开发商拒绝履行办证义务，业主如何保障自身权益？赔偿金如何主张？

海南省三亚市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）琼02民终446号

上诉人（原审被告）：三亚远盛实业有限公司，住所地：海南省三亚市荔枝沟工业开发区海润大道。

法定代表人：林远跳，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：徐俊，海南邦威律师事务所律师。

委托诉讼代理人：夏依博，海南邦威律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：翁时英。

被上诉人（原审原告）：黄礼和。

二被上诉人的共同委托诉讼代理人：朱梦璞，北京大成（海口）律师事务所律师。

二被上诉人的共同委托诉讼代理人：ＸＸ，北京大成（海口）律师事务所律师。

上诉人三亚远盛实业有限公司（以下简称远盛公司）因与被上诉人翁时英、黄礼和房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初7125号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

远盛公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回翁时英、黄礼和全部诉求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由翁时英、黄礼和承担。事实和理由：一、1.只有在因远盛公司单方原因导致翁时英、黄礼和不能取得房产证的情况下，远盛公司才需承担逾期办证的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，自逾期第二日起，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送相关行政机关，如因政策原因或政府审批拖延等原因未予以办理的，出卖人不承担违约责任。远盛公司逾期承担责任的前提条件是完全出于“出卖人责任”导致翁时英、黄礼和未如期取得房产证。因此，远盛公司无需承担违约责任。2.由于政府各职能部门之间关于涉案项目的施工图纸抗震意见不一致导致延误办理房产证，远盛公司无需承担违约责任，相应期间应予顺延。远盛公司在涉案项目施工图纸获得三亚市规划局审批通过后，三亚市建设工程施工图设计文件审查中心在审查图纸时认为施工图不符合抗震标准，要求远盛公司进行相应修改，远盛公司随即按要求修改施工图后被审核通过。但在远盛公司完成涉案项目施工后，三亚市规划局却以抗震结构板属于远盛公司擅自加建为由不予通过涉案项目的竣工验收。此后远盛公司一直在与政府相关部门就变更规划事宜进行沟通，直至2017年8月10日三亚市天涯区综合行政执法局作出天综执（一大队）罚决字[2016]001号《行政处罚决定书》后此事结束。因此，远盛公司不应承担违约责任，合同约定的720日办证材料递交期限应当顺延自2017年8月11日开始计算。二、即使远盛公司构成违约，合同约定的违约金标准明显过高，应酌情予以调低。远盛公司延误办证客观上是政府原因导致的，远盛公司主观上无恶意违约。三亚市天涯区综合行政执法局对远盛公司进行罚款是由于远盛公司未对加筑的抗震结构板与相连的房屋公共区域进行隔离，导致所有购房人客观上可以任意使用该区域，实际增加使用面积。远盛公司出于维护包括翁时英、黄礼和在内的全体购房人的利益，被罚款一千余万元，翁时英、黄礼和已经从远盛公司的行为中获取巨额利益，相当于远盛公司已经向翁时英、黄礼和支付违约赔偿。且翁时英、黄礼和实际占有使用涉案房屋，未取得房产证对翁时英、黄礼和造成的损失轻微，合同约定的日万分之五违约金远超出实际损失，应当予以调整。综上，恳请二审法院依法查明事实，支持远盛公司的上诉请求，以维护远盛公司的合法权益。

翁时英、黄礼和辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持；二、导致逾期办证的原因是因远盛公司未按规划许可进行建设，存在加建、改建情形，导致无法通过验收。本案并不存在合同约定的违约免责事由即政府原因。

翁时英、黄礼和向一审法院起诉请求：1.判决远盛公司向翁时英、黄礼和支付逾期办理权属证书的违约金131002.87元（自2017年8月22日起，暂计算至起诉之日，实际应计至远盛公司办理完产权登记之日止）；2.本案诉讼费由远盛公司承担。

