确认合同效力纠纷

律师观点分析

原告诉称

原告A、B向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告双方于2018年6月6日签定的《房屋出售协议书》合法有效，房屋的所有权及土地使用权(C名下：）归原告方所有；2、请求依法判令房屋的附随部分院子的所有权属于原告；并办理过户手续；3、案诉讼费、保全费用由被告承担。事实与理由：2018年6月6日，原被告双方签定《房屋出售协议》，协议约定由被告将自己位于陇南市xxx号的房屋出售给原告，由原告向被告支付房屋价款66万元。协议签定之前，原告按照口头约定向被告支付了25万元，协议签定之时，原告向被告支付了35万元，后原告又向被告支付了8万元，至此，原被告双方之间签定的《房屋出售协议》原告方已经履行完毕，按时、足额的向被告支付了购房款。为使原被告双方于2018年6月6日签定的《房屋出售协议》能够顺利履行，原被告双方于2018年10月21日签订了《补充协议书》。原告方按时、足额的向被告支付了购房款，被告却找各种理由推迟办理过户手续，原告方多次催促被告协助办理过户手续，但是被告不予配合。

原告认为，合法的《房屋出售协议书》应该受到法律的保护。原被告双方作为完全民事行为能力人，完全可以处分自己的财产，应该能够预知签定《房屋出售协议书》的法律后果，《房屋出售协议书》是基于原被告双方的共同意思表示，原被告双方应该遵守并执行。被告收取了原告方的购房款，但是却不协助原告方办理过户手续，不仅影响了原告的经济生活，更破坏了自己的诚信。为维护原告的合法权益，现棍据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。

被告辩称

被告B辩称，一、原、被告之间没有房屋买卖的意思表示，被告与原告A系堂兄弟关系，自2018年以来多次向其借款，因没有及时偿还借款，遂签订了《房屋出售协议书》，该协议书实质上就是担保，原告也没有向我交付所谓的68万元房屋转让款。二、2018年10月21日签订的《房屋转让合同》是虚假的，没有实际履行，不具有法律效力。我在《房屋转让合同》上签字并出具68万元的收条是在被逼迫的情况之下所为，且收条上并无我妻子D的签字。原告为了要钱将我非法拘禁三天两夜。三、《房屋出售协议书》66万元的价款显失公平，是不符合市场交易规则的。涉案房屋市场价在300余万元。四、我并没有收到原告以任何形式支付的任何购房款。原告向法庭提交甘肃省农村信用合作社回单的交易类别均为现存、现取或转取，不能反映交易金额已向我支付的事实。综上所述，请依法驳回原告的诉讼请求。

被告D辩称，协议和合同我都不知道是怎么来的，当时我在娘家，我也没有签字。

就原、被告向本院提交的证据，经本院审查，认定如下：

原告提交的证据：被告认为《房屋出售协议书》、收条是在原告的胁迫之下所为，但被告未提交受胁迫的证据；认为房屋售价显失公平，未提交与之相关的市场价，且调解书证实，原告与他人所议售价低于本案的合同价；录音资料虽未事先征得相关人员的同意，但录音是针对相关商业活动而非个人隐私或商业秘密等。综上所述，被告的质证意见不予采纳，原告提交的证据予以采信。

被告提交的证据：甘xxxxx不动产权登记证书是对王家庄33号的房屋院落的单独登记，院落与房屋不可分割，且该产权登记的时间是原、被告签订《房屋出售协议书》之后。原告提交的录音资料表明，被告D对其夫C将涉案房屋出售给原告是知情的。综合上述事实，被告认为院落不在《房屋出售协议书》确定范围之内证明目的不予采信。

根据原、被告的陈述及质证、认证的情况，本院确认以下案件事实：

2018年6月6日，原告A、B与被告C签定《房屋出售协议》，约定由被告C将自己位于陇南市xxx号的房屋以66万元的价款出售给二原告。协议书载明，签订合同时原告已向被告支付60万元，余款在房屋过户后支付。同日，被告向原告出具了收到现金60万元的收条。原告提交的银行转账凭证等证实，签订协议的当日原告A向被告D在邮政银行账号为×××的账户汇款14万元，2018年5月20日、7月5日，向D在农村信用社的账户转款20万元、7.4万元，通过微信转账3.81万元。

2018年6月6日，为了使被告尽快办理过户手续，经双方协商后签订了《房屋转让合同》，将房屋价款变更为68万元，约定在当日付清全部款项。同年10月21日，被告C、D向原告出具了收条，载明：“今收到AB交来购房款680000元，陆拾捌万元整，付款方式为现金。收款人：CD2018年10月21日”。因被告未按约定将房屋腾交原告以及办理相关过户手续，原告诉至本院。

本院查明

另查明，2018年3月份，被告将涉案房屋以62万元的借款协议转让给E，E交付定金12万元。双方发生纠纷后诉至本院，本院于2018年11月30日以（2018）甘1202民初4371号民事调解书调解C、D返还E定金13.1万元。

审理中，原告申请诉讼保全，本院于2019年3月27日以（2019）甘1202民初1103号之一民事裁定书裁定：对位于甘肃省xxx庄被申请人C名下的国有建设用地以及上述建设用地上的建筑物予以查封，查封期限为一年。

本院认为

本院认为，原、被告之间签订的《房屋出售协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，原告要求确认该协议有效的诉讼请求予以支持。原告已支付合同约定的价款68万元，履行了自己的合同义务，被告应以约履行腾交房屋、协助办理过户手续的义务。院子是房屋不可分割的一部分，单独将院场的土地使用权证办理在被告D名下是在双方签订协议之后，原告要求判令房屋、院子所有权归原告所有并要求办理过户手续的诉讼请求予以支持。

被告认为原告交付68万元属于借款而非购房款并未提交相关证据，且被告向原告出具的收条中明确载明该款为购房款；认为房屋转让合同、收条是在原告的胁迫下所为亦未提交证据，被告认可收到原告人民币68万元的事实；认为房屋合同价款66万元显失公平，但调解书证实，此前被告将该房屋出售该他人的合同借款是62万元，且被告亦未提交与该房相似的市场交易价；认为房屋共有人D对被告C向原告出售房屋不知情与录音资料显示的D与A的对话相佐，且向原告出具的收条上有被告D的签名、指印，通过银行、微信转账也是转至被告D的账户。综上所述，被告的抗辩意见不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

限被告C、D于本判决生效之日起三十日内将位于陇南市xxx号的房屋以及院子（C名下的国有建设用地使用权证号为武国用(2013)第xxx号、D名下的国有建设用地使用权证号甘xxxxx）腾交给原告A、B，并协助二原告办理产权过户手续。