四川锦湛律师事务所
“小锦说法普法维权”
不少家庭为了孩子读书，碍于亲情，会把学区房临时过户给亲戚，约定用完就归还。现实里这类操作频频出事，房子过户之后，对方翻脸不认账，霸占、抵押甚至私自卖房的情况时有发生，亲情和财产双双受损。面对这种人情与财产的两难，普通人该如何守住自己的房产？
案情速递:
委托人：张某（原告）
相对方：赵某（被告）孙某（第三人）
张某为帮弟弟赵某子女入学，将房屋名义过户给对方，双方书面约定期满需归还房产。2024年9月借房期限届满后，赵某拒不返还房屋，还擅自抵押房产。双方协商无果，张某为维护自身合法财产权益，决定委托律师起诉维权。
基本案情:
2019年，张某出于亲情，自愿将自有房屋临时过户给弟弟赵某，专供赵某子女办理入学使用。双方私下签订《赠与（借房）协议》，明确本次过户仅为配合读书政策，并非真实产权赠与，并书面约定待2024年9月孩子升入初中后，赵某需在半年内无条件将房屋过户归还张某，相关税费由赵某承担。为适配不动产登记流程，双方另行签订制式《赠与合同》用于备案登记，实质上不存在真实的房屋转让合意。
2024年9月，孩子顺利入学，双方约定的借房期限届满。张某多次催促赵某履约、配合归还房屋过户手续，赵某始终拖延推脱、拒不配合。后续张某核查发现，赵某未经本人同意，擅自将案涉房屋用于抵押借款，私自处分涉案房产，严重侵害张某合法财产权益，双方亲属关系彻底破裂，私下沟通、协商调解均无结果。
2025年5月，双方多次协商无果，张某深知个人维权难度极大，为固定证据、厘清事实、依法维权，张某正式决定委托专业律师介入处理。律师接受委托后依法向法院提起诉讼，主张房屋合法权属。案件审理过程中，赵某为恶意占有房产、规避返还义务，擅自与案外人孙某交易，以远低于市场价格的40万元低价转让房屋并完成过户，恶意转移涉案财产。
诉讼请求：
1、请求确认被告赵某与案外人孙某就案涉房屋签订的《存量房买卖合同》无效；
2、请求确认案涉房屋真实所有权人为原告张某，判令被告及案外人配合将房屋产权过户返还至原告名下，并承担全部过户税费；
3、判令被告赵某赔偿原告因其擅自抵押、恶意转卖房屋造成的全部经济损失；
4、本案全部诉讼费用由被告承担。
律师：
律师：黄岚
擅长领域：
企业常年法律顾问、民商事争议解决、企业合规、刑事辩护、投融资及并购、婚姻家庭
评价：经济法硕士，拥有专业的行业知识及丰富的工作经验，现为-四川锦湛律师事务所-联合创始人，高级合伙人，主任律师，从业13年期间，曾担任多家公司的常年法律顾问，多年独立刑事辩护的经验，尤其擅长公司法律事务及相关法律服务，企业合规，企业刑事风控，合同法务及商事法务，民商事仲裁、诉讼。
律师：周嫄
擅长领域：合同纠纷、民商事争议解决、婚姻家事、刑事辩护
评价：周律师毕业后一直从事律师工作，尤其擅长处理各类婚姻纠纷、民商事争议解决，是一位“一专多能复合型”律师，并在自己的专业领域内具有丰富的执业经验。
办案经过：
律所接到当事人委托后，第一时间指派黄律师团队承办本案。律师接手案件后，迅速梳理全案脉络，精准厘清本案核心争议为“名义过户与真实权属不符、亲属借房违约、恶意转让房产”等关键事实。针对本案证据隐蔽、亲属纠纷举证难、存在恶意过户第三人的特点，律师针对性开展证据固定工作，细致调取双方借房协议、房产登记档案、沟通记录、房屋抵押流水及低价交易凭证等关键材料，完整固定对方借房读书、逾期拒不归还、擅自抵押及恶意卖房的完整事实链条。
为秉持高效处理纠纷、减少当事人诉累的原则，律师优先启动诉前调解工作。结合完整证据链，律师向被告释明借房协议的真实效力、名义过户不代表权属转移的法律规定，明确告知其擅自抵押、低价转卖房屋属于恶意侵权行为，同时向第三人告知案涉房屋存在权属争议、交易存在重大法律瑕疵，尝试通过协商沟通促成各方主动纠错、配合返还房屋，力争低成本化解亲属财产纠纷。