一审法院认定事实：2015年1月23日，翁时英、黄礼和与远盛公司签订了《商品房买卖合同》，约定翁时英、黄礼和向远盛公司购买位于三亚市××区的410房。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，自逾期第二日起，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送相关行政机关，如因政策原因未予以办理的，出卖人不承担违约责任。”合同补充协议的第七条约定，买受人委托出卖人或出卖人指定的机构代为办理权属转移登记。买受人应提交办理权属证书所需的相关资料并缴纳应由买受人承担的全部税费。如因为买受人未按照出卖人通知的期限提供相关资料或缴纳相关费用的原因，导致买受人未取得权属证书，出卖人不承担任何责任。房屋价款798789元，翁时英、黄礼和已支付。双方于2015年9月1日完成了交付，房屋已由翁时英、黄礼和占有、使用。截止本案诉讼之日，出卖人尚未就涉案项目在房屋权属登记部门完成初始登记，因此买受人至今仍不能取得房屋分户的权属证书。

一审法院认为，本案的争议焦点是，远盛公司是否对翁时英、黄礼和负有办理权属证书的义务。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”可见在商品房买卖合同中，出卖人不仅应交付物质形态的房屋，而且还负有在法律意义上向买受人转移所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可见房屋所有权的取得，是以在官方登记机构完成房屋的登记为标志。据此，法律明文规定出卖人负有为买受人办理房屋权属证书的义务。除非买卖双方有特殊约定，排除相关条款的适用。观察合同第十五条，从合同解释的规则出发，双方约定的出卖人应在指定期限内向官方提供资料的义务，其意思应当被解释为双方对办理权属证书过程中具体的提交资料的事项进行了更进一步的细化。却不能对之得出相反结论，即远盛公司所负义务仅限于提交资料是已足，该条的文意没有这个意思，合同也没有其他条款明确和肯定的排除了出卖人为买受人办理权属证书的义务。出卖人承担该义务和限期提交资料并不互相排斥，而是前者覆盖后者。再观察合同补充协议第七条的约定，又为买受人设定了及时提供资料、缴纳税费的义务以及买受人的违约责任，与合同第十五条形成对等条款。合同所有关于办理权属证书事项的约定并不存在如下意思，双方决定变更法律规定的本应由出卖人承担的办理权属证书的义务，并以特别约定排除对现行法相关条款的适用。合同补充协议第七条第一项的约定也不是在买卖双方之间确立委托合同。解释合同不能脱离合同本意而牵强附会。“买受人需委托出卖人指定的机构或人员代为办理权属转移登记”，如果称之为委托合同，既缺乏委托合同的其他特征，比如权限、期间、费用等，又与该句所在条款的整体意思不相符。该条款中双方的意思表示，是在办理权属证书过程中，为买受人设定配合提交资料和缴纳税费的义务，并以此为限。《城市房地产开发经营管理条例》（以下简称《城市房地产条例》）首先是行政法领域的法规，以对房地产开发建设进行有效行政管理为宗旨。其第三十三条规定的预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，规范的是行政机关和行政相对人之间的行政管理关系。其法律关系的一方是登记机关，另一方是买受人，且以维护不动产物权登记的秩序为目的。本案是平等的出卖人和买受人之间的民事法律关系，以分别取得房屋价款和房屋所有权为内容。两者的性质与目的判然有别，不能将行政法登记意义上买受人的义务（姑且先假定为义务）直接和全部等同于民法买卖意义上买受人的义务。尽管很多时候，两者常常交互；其次从法律位阶而言，《合同法》的效力高于《城市房地产条例》。因此，并不能以《城市房地产条例》第三十三条为依据，认为办理权属证书纯粹是买受人的义务。所以，出卖人远盛公司负有给翁时英、黄礼和办理权属证书的义务。

