主观目的客观化，不能实际履行构成根本违约，非违约方有权解除合同

张俭华、徐海英诉启东市取生置业有限公司房屋买卖合同纠纷案

    来源  最高人民法院公报

    裁判摘要

    当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础并明确约定，则该特定主观目的之客观化，属于《合同法》第九十四条第一款第四项的规制范围，如开发商交付的房屋与购房合同约定的方位布局相反，且无法调换，购房者可以合同目的不能实现解除合同。

    本案二审的争议焦点为：上诉人张俭华、徐海英能否以合同目的不能实现解除案涉购房合同。

    根据《合同法》第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该条赋予合同目的不能实现时非违约方的法定解除权，案涉房屋内部布局左右相反导致上诉人张俭华、徐海英合同目的不能实现，其有权解除购房合同。

    首先，合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的，当事人购房的客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，影响合同客观目的实现的因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设施等，客观目的可通过社会大众的普通认知标准予以判断。主观目的未某些特定情况下当事人的动机和本意。一般而言，《合同法》第九十四条第一款第四项中的合同目的不包括主观目的，但当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的解除，则该特定的主观目的客观化，属于《合同法》第九十四条的规制范围。

    其二，本案中，双方当事人归于房屋的内部左右布局约定明确。从现有证据来看，无论是被上诉人取生置业的窜传图片还是购房合同附件中的房屋平面图，均明确了房屋进门后的左右布局。取生置业在购房合同附件中的房屋平面图加盖合同专用章，该附件并未提醒购房者，实际交付房屋的内部左右布局可能与平面图相反。取生置业辩称其工作人员在销售房屋时曾明确告知，但并未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。且上诉人张俭华、徐海英所购房屋为期房，在购房时餐馆的样板房也与实际缴付的房屋不一致，无法据此推断张俭华、徐海英明知所购房屋的内部左右布局与合同约定相反。

    其三，上诉人张俭华、徐海英对于房屋内部左右布局明确约定并作为特定的合同目的，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害第三人权益，属于当事人意思自治的范畴，法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。房屋并非普通商品，购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。由于被上诉人取生置业并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换，致使张俭华、徐海英购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空，张俭华、徐海英要求解除合同于法有据，法院予以确认。张俭华、徐海英于2015年7月16日向取生置业发出律师函，告知取生置业构成根本违约，要求其拿出解决方案，但未明确解除合同，故法院确认案涉购房合同的解除时间为一审期间起诉状副本送达取生置业之日即2015年8月1日。

    根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。由于上诉人张俭华、徐海英并未实际取得案涉房屋，被上诉人取生置业应返还购房款630000元，同时，张俭华、徐海英放弃对违约金部分的主张，系对自身权利的自由处分，法院照准。

   二审判决  撤销一审判决

             确认解除合同

             判决生效十日内返还购房款

本判决为终审判决