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招志南律师为您介绍房产纠纷相关法律知识：

房产中介服务纠纷及法律认定

虚假宣传纠纷：中介隐瞒房屋瑕疵，需承担什么责任？

《民法典》第九百六十二条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。实践中“虚假宣传/隐瞒瑕疵”包括：

隐瞒房屋不利因素（如房屋曾发生非正常死亡事件、存在漏水/墙体开裂等质量问题、周边规划有垃圾处理厂等）；

夸大房屋优势（如虚构“学区房”“拆迁规划”、虚报房屋面积）。

若中介存在上述行为，委托人可主张：①不支付或减少支付佣金；②要求中介赔偿损失（如因房屋瑕疵导致的维修费用、因虚假学区承诺导致的子女入学困难损失）。

实务要点：委托人需提供“中介虚假宣传的证据”（如中介发布的广告截图、聊天记录、录音），仅口头宣传无书面证据的，难以主张权利。

佣金争议：交易未成功，中介能否索要佣金？

中介佣金的收取以“交易成功”为前提，司法实践中按“交易未成功原因”划分：

因中介原因未成功（如中介未促成买卖双方签订合同、提供虚假信息导致合同无效）：中介不得索要佣金，已收取的需退还。

因委托人原因未成功（如买方临时反悔、卖方拒绝过户）：若中介已促成双方签订合同，委托人需按合同约定支付佣金（通常为房屋总价的1%-2%）；若仅签订“居间服务合同”未签订买卖合同，中介仅能要求支付“必要费用”（如看房交通费、资料打印费），不得要求全额佣金。

因不可归责于双方的原因未成功（如政策变化导致无法过户、房屋被法院查封）：中介不得索要佣金，已收取的需退还，或双方协商分担部分必要费用。

未尽义务赔偿：中介未核实房源信息，导致买方受损怎么办？

中介需履行“房源信息核实义务”，包括核实卖方身份、房屋产权证明、有无抵押/查封等；若因中介未核实导致买方受损（如卖方无权处分房屋导致合同无效、房屋被查封无法过户），买方可要求中介承担“补充赔偿责任”（通常为损失的30%-50%），同时可向卖方主张赔偿。

案例参考：2025年，某中介未核实卖方李某的房屋产权（实际为李某与妻子共有，妻子未同意出售），促成买方赵某签订买卖合同并支付定金5万元。后李某妻子反对，合同无法履行。法院判决：中介未尽核实义务，赔偿赵某定金损失5万元的40%（2万元），卖方李某赔偿剩余60%（3万元）。

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