当事人签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思的表示，合同具有法律效力。远盛公司作为房地产项目的出卖人至今未完成房屋的初始登记，存在违约行为。其行为既违反合同的约定，也违反法律的规定，应向翁时英、黄礼和承担违约责任。房屋于2015年9月1日完成交付，则2017年8月21日为约定720日的届满之日。次日起至判决作出之日的2018年12月11日，共计477天。798789元×万分之五×477天，违约金计190511元。以后的，翁时英、黄礼和将来可另行起诉。翁时英、黄礼和的主张，予以支持，但其要求调整违约金的计算标准，正如前述，不予支持。远盛公司认为出卖人不应承担为买受人办理权属证书的义务，没有合同依据，也与现行法不符；认为合同没有约定办理权属证书的期限就是出卖人不承担违约金的免责理由，没有合同约定，则应以法律规定予以填补；认为是行政机关的原因导致迟延，但未尽举证义务；认为违约金的计算标准应该调低，合同应当严守，该标准并不违反法律的禁止性规定，不构成暴利。远盛公司的抗辩，不予认同。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《商品房买卖合同的解释》第一条、第十八条第一款第一项之规定，判决：远盛公司应于判决发生法律效力之后十日内向翁时英、黄礼和支付逾期办理权属证书的违约金190511元。一审案件受理费1460元（翁时英、黄礼和已预交），由远盛公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：远盛公司提交18组材料作为二审新证据：1.三亚市规划局关于远盛“七彩阳光”项目的工程审批意见，证明目的：三亚市规划局于2013年2月5日审核通过涉案项目的建筑图纸；2.建设工程规划许可证（临时），证明目的：三亚市规划局于2013年2月6日就涉案项目颁发建设工程规划许可证（临时）；3.三亚市建设工程施工图设计文件审查中心施工图审查意见书，证明目的：三亚市建设工程施工图设计文件审查中心于2013年4月28日出具《审查意见书》，审查认为规划局已批准施工图的抗震不符合标准，要求进行相应修改；4.三亚市建设工程施工图设计文件审查中心施工图审查意见书（二审），证明目的：远盛公司委托的设计单位按照审查中心的意见进行了相应修改，使其达到抗震标准，审查中心于2013年5月15日出具的二审《审查意见书》中未对抗震提出意见；5.“七彩阳光”规划核实不合格告知书（三规法规函[2015]28号），证明目的：远盛公司的施工图纸获得批准后，审查中心认为抗震等级不符合标准，远盛公司便按照其要求在建筑物电梯井旁加筑了结构板，后规划局对此提出异议并以此为由于2015年7月14日发出《告知书》告知远盛公司其拒绝通过涉案项目的验收；6.规划局图纸与实际施工图纸，证明目的：规划局批准的图纸中，电梯井旁并没有抗震结构板，海南现代海湾建筑规划设计有限公司按照审查中心意见修改后实施的施工图中，在电梯井旁增加了抗震结构板；7.关于七彩阳光A-G栋结构增加楼板解释说明、关于“七彩阳光”项目商铺扩建及C、D、E栋C户型采光井改为厨房的情况说明，证明目的：设计公司对于不能进行整改部分的原因说明，涉案项目加筑的楼板系为了使建筑物达到抗震等级要求所进行的修改，改动增加了C户型的建筑面积；8.关于对“七彩阳光”项目擅自改建、加建的问题依法处理后补办规划手续的批前公示，证明目的：《三亚市规划局“七彩阳光”规划核实不合格告知书》中所提及的其它问题均已整改完毕，对于无法整改的部分收入已向三亚市规划局申请补办规划手续，三亚市规划局于2015年11月23日对此进行公示；9.三亚市规划局关于依法处理“七彩阳光”项目违法建设问题的函（三规法规函[2015]56号）；10.三亚市天涯区综合行政执法局价格认定协助书；11.函（三价证综字[2016]10号）；12.关于“七彩阳光”项目违建商品房价格和违建工程造价的价格认定书；13.三亚市天涯区综合行政执法局价格认定协助书（天综执函[2017]46号）；14.价格认定结论书（三价证综认字[2017]7号）；15.三亚市天涯区综合行政执法局关于确认“七彩阳光”项目价格认证结论的函（天综执函[2017]109号）；16.关于确认“七彩阳光”项目价格认定结论函；17.三亚市天涯区综合行政执法局行政处罚决定书（天综执（一大队）罚决字[2016]001号），证据9-17的证明目的：此后远盛公司一直在就补办规划手续、缴纳罚款事宜与政府各部门进行沟通，直至2017年8月10日罚款缴纳数额才最终确定；18.三亚市规划委员会关于“七彩阳光”项目违法建设依法处理后的补充工程审批意见，证明目的：远盛公司已经缴纳完毕罚款并补办了规划报建手续，抗震结构板并未计入公摊。

