魏欢磊律师
律师观点分析
案情简介
阎某1与李某2系夫妻关系，二人育有三个子女：阎某甲、阎某乙、阎某丙。阎某1于2014年去世，李某2于2022年去世。
李某2名下有一套位于北京市海淀区某小区的房屋。该房屋系1991年李某2与北京市某局签订《房屋买卖契约》购买，1994年登记在李某2名下。但该房屋购买于李某2与阎某1婚姻关系存续期间。
2018年5月，也就是阎某1去世四年后，李某2与儿子阎某丙签订了一份《赠与协议》，约定将案涉房屋无偿赠与阎某丙。随后，房屋过户至阎某丙名下。2019年5月，阎某丙将房屋以140万元的价格出售给案外人。
阎某乙认为，案涉房屋是父母的夫妻共同财产，父亲去世后，房屋中属于父亲的份额应由全体继承人共有。母亲李某2在未经其他继承人同意的情况下，将房屋赠与阎某丙并过户，损害了其他继承人的合法权益。于是，阎某乙委托魏欢磊律师代理此案，向北京市海淀区人民法院提起诉讼，要求确认《赠与协议》无效。
办案策略
魏欢磊律师接受委托后，发现本案的核心争议有两个：一是案涉房屋是否属于夫妻共同财产？二是李某2与阎某丙是否构成恶意串通？
第一，锁定房屋购买时间，论证夫妻共同财产性质。魏律师向法庭提交了房屋买卖契约、产权登记档案等证据，证明案涉房屋购买于李某2与阎某1婚姻关系存续期间。根据法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。不管登记在谁名下，只要是婚后购买，原则上就是夫妻共同财产。
第二，应对“房屋来源特殊”抗辩，强调物权登记效力。阎某丙主张，案涉房屋是其单位分房指标与母亲房屋置换而来，父母早已将房屋赠与他，李某2只是代为持有。魏律师指出，房屋买卖契约、产权登记均记载购房人为李某2，阎某丙的主张缺乏直接证据支持。物权以登记为准，没有充分证据，不能推翻产权登记。
第三，论证恶意串通，锁定赠与协议无效。魏律师指出，阎某1去世后，案涉房屋未进行遗产分割，属于李某2与全体继承人共同共有。李某2和阎某丙作为家庭成员，应当知道房屋中有其他继承人的份额，却未经同意将房屋赠与并过户，损害了其他继承人的合法权益，构成恶意串通。根据《民法典》规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
案件结果
北京市海淀区人民法院作出判决：李某2与阎某丙就案涉房屋于2018年5月10日签订的《赠与协议》无效。
法院认定：案涉房屋虽登记在李某2名下，但购买于夫妻关系存续期间，应视为夫妻共同财产。阎某1去世后，案涉房屋未进行分割，应属李某2、阎某甲、阎某乙、阎某丙共同共有的财产。李某2、阎某丙作为家庭成员，应当知道案涉房屋中有阎某甲、阎某乙的应继承份额，但李某2未经同意将案涉房屋赠与阎某丙并办理过户手续，明显损害了阎某甲、阎某乙的利益，李某2、阎某丙构成恶意串通。因案涉房屋在阎某1去世后为相关权利人共同共有的状态，而李某2、阎某丙处分全部房屋，故案涉赠与协议应属全部无效。
律师点评
本案是一起典型的确认合同无效纠纷，涉及夫妻共同财产认定、遗产共有、恶意串通、赠与协议效力等多个法律问题。其典型意义在于：
第一，婚后购买的房屋，登记在一方名下也是夫妻共同财产。本案中，案涉房屋登记在李某2一人名下，但购买于夫妻关系存续期间，法院认定属于夫妻共同财产。很多人以为房产证写谁的名字就是谁的，这是误解。婚后购买的房屋，原则上属于夫妻共同财产。
第二，配偶去世后，房屋属于全体继承人共同共有。阎某1去世后，案涉房屋未进行遗产分割，属于李某2与全体继承人共同共有。李某2未经其他继承人同意，不能单独处分全部房屋。遗产分割前，房屋是共有财产，任何共有人都不能擅自处分。
第三，恶意串通损害他人权益的合同无效。李某2和阎某丙作为家庭成员，应当知道房屋中有其他继承人的份额，却未经同意将房屋赠与并过户，法院认定构成恶意串通，损害了其他继承人的合法权益。家庭成员之间处分共有财产，必须经全体共有人同意，否则可能被认定无效。
第四，专业律师的介入，帮助当事人理清复杂法律关系。本案涉及夫妻共同财产、遗产共有、恶意串通、赠与协议效力等多个法律问题，法律关系复杂。魏欢磊律师通过精准的法律分析、有力的证据论证，帮助当事人维护了合法权益。面对复杂的房产纠纷，专业律师的介入至关重要。
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*（注：本文基于真实案例改编，当事人姓名已做化名处理。）*