魏欢磊律师
律师观点分析
案情简介
闫某1与张某系夫妻关系，二人育有三个子女：闫某2、闫某3、闫某4。闫某4与杨某系夫妻关系。
1998年，闫某1与北京市海淀区房屋土地管理局签订《房屋买卖契约》，购买了一套位于海淀区的公有住房。购房时使用了闫某1的34年工龄和张某的32年工龄，房屋于1999年1月登记在闫某1名下。购房款26197.82元，由女儿闫某4部分出资。
1999年5月27日，闫某1与张某在公证处办理了两份公证：一份《声明书》，确认案涉房屋部分购房款由女儿闫某4出资；一份《遗嘱》，内容为将案涉房屋中属于各自的部分，在去世后留给女儿闫某4所有。
2008年11月，闫某1将先前闫某4的出资款翻倍偿还了并与张某在公证处办理了新的公证，撤销了上述遗嘱，表示想让子女共同继承房产。
闫某1于2016年去世，张某于2025年去世。父母去世后，闫某4夫妇将两个兄弟诉至法院，主张自己与父母之间存在借名买房合同关系，要求确认合同有效，并判令兄弟协助将房屋过户至自己名下。
闫某2委托北京魏欢磊律师代理此案。
办案策略
魏欢磊律师接受委托后，发现本案的核心争议在于：闫某4夫妇与父母之间是否存在借名买房的合意？
第一，区分“出资”与“借名合意”，论证出资不等于借名。闫某4夫妇确实支付了部分购房款，但支付购房款与借名买房是两个不同的法律概念。魏律师指出，父母子女之间，子女出资为父母购房，可能是赠与、借款，也可能是借名买房，不能仅凭出资行为就推定存在借名合意。出资是事实，借名是合意，两者不能混为一谈。
第二，以公证遗嘱反证父母认为自己是房屋所有权人。1999年的公证遗嘱中，父母明确表示将案涉房屋中“属于我的部分”留给女儿。魏律师指出，这一表述恰恰说明父母认为自己是房屋所有权人，有权处分房屋。如果双方存在借名买房关系，父母就不会以所有权人身份立遗嘱处分房屋。遗嘱的存在，与借名买房的主张明显相悖。
第三，以房屋实际使用情况反驳“实际权利人”主张。案涉房屋自购买后，始终由父母居住使用，直至二人去世。父母去世后，房屋用于出租，租金由兄弟代收。魏律师指出，如果闫某4夫妇是房屋实际权利人，为何房屋一直由父母居住？为何父母去世后租金由兄弟代收？实际控制和使用情况，与借名买房的主张不符。
第四，强调借名买房需要明确约定，亲属之间更应审慎认定。魏律师指出，借名买房关系的成立，需要双方存在明确的借名约定。本案中，闫某4夫妇未能提交任何书面借名协议，仅凭出资和公证遗嘱，不足以证明双方存在借名合意。亲属之间的财产关系，更应审慎认定，避免以亲情推定取代法律要件。
案件结果
北京市第一中级人民法院作出二审判决：驳回上诉，维持原判。
一审法院认为：案涉房屋登记在闫某1名下，购房款由闫某4夫妇支付，各方对此无异议。但基于父母子女关系，仅凭出资、装修的证据材料，难以认定双方之间存在借名的合意。1999年的声明和遗嘱系不同的法律行为，声明仅能证明出资情况，遗嘱则表明父母认为自己对房屋享有所有权，与借名买房的主张相悖。
二审法院进一步指出：借名买房关系的成立，需当事人之间存在明确的借名买房约定。声明仅载明购房款由闫某4出资，不能证实存在借名买房意愿一致的合意；遗嘱系父母对个人财产归属作出处分的意思表示，该行为表明父母认为其对案涉房屋享有所有权，与借名买房关系明显相悖。案涉房屋自购买后始终由父母居住使用直至去世，与闫某4夫妇主张的其系房屋实际权利人的情况不符。
律师点评
本案是一起典型的借名买房合同纠纷，涉及出资与借名合意的区分、公证遗嘱的证明力、亲属之间借名买房的认定等多个法律问题。其典型意义在于：
第一，出资不等于借名，借名买房需要明确合意。借名买房关系的成立，需要双方达成“一方以他人名义购买房屋、房屋实际权属归借名人所有”的合意。仅凭出资行为，不能当然推定存在借名合意。亲属之间，子女出资为父母购房，可能是赠与、借款或借名买房，需要结合其他证据综合判断。出资是事实，借名是合意，两者之间不能画等号。
第二，公证遗嘱与借名买房是矛盾的法律行为。本案中，父母立下公证遗嘱，将房屋留给女儿，这一行为表明父母认为自己是房屋所有权人，有权处分房屋。如果双方存在借名买房关系，父母就不会以所有权人身份立遗嘱。遗嘱的存在，恰恰反证了父母对房屋的权属认知。
第三，房屋实际使用情况是判断权属的重要依据。案涉房屋自购买后始终由父母居住使用，父母去世后由兄弟代收租金。这些事实与闫某4夫妇主张的“实际权利人”身份明显不符。谁实际控制和使用房屋，往往是判断权属归属的重要事实依据。
第四，亲属之间借名买房，更应签订书面协议。本案中，闫某4夫妇未能提交任何书面借名协议，仅凭出资和公证遗嘱主张借名买房，最终未能获得法院支持。建议在亲属之间进行借名买房等财产安排时，务必签订书面协议，明确双方权利义务，避免日后争议。
第五，专业律师的介入，帮助当事人理清复杂法律关系。本案涉及借名买房、公证遗嘱、工龄购房等多个法律问题，法律关系复杂。魏欢磊律师通过精准的法律分析、有力的证据论证，帮助当事人赢得了诉讼。面对复杂的房产纠纷，专业律师的介入至关重要。
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*（注：本文基于真实案例改编，当事人姓名已做化名处理。）*