浅析农村小产权房交易的风险及防范

    “小产权房”其实并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。“小产权房”是指一些村集体组织或者开发商出售的建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
　　根据我国现行法律规定，非本集体经济组织的成员，不得购买在集体所有的土地上建设的房屋。因此，小产权房的交易是违反国家法律的强制性规定的，这类房屋买卖的合同本身是违法也是无效的。目前因农村小产权房交易引发的民事纠纷正在逐年递增，笔者所在的人民法庭上个月就受理了两起类似案件。因此，正确认识小产权房交易的风险对于防范房屋交易风险和化解社会矛盾都具有非常重要的现实意义。
　　购买小产权房在现实中主要存在以下四方面的风险：一是办不了房产证，这类房屋是建在集体土地上，根据法律规定是不允许对外销售的，购买这样的房屋在没有改变土地性质的情况下是不能办理房产证的，没有房产证的房屋在法律意义上是不受保护的，同时，这类房屋在再次转让及遗赠、继承等方面都会面临困难；二是违约风险，由于小产权房交易违反了国家法律的强制性规定，其买卖合同是违法的，也是自始无效的，一旦某一方反悔并诉至法院，法院将判决退款退房，在实践中，很多卖方都是抓住这一点搞一房二卖或者进行其他的违约行为；三是拆迁难补偿，购房者虽然双方签有购房合同，但却属无效合同，小产权房除了不能办理房产证外，大多还是违章建筑，有被拆除的危险，业主也不能因为拆迁而得到安置补偿；四是房屋质量没有保证，小产权房不是商品房，出售方不是合法的开发公司，购买后不能享受到《建设工程质量管理条例》规定的售后保修服务，发生质量问题往往只能自行承担。
　　笔者在办理此类案件过程中，针对农村小产权房交易的特点总结了三点防范意见：第一是要提前认识到小产权房交易的风险，最好是不要购买这种农村小产权房，也就避免了购买小产权房而引发的一切风险；第二是已经购买了这种小产权房的业主，要积极找到出卖方协商，尽可能地通过补交土地出让金，转变土地性质，从而使小产权房变成能够办理房产证的商品房，从而使自己的权利受到法律的保护；第三是在与出卖方协商未果的情况下，可以起诉至法院，请求法院确认此类房屋买卖合同无效，实现退房退款的目的，如果购买方是在不明知所购买的房屋属于小产权房的，卖方在签订合同时也未尽到告知义务的，购买方还可以依法追究卖方的缔约过失责任。