购房人和开发商解除合同，能否起诉解除按揭贷款合同？

律师观点分析

案例简介：2021年3月15日，原告孙XX和被告XX地产集团乌兰察布有限公司签订了合同《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的XX小区1号楼1单元1204号商品房以总价61万元的价格出售给原告，原告支付了首付款12万元，剩余的490000元房款办理贷款。2021年3月19日，以原告为借款人和抵押人，以被告XX地产集团乌兰察布有限公司为保证人，以被告XX银行乌兰察布集宁支行为贷款人，三方签订签订商品房按揭贷款合同，以案涉商品房为抵押物，被告XX银行乌兰察布集宁支行将按揭贷款490000元发放到被告XX地产集团乌兰察布有限公司的账户，原告按月还本付息。2022年12月5日，原告和被告XX地产集团乌兰察布有限公司协议解除了《商品房买卖合同》。

被告XX银行乌兰察布集宁支行违反《贷款通则》第十条的规定，未严格审查拟抵押房屋权属状况即发放个人住房抵押贷款，且未办理抵押物的登记手续，致使原告和被告XX地产集团乌兰察布有限公司的《商品房买卖合同》已经解除，原告和被告XX银行乌兰察布集宁支行签订的商品房担保贷款合同的目的无法实现。故原告《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020年修正）》第二十条的规定向人民法院提起诉讼，法院认为该案涉及群体性的约定解除合同，情形复杂，在同一案件中合并审理不利于诉讼效率提高，故驳回起诉。

律师观点：

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”;根据以上规定，虽然商品房买卖合同与商品房担保贷款合同属于两个不同的法律关系，但为了充分利用诉讼资源，提高审判效率，法院应对此类案件合并审理，一案处理两个合同纠纷，以减轻当事人的诉累。本案中原告和开发商解除了商品房买卖合同，解除的原因是开发商无法交房，合同目的无法实现。而原告和银行签订的按揭贷款合同本是因为买房而贷款的目的，现购房目的无法实现，贷款没有异议。如果继续让购房者还贷款对购房者明显不公平。所以，应当解除按揭贷款合同。