翁时英、黄礼和对上述证据质证如下：对于远盛公司提交的18组证据的真实性、合法性予以认可，关联性及证明内容不予认可。对证据5、7、8、9、12、15、16、17、18有异议，证明远盛公司存在加建、改建等情况，并经三亚市天涯区行政执法局做出行政处罚决定，故而远盛公司未在约定期限内办理产权登记，并非由于政府原因所致。

本院对远盛公司的证据认证如下：对远盛公司上述证据的真实性和关联性均予以采信，但是对其证明目的不予采信，不能证明逾期办证不是远盛公司的原因而是政府部门原因导致的。

另查，远盛公司与翁时英、黄礼和签订涉案《商品房买卖合同》之前，已经取得涉案楼宇的《商品房预售许可证》。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案二审的争议焦点为远盛公司是否应承担逾期办证的违约责任以及如何承担责任的问题。

涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，当事人应该恪守履行。《商品房买卖合同》签订后，翁时英、黄礼和向远盛公司交纳了全部购房款，涉案房屋也已经于2015年9月1日交付使用，按照《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，自逾期第二日起，出卖人按日向买受人支付按已交房价款万分之五的违约金，合同继续履行。出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送相关行政机关，如因政策原因或政府审批拖延等原因未予以办理的，出卖人不承担违约责任。”即，远盛公司理应在房屋交付之日起即2015年9月1日之日起720日内办理完毕涉案房屋的房屋所有权证。但是至今，涉案房屋的房屋所有权证仍未办理至翁时英、黄礼和名下。远盛公司上诉主张因政府部门的原因导致办证逾期，并提交了一系列证据证明其主张。本案中，远盛公司在取得涉案房屋所在楼宇的商品房预售许可证后，将涉案房屋出售给翁时英、黄礼和，理应按照合同约定为翁时英、黄礼和办理房屋权属证书。但是，恰恰按照远盛公司上诉主张的事实，是远盛公司在项目已经对外预售后，和政府各部门就项目的施工图是否符合要求、能否通过竣工验收以及办理工程规划许可证、是否具备办理大证的条件等进行协调，并直至2017年8月10日，远盛公司因违法改建、加建行为被三亚市天涯区综合行政执法局给予行政处罚后，三亚市规划局于2018年2月12日才同意给其办理建设工程规划许可证。可见，涉案房屋无法按约定的时间办理房屋权属证书是远盛公司自身原因导致，具体体现在：一、项目预售后，涉案项目未正常通过政府部门的竣工验收，未及时办理出办理房屋权属证书所需的建设工程规划许可证，二、未能通过竣工验收的原因是施工图一直不符合政府部门的要求，且因改、加建行为被行政处罚。

合同具有相对性，且远盛公司作为房地产项目的开发商，其对项目审批流程及所需办理的时间应该有合理预知，远盛公司在商品房买卖合同中与业主均约定交房后720日作为远盛公司将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续的期间，其就应在该期间内办理完房屋权属证书所需的所有审批手续，而其却并未在合同约定的期间内履行其义务，违反了合同约定。因此，远盛公司应该按照合同约定向翁时英、黄礼和承担逾期办证的违约责任。

远盛公司上诉主张，约定的逾期办证违约金过高，应按照日万分之0.5计算。由于远盛公司对项目的加建、扩建违反了政府审批要求，导致其至今无法按照约定的时间为业主办理房屋权属证书，已经侵害了翁时英、黄礼和的权利，理应按照约定承担违约责任。远盛公司主张约定的违约金过高，但是其提出调低的理由没有事实和法律依据，对远盛公司的该项上诉主张本院不予支持。

综上所述，远盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2920元，由三亚远盛实业有限公司负担。

本判决为终审判决。