、李昂返还原物纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2015)东民初字第15346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人骆利及其委托诉讼代理人王新亮，被上诉人张晶及其委托诉讼代理人杨柳，原审第三人张浩到庭参加诉讼。原审第三人李昂经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
骆利上诉请求：撤销一审判决，改判支持我方一审诉讼请求。事实和理由：1.本案为返还原物纠纷，一审法院却偏离案由围绕张晶与李昂是否存在房屋买卖关系进行审理;2.我与张晶之间不存在房屋买卖关系、张晶与李昂之间不存在房屋买卖关系，张晶与李某1之间的付款凭证虚假;3.一审法院追加李昂、张浩作为第三人程序不当;我自取得房屋所有权之日起，任何人未经我同意的占有即为无权占有，我有权要求张晶返还房屋。
张晶辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求驳回骆利的上诉请求，依法维持原判。虽骆利取得了房屋所有权证书，但并未取得完全的所有权。骆利从未向李昂、李某1支付任何购房款，而是向我支付购房款，我亦协助其取得产权，双方之间依法成立房屋买卖合同关系。追加李昂和张浩为第三人，因二人是全程参与交易过程，并无不当。
张浩述称，希望维持原判，我与张晶的意见相同。
李昂未到庭陈述意见。
骆利向一审法院起诉请求：1.张晶立即将北京市东城区×××号院1号楼5层618室房屋(简称涉诉房屋)返还给我;2.张晶按照每月1万元的标准向我支付自2014年1月3日起至实际搬离之日止的房屋占用使用费。
一审法院认定事实：涉诉房屋原为李昂于2010年1月28日从北京新徐房地产开发有限公司处购买，房价2243430.48元。2014年1月2日，骆利与李昂签署《存量房屋买卖合同》，合同编号C××，约定买卖涉诉房屋，建筑面积79.51平方米，房屋总价款2249660元。买卖双方于当天办理房屋过户手续。次日，骆利取得房屋所有权证。涉诉房屋现由张晶居住。
庭审中，骆利出具《房屋所有权转移登记申请书》及李昂与骆利签署的《存量房屋买卖合同》(合同编号C×××)，证明骆利从李昂手中购买涉诉房屋。对此，张晶认可真实性，但认为李昂系接受张晶的指示过户房屋产权给骆利，骆利与李昂签订网签合同仅仅是为了过户的需要而签订。张晶出具张浩与李昂于2013年3月26日签订的《房屋买卖合同》，载明卖方(甲方)李昂，买方(乙方)张浩，落款处甲方系李某1代，乙方张浩，证明张晶借张浩名义与李昂签订合同。张晶基于履行该房屋买卖合同，合法取得涉诉房屋的居住使用权。李昂基于与张晶的房屋买卖合同，将房屋过户给骆利。对此，骆利认为无法核实合同双方的签名，对真实性存在异议，不认可关联性，并称即使交易真实，也是张浩与李昂签订，不能证明张晶与李昂之间存在房屋买卖关系。对此，张浩、李昂均认可真实性。张晶出具收条原件及银行转账记录，证明张晶与李昂签订合同当日即支付房款6万元;2013年9月16日，张晶向李某1的银行账户转款262万元;于2013年9月22日，张晶向李某1支付100万元。至此，张晶向李昂付清全部房款共计368万元，张晶的合同义务履行完毕。对此，骆利称无法核实收条是否为李某1本人签字，银行转账记录的真实性无法核实，不认可两份证据的关联性，也无法证明系张晶交纳的购房款。对此，张浩、李昂均认可真实性。张晶出具银行综合账户明细，证明骆利于2013年12月8日、9日、20日、21日、26日及2014年5月5日向张晶共计支付房款258.8万元，其中一笔钱款是贷款98.8万元，系通过贷款经办人员直接付给张晶的。另称双方口头约定的购房款是390万元，骆利尚未支付购房款余款131.2万元。对此，张浩、李昂均认可真实性。骆利认可付款金额真实性，但不认可证明目的。并称因为双方系朋友，2013年10月张晶告知骆利称急于换一套大房屋，出于友情向骆利以260万元出售涉诉房屋。因骆利当时没有经济实力，张晶表示可以先支付130万元得到房屋后再抵押进行贷款，支付尾款。故骆利向张晶支付140万元作为购买涉诉房屋的购房款。但在2014年1月3日，骆利与张晶办理过户手续时，李昂出面办理过户，才得知张晶不享有房屋所有权。骆利提出异议，张晶称李昂是其侄女，故骆利与李昂进行了房屋买卖。骆利询问张晶剩余房款如何支付，经商定，继续由骆利支付给张晶。骆利通过银行贷款支付了120万元。其中1.2万元作为张晶应承担的佣金，直接扣给了中介。
