南京XX公司与单永林、单圣元合同纠纷

律师观点分析

上诉人（原审被告）：南京XX公司，住所地江苏省南京市秦淮区光华XX。

法定代表人：单XX，该公司总经理。

委托诉讼代理人：董XX，江苏XX律师。

委托诉讼代理人：钱XX，江苏XX实习律师。

被上诉人（原审原告）：单某，男，1992年11月3日生，汉族，个体户，住江苏省沐阳县。

委托诉讼代理人：金尘，北京XX律师。

原审被告：单XX，男，1965年4月4日生，汉族，住江苏省泰州市高港区。

委托诉讼代理人：董XX，江苏XX律师。

委托诉讼代理人：钱XX，江苏XX实习律师。

诉讼记录

上诉人南京XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人单某、原审被告单XX合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初4649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

案件基本情况时间线

XX公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决适用法律错误，双方约定的违约金22万元过高，一审法院未能以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，予以衡量。被上诉人在一审中未能举证证明其实际损失，一审法院直接判决一年租金22万元作为违约金，超过了被上诉人的经营收入，不合情理，考虑案涉合同履行近一年，应当以6.6万元即一年租金的30％为限承担违约责任。2、一审法院认定事实不清，未能查明真正的违约方。被上诉人近半年没有支付房租，是明确的违约行为，上诉人采取停水停电的方式，是合法的自力救济行为。被上诉人经营的超市管理混乱，多次违反学校规定，被学校通知要求限期搬离，被上诉人才是合同的违约方。3、上诉人已经提供了案涉房屋的土地证等给被上诉人搬离营业执照等证件，是因被上诉人卫生安全、管理混乱等问题才无法办理。

单某辩称：1、上诉人未按合同约定提供营业用房及办理营业执照所需的手续，导致被上诉人无法办理营业执照，构成严重违约；2、上诉人违约导致被上诉人损失惨重，22万元违约金系双方真实意思表示，具有可预见性，并不存在过高的情形；3、上诉人明知自身违约，一审庭审中不出庭参加审理，放弃答辩的权利，却提起上诉拖延时间，系滥用诉讼权利，浪费司法资源。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

单XX述称，同意上诉人的上诉意见。

单某向一审法院起诉请求：1、判令XX公司、单XX支付单某违约金22万元；2、诉讼费用由XX公司、单XX承担。

一审法院认定事实：2017年6月12日，XX公司（甲方）与单某（乙方）签订《承包合同协议》，约定：甲方将本市秦淮区XX几间房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方；期限自2017年6月12日至2021年8月30日；承包金额为22万元／年，每半年支付一次；甲方向乙方提供经营用房，以及经营需办理的有关营业执照的相关手续；在乙方经营期间，甲方保证其他人不得在乙方经营的范围内经营相同的业务；在乙方合法经营过程中，双方应按约履行，如甲方违约需付乙方违约金，违约金为一年房租。涉案房屋系XX公司自案外人江苏迈特望教育培训中心处承包经营。

单某承租涉案房屋后用于经营餐饮和超市，后因XX公司未提供相关手续为单某办理营业执照等原因，导致单某的餐饮及超市都停止经营。单某已支付XX公司押金2万元和租金11万元。

XX公司为一人有限公司，单XX为唯一股东。

一审法院认为，单某与XX公司合同约定XX公司应向单某方提供经营用房，以及经营需办理的有关营业执照的相关手续，但XX公司未能按约提供，导致单某不能正常经营，XX公司的行为构成违约，一审法院对于单某依据双方合同约定主张22万元违约金的诉讼请求，予以支持。XX公司系一人公司，单XX作为唯一股东未能举证公司财产独立于股东自己，故应对其债务承担连带清偿责任。单XX及XX公司未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利，应承担相应的不利后果。

一审法院据此判决：一、被告南京XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告单某违约金22万元；二、被告单XX对被告南京XX公司的上述债务承担连带清偿责任。

本院二审期间，XX公司围绕上诉请求向本院提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。XX公司提交：1、知XXX咨询江苏XX公司于2018年3月22日发出的《限期停业搬离通告》，该公司系上诉人的管理方，以证明被上诉人经营的超市多次违反学校规定，且被口头警告后仍未达到学校要求，被要求于2018年3月25日前停业搬离；2、接处警工作登记表、社会矛盾纠纷调解受理登记表，以证明被上诉人于2018年3月26日仍未搬离，被上诉人报警处理双方之间的纠纷，且被上诉人因经营不规范、卫生状况差，和附近居民产生较多纠纷。经质证，被上诉人认为上述两份证据均不是法律所规定的新证据，不能在二审中作为定案依据。其中，对证据1的真实性因没有原件而不予认可，对知XXX咨询江苏XX公司的身份并不清楚，且该通告是发给上诉人XX公司的，与被上诉人没有关系。对证据2的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，被上诉人报警是因为上诉人的违约行为导致双方当事人产生纠纷。本院经审查认为，上诉人提交的《限期停业搬离通告》系其拍摄的电脑页面照片，并非原件，该通告系知XXX咨询江苏XX公司向上诉人发送，上诉人理应持有通告原件，因其未能提交，且被上诉人对该通告真实性亦不予认可，本院对此不予采信。关于上诉人提交的接处警材料，仅能证明双方当事人之间因租赁问题发生纠纷的事实，不能达到上诉人的证明目的，本院对此亦不予采信。

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

裁判分析过程

本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，XX公司与单某签订的协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。合同明确约定，XX公司向单某提供经营用房，以及经营需办理的有关营业执照的相关手续，XX公司应履行该合同义务。现案涉房屋未能办理营业执照，致单某无法继续在案涉房屋内经营，XX公司亦无证据证明未能办理营业执照系单某过错所致，故一审法院认定XX公司违约，符合法律规定，并无不当。

关于违约金具体数额，双方当事人在合同中约定如甲方（XX公司）违约需支付乙方违约金，违约金为一年房租，系双方真实意思表示。且双方合同约定单某所租赁系经营用房，XX公司未能依约为单某办理营业执照，致使合同目的不能实现，系根本违约。单某使用案涉房屋经营餐饮和超市，确有装修及设备投入，一审法院根据双方约定判决XX公司给付违约金22万元，并无不当，本院予以维持。

综上所述，XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

判决结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4600元，由上诉人南京XX公司负担。

本判决为终审判决。