以买卖房屋的形式给民间借贷设定抵押是够有效？

律师观点分析

案例评析：

    2013年5月17日，柴某向乌兰察布市XX小额贷款公司借款600万元，双方签订《借款合同》和办理《借款凭证》，借款期限两个月，约定利率为月息3.8分。包头市达茂旗XXX工贸有限公司以房屋无买卖的形式给小额贷款公司提供担保，将其所有的位于达茂旗商业大楼后院的额商业用房三至五层，建筑平米1700平米，出售于小额贷款公司员工郭XX名下，作为抵押担保。另夏XX以保证人身份与小额贷款公司签订《保证合同》，为柴XX借款600万元提供担保。当日小额贷款公司将600万元汇入柴XX银行中。2013年6月17日又向乌兰察布市XX小额贷款公司借款50万元，双方签订《借款合同》和办理《借款凭证》，借款期限两个月，约定利率为月息3.8分。当日，小额贷款公司用现金支付柴XX50万元。柴XX街借款650万元后支付少部分利息，2013年10月23日，柴XX书面承诺两个月内还清借款本利或用包头市达茂旗XXX工贸有限公司的商业房抵顶借款。柴XX之后并未如约履行，2014年4月3日柴XX提出将所欠利息143万元转办成借款并办理《借款凭证》，双方对此笔借款不在约定计息。由于柴XX不能履行还款付息义务，本律师作为乌兰察布市XX小额贷款公司的诉讼代理人向集宁区法院提起诉讼。

 经法院调解达成如下协议：

    一、被告包头市达茂旗XXX工贸有限公司和柴XX共欠原告乌兰察布市XX小额贷款公司本金706万元，其中563万元本金按年利率24%计算，从2014年4月4日计算至实际给付之日，于2017年12月30日前偿还原告本金200万元，于2018年6月30日前给付本金200万元，剩余本金163万元于2018年12月30日前付清，其余无息借款143万元于2018年12月30日前付清。

    二、被告夏XX对上述债务承担连带清偿责任。三、原告对被告抵押的房屋位于达茂旗商业大二期营业房三到五层建筑面积1700平米享有优先受偿权。调解书达到原告的诉讼目的，此案胜诉。

律师代理观点：
    担保人以买卖房屋的形式设定抵押担保符合法律规定。根据《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出生效判决后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。所以据此规定，本律师代理原告以民间借贷案由起诉被告要求偿还借款本息。最终法院调解确认了原告对抵押房屋享有优先受偿权。
    综上，以买卖房屋的形式给民间借贷设定抵押担保是有法可依的，但是出借人不能以房屋买卖的受让人起诉要求履行房屋买卖合同交付房屋标的物，只能起诉要求还款付息。法院判决生效后进入执行阶段，才能要求拍卖抵押的房屋实现债权。