房屋租赁中，次承租人如何防范法律风险

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房屋转租（以下简称转租）是指承租人在房屋租赁期间将其承租房屋的部分或全部再出租，次承租人向承租人支付租金。随着社会经济的发展，转租情况越来越多，转租纠纷亦日益增多。在合同没有约定的情况下，我国法律对次承租人的权益保护上存在漏洞，在转租纠纷中，次承租人的利益不能得到保障。因此，为保障自己的权利及减少转租纠纷，次承租人在协商、签订转租合同应保持高度注意义务及在转租纠纷发生时，积极行使法律赋予的权利。

　　确定承租人的转租权

　　审查出租人是否同意转租。按照法律规定，如果承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，为防止转租合同效力处于不确定状态，次承租人在签订转租合同时，应严格审查出租人与承租人的租赁合同关于转租的约定。如果合同明确约定可以转租，次承租人可以与承租人签订转租合同。如果合同没有约定是否可以转租或约定不得转租的，次承租人租赁房屋时，需明确取得出租人的同意（如出租人在合同中签字），否则次承租人应谨慎考虑是否承租。

　　审查租赁物的来源。如果租赁合同无效，转租合同必然无效。故在签订转租合同时，次承租人应当审查出租人的房产证、土地证或建设工程规范许可证等。

　　选择适合的承租人缔约。根据规定，如果承租人有违约行为，可能导致次承租人返还租赁物。故此承租人因审查承租人的资信、履约能力。

　　确定转租合同条款

　　关于租赁期限的约定。除租赁合同允许承租人转租的期限超过租赁合同约定的租赁期限外，转租期限应不超过租赁期限。

　　关于违约金的约定。次承租人应当与承租人约定如承租人的原因导致租赁物不能使用的违约责任。

　　关于装修装饰的约定。如果租赁合同约定租赁合同到期后，承租人的装修装饰归出租人所有，出租人给予承租人一定补偿，次承租人在签订转租合同时，亦可以与承租人进行相关的约定，同时可以确定折价补偿的方案。

　　积极行使法律赋予的权利

　　享有优先购买权。对于经过出租人同意的转租，次承租人享有优先购买权。

　　积极行使抗辩权。对于出租人以承租人未经其同意转租房屋要求解除租赁合同的，次承租人可以提出关于出租人知道或者应当知道承租人转租，且在六个月内未提出异议的抗辩意见，以防止租赁合同被解除或转租合同被确定为无效。

　　“买卖不破租赁”原则的应用。在租赁合同中，房屋租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同，这条原则同样适用于经过出租人同意的转租。

　　享有损害赔偿请求权。因承租人的原因导致转租合同无法履行的，次承租人可以向承租人请求损害赔偿。

　　其他建议

　　次承租人与出租方直接签订租赁合同，承租人脱离原来的租赁合同关系，即租赁权转让。因为在转租关系中，次承租人的租赁权应以转租人的租赁权合法存在为前提，而租赁权转让则不同，它解决了承租人得以退出原租赁关系并由第三人代替进入而取得租赁权的问题，弥补了转租的欠缺。