律师观点分析
购买了“学区房”，却上不了学
——商品房内部认购协议的效力与解除
案情简介：子女要上学，父母赶紧购买了“学区房”，事后发现，该房产的使用性质是商住两用，不能享受学区待遇，购房目的不能实现，商住两用房屋生活缴费标准较高，居住舒适度也没法与普通住宅相比。2013年3月31日，原告赵某与被告内蒙古某房地产开发有限公司签订《商品房内部认购协议》，认购了某在建楼盘的房产，建筑面积49.63平方米，总价款355000元。赵某一直按照认购黑方的约定支付购房款，其中2013年4月1日支付178000元；2014年2月1日支付35400元；2015年6月1日支付35400元，但是开发商一直未与赵某签订商品房买卖合同，也未依约交付房屋，且该房屋至起诉时未取得预售许可证，五证不全。赵某已无意购买该房产，且多次与开发协商退款未果。经与律师沟通，赵某坚决退房。于是，先向开发商发送了律师函，开发商依然不予返还。后起诉至人民法院，要求返还全部购房款并承担利息损失。
争议焦点：
1.《商品房内部认购协议》是否有效；
2.开发商是否存在违约及是否应当承担利息损失。
庭审简述：开发商在庭审中辩称内部认购协议是预约合同，合法有效，赵某无解除的权利，且自2015年6月1日起未向开发商支付过任何款项，也违反了合同约定，开发商多次通知收房，但是赵某一直未能收房，且合同未约定利息，如果合同解除，相应的损失应该由赵某自行承担。
一审判决：解除双方于2013年3月31日签订的《商品房内部认购协议》，开发商与判决生效后十日内一次性返还赵某购房款248800元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自交款之日起至实际返还购房款之日止的利息（第一部以178000元为基数，从2013年4月1日起算；第二部分以35400元为基数，从2014年5月26日起计算，第三部分以35400元基数，从2015年6月1日起计算） 。
律师点评：《内部认购协议》的效力在实践中有的被认定有效，有的被认定无效，在开发商未取得商品房预售许可证的情况下，裁判有效无效的界线即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定。本案法官认为《内部认购协议》不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的内容，故其应当属于预约合同，认定《内部认购协议》有效。作为预约合同，其合同目的是签订《商品房买卖合同》，开发商至起诉仍不具备签订《商品房买卖合同》的条件，赵某有权解除合同，并主张损害赔偿。就此案，律师建议，在房地产乱象尚存的情况，购房的最“硬核”标准应当是法律手续齐全。
