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招志南律师为您介绍房产纠纷相关法律知识：

一、房产合同哪些情况算“违约”？

房屋买卖中，常见的违约行为有4类：

拒不履行：比如卖家明确说“不卖了”，或买家直接说“不买了”；

拖延履行：比如卖家拖着不过户，买家拖着不付尾款；

不完全履行：比如交房时少了承诺的家具、车位；

根本违约：比如房子被查封了，卖家故意隐瞒，导致合同无法继续。

重点提醒：

即使没写进合同，口头约定也可能被认定为合同内容（比如微信承诺“送装修”）；

不可抗力（比如地震、政策突变）导致违约，可能不用赔钱，但需提供证据。

二、房产案违约了，到底赔多少？

法律给了3种赔法，具体用哪种，看合同约定和实际情况：

1. 继续履行合同

比如：

买家只付了首付，卖家必须配合过户；

卖家交房了，买家必须付尾款。

适用场景：合同还能继续，且双方都想完成交易。

2. 赔偿损失

损失包括：

直接损失：比如房价涨了，卖家违约导致买家得多花钱买房；

间接损失：比如买家为了买房，低价卖了自己的房子；

预期利益：比如买家计划买房后开民宿，因违约导致收入损失。

重点提醒：

损失需“合理”，不能漫天要价；

需保留证据（比如房价对比截图、民宿预订记录）。

3. 支付违约金

如果合同里写了违约金条款（比如“违约方赔房价的20%”），可以直接按条款算钱。

但需注意：

违约金不能“过高”（一般不超过实际损失的30%）；

如果违约金低于实际损失，可以要求法院调高。

法律延伸：

关于房产案件诉讼请求：

具体的诉讼请求是指什么呢？

它是指起诉人必须明确其起诉所要解决的问题，也就是向人民法院提出保护自己民事权益的具体内容。一般有以下几种类型：一是请求人民法院确认某种法律关系，比如请求确认原、被告双方的收养关系；请求确认某公民失踪或死亡。二是请求对方当事人履行给付义务，比如请求对方赔偿损失；请求对方偿还贷款本息；请求对方履行合同约定的义务。三是请求变更或者消灭一定的民事法律关系，比如请求离婚；请求变更或者撤销合同。

如何检视自己提起的诉讼请求是否达到“具体”的要求呢？

首先，应根据实体法关于民事法律关系、民事责任的形式确定诉讼请求的内容。其次，根据确认之诉、给付之诉和形成之诉的不同特征，将诉讼请求详细化。

具体到房屋买卖合同纠纷中，首先要确定系因房屋买卖合同法律关系提起诉讼请求，其次要将该诉讼请求归入相对应的责任承担方式（民法典577条违约责任条款）。详细来讲就是：请求对方返还购房款或支付违约金、赔偿损失等的财产类给付之诉，需要明确具体种类、金额和计算方法；请求对方交付房屋和过户的行为类给付之诉应明确具体履行的范围、内容和形式。

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