胡某陈某离婚后房产纠纷（协议离婚后未及时确权）

律师观点分析

案件描述：

胡某（女）与陈某（男）于2020年8月10日登记离婚，婚姻关系存续期间，陈某向胡某借款106万用于还其个人债务；双方婚后购置位于杭州萧山一套房产，离婚时经过结算，约定，陈某用房产扣除按揭后一半价值（87.2万）抵销106万借款，因此，尚需给胡某18.8万。双方同时约定离婚后一个月内，陈某必须无条件配合胡某办理房产变更一切手续。

2020年8月，双方办理变更手续时因按揭贷款银行（抵押权人）不同意，没有办理变更手续，房产证上依然还有陈某名字。

2020年10月，中国银行起诉陈某因使用中国银行信用，尚欠借款24万余，起诉时查封了以上房产。后杭州联合商业银行起诉陈某借款纠纷，涉案金额30万余，查封了以上房产。

2021年3月，杭州市萧山区人民法院执行拍卖以上房产，张贴公告在门上并自张贴之日起十五日内从该房屋内腾退，胡某才知系陈某对外欠债被执行。

胡某委托律师处理本案，尽量减少损失到最低。

办案过程：

接受委托后，我们提起了执行异议，执行中止。但执行异议被驳回，理由是陈某对银行的债务也发生在夫妻关系存续期间，虽然离婚协议约定归胡某所有，但未办理过户手续，未经登记，不发生法律效力。因此，拍卖房产程序继续进行。

因执行异议被驳回，损失不可避免，但如何将损失降到最低？为了尽快挽回损失，律师建议胡某与陈某协商要求陈某继续归还106万，陈某同意变更离婚协议。后胡某起诉至杭州市滨江区法院（以便取得生效法律文书去参与房屋拍卖款的分配），胡某请求法院判决由陈某偿还欠款106万，后法院认为本案发生在执行期间，不排除胡某和陈某恶意串通损失其他债权人利益的可能性。律师为了解决法院的疑虑，提交了所有转账记录以及款项支付和款项来源的证据，以及离婚时的结算过程清单，并通过开庭审理举证质证，依法提交了律师的代理意见，律师认为，陈某对银行的欠款也是普通债权，只要胡某的债权属实就应当受法律保护，后法官称需提交合议庭讨论确定。此过程当事人很担忧，幸运的是经过合议讨论，认为我们的证据确凿，因此决定组织双方进行调解结案，以便尽快去参与房屋拍卖款的分配。

拿到调解书后，律师第一时间提交证据生效法律文书至萧山区人民法院执行局，要求参与分配，并且对正在拍卖的房产主张优先购买权（共有权人）。因陈某的房屋拍卖款（房屋价值的一半）不足以支付所有债权，最后根据债权比例分配，胡某取得最多。经过计算，扣除所有成本，胡某的损失由106万降低到27万左右。而因疫情以及网络拍卖因刚出台的杭州政府的限购政策等原因，胡某以低于房产评估价的40万的优势优先取得房屋所有权，这样一抵销，基本降损失降到0.

案件结果：

从执行异议到及时调整思路变更离婚协议后，起诉获取生效法律文书，到参与房屋拍卖款的分配，再到以优先购买权人重新获得房产所有权，胡某将没有及时变更产权登记的风险和损失，通过律师一系列操作，降到了最低。

律师观点：

因房价价格动辄几百万等因素，夫妻购买房产一般都选择支付首付+按揭贷款方式，后因感情破裂，婚姻无法继续的原因分割房产，一般归一方所有，折价给另一方。去办理房屋变更登记时，通常受到抵押权人（银行）的阻碍，很多人虽离婚约定房产归一方所有，但实际房产上依然存在另一方名字。而如果另一方对外欠债，债权人起诉时通常会保全原本不属于该方的房产，因为不动产发生变动以登记为准。这样，约定得房一方就存在房产被查封的隐患。那么，如何消除这样的隐患呢，律师建议，离婚后，如果因按揭银行的原因不能办理变更登记的，要及时到法院确认权利，因为生效法律文书确认过的权利，也可以对抗案外第三人。