因被告拒不认可自身过错，第三人亦以善意受让为由拒绝配合撤销过户，各方争议巨大，诉前调解最终无果。为及时止损、防止当事人权益持续受损，律师迅速推进庭审筹备工作，梳理同类裁判观点，明确借房挂名过户的司法认定标准，完善诉讼思路与抗辩要点，规范整理全套诉讼文书，针对合同效力、真实权属、恶意串通交易等核心争议细化应诉方案，全方位扎实做好庭前准备工作，全力维护当事人合法财产权益。
办案结果：
庭审中，我方律师主张，案涉房屋实际出资、管控权益均归原告张某，名义过户仅为亲属子女入学所用，双方并无真实赠与、卖房合意。被告赵某仅为名义登记人，无权擅自抵押、转卖房屋。其在诉讼期间以40万元明显低价转让房产，第三人孙某未尽合理审查义务，交易不符合正常市场逻辑，属于恶意串通无权处分，案涉买卖合同应属无效，被告需承担全部侵权责任。
被告赵某当庭辩称，房屋已完成登记过户，自己即为合法产权人，有权处置名下房产，交易行为合法有效。同时主张低价卖房属于正常自主交易，不存在恶意侵权、串通转移财产的行为，拒绝归还房屋及赔偿原告经济损失。第三人孙某则辩称自己属于善意购房人，已完成过户登记，依法应取得房屋所有权。
法院审理认为，不动产登记公示效力不能对抗真实权属关系。结合双方借房协议、沟通记录及交易细节，可认定案涉房屋真实权利人为张某。赵某明知房屋仅为临时挂名，仍擅自抵押、低价转卖，属于无权处分。案涉交易价格远低于市场价格，不符合善意取得的合理对价要件，足以认定双方存在恶意串通，损害原告合法财产权益。
综上，法院依法判决，确认被告与第三人签订的房屋买卖合同无效，案涉房屋归原告张某所有，判令二人配合办理房屋过户返还手续并承担相应税费，同时判令被告赵某赔偿原告相应经济损失，案件诉讼费用由被告承担，全面维护了原告的合法财产权益。
律师提醒：
生活中，不少人出于亲情，为亲友子女入学、落户等需求，轻易将自有房产名义过户给亲属，大多碍于情面仅作口头约定，忽视产权归属的法律风险。很多人误以为只是临时挂名、用完即返，不会产生权属纠纷，但房产一旦完成登记过户，名义持有人在法律上拥有处置外观，极易出现擅自抵押、转卖房屋的情况，让实际权利人陷入财产损失的困境，亲情也会彻底破裂。
针对借房挂名过户的情形，群众务必摒弃人情侥幸心理，重视书面协议的法律效力。凡是临时过户、借名登记的房产，必须提前签订完备的书面协议，明确过户真实目的、产权真实归属、归还时间以及违约责任，同时妥善留存聊天记录、沟通凭证、税费单据等全部证据。完整的证据链，是后续发生纠纷时维权的核心依据，能够有效佐证真实交易事实。
同时需要谨记，遭遇亲属侵权纠纷时，切勿消极拖延，更不要采取私下对峙的方式解决问题。即便对方持有房产登记证明，不动产登记也不能对抗真实权属关系。发现权益受损后，应当第一时间通过法律途径固定事实、提起维权诉讼，尤其面对对方恶意低价转卖、转移财产的行为，需及时寻求专业律师介入，通过司法途径确认合同效力、追回房产，最大程度守住自身合法财产权益。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》
第一百五十四条
行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中被告与第三人以明显不合理低价交易涉案房屋，属于恶意串通损害原告财产权益，案涉房屋买卖合同依法无效。
第二百一十七条：
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，有证据证明登记簿确有错误的，以实际权利为准。本案可依据借房协议等证据，推翻名义登记，确认原告真实房屋所有权。
第三百一十一条：
无处分权人将不动产转让给受让人，受让人不构成善意取得的，所有权人有权追回。被告仅为名义产权人，无权处分房屋，第三人低价受让房产不构成善意取得，原告有权追回涉案房屋。