张晶申请证人李某1到庭作证。证人李某1称，因为限购，房屋产权落在李某1之女名下，但是买房屋的钱约240万都是李某1出资。张晶与证人李某1通过共同的朋友认识，张晶要向李某1买房。2013年3月26日，李某1和张晶的侄子签订房屋买卖合同，买卖位于朝内大街的房屋，在张晶授意下与张晶的侄子签订了合同。经手人是张晶和李某1。张晶支付6万元定金，李某1基于朋友关系，将房屋钥匙给了张晶。房价款368万元也由张晶付清了，所以按张晶的意思操作。2014年1月3日过户时，张晶要求过户给骆利，而不是张浩。证人李某1与骆利只有这一次见面，没有与骆利协商过房屋价款，也没有收过骆利的付款。证人李某1向法庭提交与张晶之间银行转账记录及购房发票与契税发票。对此，骆利、张浩、李昂均认可真实性。李昂将证人李某1提交的材料作为证据提交，称向李某1账号转账即视为向李昂履行支付购房款的义务。骆利不认可证人证言，称证人所述房屋买卖合同没有书面合同，涉诉房屋也不是证人李某1的。对于证人李某1提供的银行汇款明细、购房发票及契税发票，真实性认可，但不认可证明目的，主张交易明细单无法看出是张晶汇给李某1的购房款。
此外，张晶申请证人蒋某到庭作证。证人蒋某称，其与张晶原系朋友。2014年1月6日，骆利在银行办理贷款250万元，当时蒋某在场，知道骆利贷款是为了还张晶房款。当天贷款没有办成。对此，骆利认为证人出庭作证超过举证期限。张晶申请证人张某到庭作证。证人张某称，2013年12月，张晶找到证人要求帮忙给一个朋友即骆利办理房屋过户手续。2014年3月，办理过户手续的当天，张晶带着李昂父女和骆利去办理手续，当天骆利支付张晶140万元，其余款项等过户之后支付。骆利询问证人时，证人称与张晶有钱款往来。对此，骆利认为证人出庭作证超过举证期限。对此，张浩、李昂无异议。
经询，骆利称购买涉诉房屋的房价款为260万元，为了避税在网签合同上约定房价款为242万元。张晶称，李昂将涉诉房屋以368万元出售给张晶后，张晶将涉诉房屋以390万元出售给骆利，并指示李昂直接过户给骆利。张晶称，2013年4月与骆利相识，同年12月买卖涉诉房屋时因双方关系良好，并未签订书面房屋买卖合同。同时称，骆利付完全部房款，才向骆利交付房屋，但对此张晶无法提供证据加以证明。李昂称，出售涉诉房屋的房价款为368万元，买受人是张晶，而不是242万元出售给骆利，李昂与骆利、张晶不是一房二卖的关系。
另询，张晶称2013年3月向李昂购房后，李昂即交付涉诉房屋由张晶实际居住至今。骆利认可购买涉诉房屋前，张晶即在涉诉房屋中居住，李昂未向其交付房屋。李昂称并非其亲自办理，不清楚，但认可证人李某2和交付定金后即向张晶交付房屋的陈述。张浩亦认可证人李某1的陈述。
关于房屋的使用价格，经骆利申请，一审法院委托北京中资房地产土地评估有限公司进行鉴定。该公司于2016年4月7日向法院函复称，因欠缺市场资料，无法进行评估。经双方同意，一审法院到相关房屋经纪公司进行询价。对此，骆利与张晶认可真实性。张晶认可骆利主张2014年至2016年期间涉诉房屋租金价格水平为一万元每月。
另查，骆利于2015年3月27日起诉张晶租赁合同纠纷一案，要求确认双方租赁合同解除并交还涉诉房屋，支付租金等。2015年6月18日，一审法院作出(2015)东民初字第04539号民事判决，以现有证据无法证明双方之间存在房屋租赁合同关系为由，驳回骆利的全部诉讼请求。骆利不服判决，提起上诉。2015年9月7日，北京市第二中级人民法院作出(2015)二中民终字第08709号民事判决，以相同事实、理由维持原判。现骆利与张晶之间就涉诉房屋存在民事纠纷。经法院释明双方可以另行诉讼解决，但双方并未在本案审理期间提出诉讼。
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