以父母之名参与房改，为实际购房者保住五分之三房产

律师观点分析

案情简介

原告：徐大娘

被告：郭大哥、郭二姐、郭三姐、郭四姐

被告律师：韩潼律师

1980年11月，徐大娘与案外人郭大爷结婚，双方均系再婚，婚后未育有子女。郭大爷系抗战功勋老战士，其与前妻育有四子女，分别是郭大哥、郭二姐、郭三姐、郭四姐。

1988年，郭大哥开始居住在郭大爷所在军队公房内（以下简称“涉案房屋”）。1996年，郭大哥代郭大爷与本军队安置办公室签订购房协议，购房价格以郭大爷与徐大娘的工龄作为优惠依据，一次性支付房款约为1.5万元。郭大哥全额出资1.5万元购买涉案房屋，涉案房屋于2000年取得房产证，登记在郭大爷名下，后一直由郭大哥一家实际居住。

2007年5月，郭大爷去世，郭大爷父母均早于郭大爷死亡，生前未留有遗嘱。郭大爷去世后，徐大娘领取丧葬费及遗属补贴6万余元、抚恤金8万余元，丧葬费用实际由郭氏兄弟姐妹四人承担。

2017年，徐大娘诉至法院，主张涉案房屋为夫妻共同财产，要求依法予以分割，涉案房屋现值约700万元。收到法院传票后，郭大哥找到我们，希望我们为其保住涉案房屋，同时要求分割郭大爷单位发放的丧葬费、抚恤金等费用。

接受委托时，我们明确告知郭大哥，此案诉讼风险较大，因双方没有明确的协议约定，涉案房屋很可能会被认定为郭大爷、徐大娘的夫妻共同财产。为此，我们充分举证了以下四个事实：全部购房款由郭大哥支付、购房合同由郭大哥签署、涉案房屋实际由郭大哥一家居住、房产证等相关材料均由郭大哥保管，获得法院认可。最终，一审法院根据以上四个事实，认定郭大哥享有涉案房屋二分之一的份额，其余二分之一份额为郭大爷与徐大娘的夫妻共同财产。涉案房屋仅有四分之一份额为郭大爷的遗产，可由徐大娘、郭氏兄弟姐妹共五人继承。在庭审过程中，郭二姐同意将其继承份额赠与郭大哥。

办案经过

郭大哥找到我们时，表示自己正在经历一场无妄之灾。当初郭大哥购买父亲单位的房改房时，继母徐大娘主动提出要郭大哥使用其工龄优惠，以节省大笔资金。没想到郭大哥出资购买并居住了二十多年后，徐大娘却突然要求分割房产，郭大哥一家五口面临流离失所的困境。

在深入沟通后，办案律师了解到当初郭大哥是以父亲之名参与房改，并使用了父亲和继母的工龄优惠，继母认为房产是其与郭大爷的夫妻共同财产，要求分割。办案律师发现郭大哥虽然很无辜，但是目前房产登记在郭大爷名下，郭大哥处于十分不利的法律地位，办案律师决定以实际居住、借名参与房改等方向寻求突破。随即，办案律师多次前往郭大爷单位、房管局等处调查取证，并请郭大爷生前的同事、战友等证人出庭作证，证明郭大爷当初同意郭大哥借名参与房改，且郭大哥一家一直实际居住该房屋。在法庭上，办案律师请求法院从情理出发，充分考虑郭大哥一家居住问题，结合房产多年来的实际居住情况等，作出符合情理法的判决。最终，经过多方协调沟通，办案律师为郭大哥保住了五分之三的份额。

案件结果

本案经判决结案。涉案房屋由徐大娘继承十分之三、郭大哥继承五分之三、郭三姐继承二十分之一、郭小弟继承二十分之一；徐大娘将丧葬费、抚恤金等按比例返还给郭氏兄弟姐妹四人；徐大娘返还郭大哥购房款约1.5万元。

家理律说

本案的争议焦点在于涉案房屋是郭大爷和徐大娘的夫妻共同财产还是郭大哥的个人财产。在案证据及各方陈述相互印证，郭大哥征得郭大爷和徐大娘的同意后，由郭大哥代郭大爷签订房屋买卖合同并由郭大哥全款出资购买，涉案房屋自1988年至今，一直由郭大哥居住使用。

尽管以上案件事实均获得法院认可，但是郭大哥取得涉案房屋所有权依然存在两个法律障碍：

第一，从借名买房的角度来看，借名购买房改房的合同是否有效。在本案中，郭大哥与郭大爷、徐大娘夫妇没有签订借名买房协议，但是郭大爷同事、郭氏其余兄弟姐妹的证言以及其他的证据材料可以显示，本案涉案房屋涉及借名买房问题。

按照《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，无效；《合同法司法解释二》第14条的规定，合同法第52条所称的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。那么，以父母名义购买房改房的借名买房行为，是否违反效力性强制性规定而无效呢？

最高人民法院主办的《人民司法》2015年04期曾发布一则借名购买经济适用房的案例指引，认为一般的借名购房协议如果不具有法定合同无效事由，则基于意思自治原则，其效力应予认可。但本案原告借用被告名义购买的是经济适用房，虽然原告本身并不具有经济适用房购买资格，但是其除讼争房外别无其他住房，其购买讼争房屋系用于自住，而非用于投资或投机目的，其借名买房协议应认定为有效。

我们认为本案与借名购买经济适用房的案例具有相似性，其法理基础亦相同，郭大哥借父亲之名购买房改房，亦是用于自住，可以认定为有效。但是，本案缺乏借名买房协议这一项关键证据，双方也没有关于房屋所有权归属的任何协议，且购买该房改房时使用了郭大爷、徐大娘的工龄优惠，徐大娘坚持认为涉案房屋系夫妻共同财产，因此亦很难直接适用借名买房的裁判规则。

第二，从《婚姻法司法解释三》第12条来看，以父母名义购买的房改房所有权人是否为父母。

《婚姻法司法解释三》第12条明确规定，“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理”。这是否说明，夫妻出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，另一方主张分割房屋时，该出资作为债权处理，是否意味着该房屋的所有权人依然是父母呢？

我们认为这样的理解是过度解读，该法条适用的前提与本案并不完全不同。如果将该条款解读为，夫妻借一方父母之名购买房改房的行为，可视为一方父母将房改房的购买指标赠与一方，而不是夫妻双方。基于此，法院亦可不支持另一方要求分割房屋的诉求，将夫妻出资作为债务处理。

无论从哪个角度来分析论证，因为郭大哥与父母之间缺乏明确的协议约定，其结论都不是绝对的。最终，结合情理与法理，法院认定郭大哥占有涉案房屋二分之一的份额。