裁判摘要

　　买卖尚处于租赁期间的房屋，出卖人应当告知买受人房屋租赁合同的内容，但承租人的履约能力属于商业风险范畴，不属于出卖人先合同义务，买受人应自行审查与承担。租赁期间房屋产权发生变更，除当事人有特别约定外，租金自产权变更之日归买受人所有。买受人在产权变更后，因租金难以收取，以出卖人有缔约过失、交付房屋存在瑕疵为由，要求出卖人承担租金损失的，人民法院不予支持。

　　案情简介

　　一、2012年7月，唐学富、绿地建工合肥分公司、合肥建鑫公司三方就绿地建工合肥分公司拖欠唐学富工程款事宜签订了《抵房补充协议》，协议确认合肥建鑫公司应付绿地建工合肥分公司工程款3482万元；协议同时约定绿地建工合肥分公司购买合肥建鑫公司开发的位于合肥市太湖路海顿公馆商业街B区面积共2543．13平方米，总价31297281元，转让给唐学富，购房款从合肥建鑫公司应付给绿地建工合肥分公司的工程款中冲抵。

　　二、2013年3月29日，唐学富、庞华与合肥建鑫公司签订十五份《商品房买卖合同》，合同约定合肥建鑫公司将标的房屋出售给唐学富、庞华。每份合同的最后一页补充协议栏均有合肥建鑫公司员工书写的“客户已知晓房屋已租赁，并承诺原租赁合同继续有效”字样。

　　三、2013年3月5日，原告唐学富、庞华向被告合肥建鑫公司发出一份催告函，要求合肥建鑫公司支付租金1404396元及滞纳金140439元。2013年4月10日，合肥建鑫公司向唐学富、庞华转账支付了2012年8月1日至2013年3月31日8个月的房屋租金1258712元。2013年4月23日，唐学富、庞华通过律师事务所再次向合肥建鑫公司发函催要房租，合肥建鑫公司拒付。2013年6月4日，原告唐学富、庞华办理了上述房屋产权登记手续。

　　四、2013年7月23日，合肥建鑫公司向安徽省合肥市包河区人民法院起诉合肥君悦公司，请求法院判令：被告赔偿两原告自2013年4月1日起至2015年10月11日租金损失5503244．84元及相应利息损失。

　　五、该案经过一审、二审，最后又提起了再审。

　　判决及裁判理由：

　　本案的争议焦点是：合肥建鑫公司应不应当承担赔偿租金的责任？

　　再审法院认为：

　　一、合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此，租赁物在租赁期间内，所有权可以转让；所有权发生转让后，原租赁合同继续有效。也即，买受人若购买被出租人房屋，需接受原租赁合同的约束。

　　本案中，双方当事人签订买卖合同时，在补充协议栏均注明“客户已知晓房屋已租赁，并承诺原租赁合同继续有效，可以认定唐学富、庞华愿意接受租赁合同约束。

　　二、唐学富、庞华申请再审称合肥建鑫公司故意隐瞒承租人未按时交纳租金，导致其在购买案涉房屋时不知此处潜在的风险。对此，安徽省高级人民法院认为，租赁合同中承租人不能按期支付租金并非个例，作为出租人而言，对此种情况应当有所预判，故租赁合同条款中通常会约定，出租人不按期交纳租金，出租人可享有的权利及承租人应承担的违约责任。因此，对出租人而言，不能按期收取租金属于市场风险。唐学富、庞华愿意接受租赁合同约束，也就同样需承担此类商业风险。

　　三、合肥建鑫公司是否存在故意隐瞒租金未收取的事实。合肥建鑫公司于2008年与承租人君悦公司签订租赁合同，2012年7月与唐学富等签订《抵房补充协议》，虽案涉房屋办理产权登记的时间为2013年6月，但从双方当事人履行协议的情况看，自2012年8月起案涉房屋的房租即开始交付唐学富、庞华，而此时唐学富、庞华并非房屋所有权人，其无权直接从承租人处获取房租，故合肥建鑫公司向唐学富、庞华支付自2012年8月至2013年3月止的房租符合情理，合肥建鑫公司替承租人垫付租金的行为本身并不能证明合肥建鑫公司具有刻意向唐学富、庞华隐瞒承租人拖欠房租的主观故意。

　　裁定：驳回唐学富、庞华的再审申请。

　　律师提示：

　　当事人在签订房屋买卖合同时，如果房屋上已经设置了租赁，买受方就要对该租赁合同的收益性予以评估，这属于买受人的义务。

　　如果买受人未进行事前预估，买卖合同完成后，收不到租赁收益，属于买受人应当承担的商业风险。当然，如果租赁费上涨，这样的收益同样也归买受人享有。