四川锦湛律师事务所
“小锦说法普法维权”
不少人买房交定金前，都会向销售确认各类风险问题，销售常常给出让人安心的答复。可等到真出现意外想要退钱时，开发商又拿出认购书中的格式条款，声称销售的承诺不作数，类似购房定金纠纷屡见不鲜。仅凭销售的聊天承诺，维权时能得到法律支持吗？
案情速递:
委托人：王某（原告）
相对方：某房地产开发有限公司（被告）
王某认购楼盘房屋并约定缴纳4万元购房定金。因购房依赖银行贷款，其提前咨询退款规则，销售人员微信承诺贷款未通过可全额退定金。王某交定金后，按揭贷款审批失败，向开发商退款遭拒。开发商以格式条款否认销售承诺，协商无果，王某决定委托律师起诉维权。
基本案情:
2025年4月，王某看中本地新开楼盘房源，有意认购住宅，随即与开发商先后签订《房屋认购书》《购房确认书》，约定需缴纳4万元购房定金。因王某购房资金完全依赖银行按揭贷款，为规避贷款审批失败导致定金亏损的风险，缴费前他主动向楼盘置业顾问详细咨询退款政策，重点确认银行拒贷情况下的定金处理方式，提前核实交易风险。
为顺利促成认购交易，楼盘销售人员在双方微信沟通群内，向王某作出明确书面承诺，若后续因银行审核原因导致按揭贷款无法获批、购房交易无法履行，已缴纳的4万元定金将全额无息退还。王某信任销售人员的官方身份及明确承诺，确认风险可控后，按约定足额缴纳购房定金，完成房源认购手续。
2025年5月，王某积极配合办理购房贷款手续，按时提交全部审批材料。后因银行内部风控审核、个人综合资质评估等原因，贷款申请最终未通过，购房交易被迫终止。王某当即依据销售此前的退款承诺，向开发商申请全额退还定金，不料开发商拒不履约，援引认购书中的格式条款，主张销售人员的口头、微信承诺未经公司书面确认，不具备法律效力，坚决拒绝退定金。双方多次协商沟通均无果，王某权益受损，最终决定委托律师通过法律途径维权追偿。
诉讼请求：
1、依法判令开发商全额返还王某购房定金40000元；
2、依法判令本案全部诉讼费用由开发商承担。
律师：
律师：黄岚
擅长领域：
企业常年法律顾问、民商事争议解决、企业合规、刑事辩护、投融资及并购、婚姻家庭
评价：经济法硕士，拥有专业的行业知识及丰富的工作经验，现为-四川锦湛律师事务所-联合创始人，高级合伙人，主任律师，从业13年期间，曾担任多家公司的常年法律顾问，多年独立刑事辩护的经验，尤其擅长公司法律事务及相关法律服务，企业合规，企业刑事风控，合同法务及商事法务，民商事仲裁、诉讼。
律师：邓明溟
擅长领域：民商事争议解决、抚养权、劳动争议、刑事辩护
评价：邓律师法学理论功底扎实，思路清晰，具有较强的判断能力、逻辑分析能力与表达沟通能力，办事严谨、勤勉尽责。执业后参与了多起民商事纠纷及刑事案件，熟悉诉讼的全过程，为委托人提供全面、细致的诉讼服务，深得委托人的信任与认可。
办案经过：
律所接到当事人王某的维权委托后，第一时间指派专业律师承办本案。律师接手案件后，迅速对接当事人梳理案件全貌，精准锁定本案争议核心为购房定金返还纠纷。针对该案关键争议点，律师针对性开展证据收集与固定工作，细致整理《房屋认购书》《购房确认书》、定金转账凭证、双方微信沟通记录、贷款审批失败证明等核心证据，逐一核验证据真实性与关联性，完整还原销售承诺及纠纷全过程，搭建完整证据链，为维权夯实基础。
为高效化解纠纷、减少当事人诉累，律师秉持调解优先原则，积极开展诉前协商工作。律师主动联系开发商，结合完整证据，明确告知其销售人员的有效承诺具备约束力，单方以格式条款拒退定金的行为不符合法律规定，清晰剖析案件利弊及败诉风险，多次沟通劝导，尽力促成双方和解退款。面对开发商固执己见、拒不协商的态度，律师果断终止调解，全力推进庭审筹备工作。
为最大限度维护当事人合法权益，律师结合案件事实及相关法律法规，精准梳理双方争议焦点，针对性制定应诉及维权思路。同时精心撰写全套诉讼文书，细化诉讼请求，预判对方庭审抗辩理由，制定完善应对方案，补齐全部庭审材料。凭借严谨细致的庭前筹备工作，全方位筑牢维权防线，为案件胜诉提供坚实保障。
办案结果：
庭审中，我方律师主张，销售人员作为开发商履职人员，其在微信群作出的拒贷全额退定金承诺，真实有效，直接影响王某缴费决策，属于双方认购约定的有效组成部分。本案贷款未通过属于不可归责购房者的客观情形，王某无任何违约行为。开发商单方以格式条款免除自身责任、否认工作人员有效承诺，违背诚信原则，应当全额返还4万元定金。
被告开发商辩称，双方正式签订的《认购书》已明确约定，所有销售人员的口头、微信承诺未经公司书面盖章确认，均不具备合同效力。案涉退款承诺属于销售个人行为，与公司无关，对公司无约束力，因此拒绝退还定金。
法院审理认为，销售人员履职期间作出的交易承诺，足以让购房者产生合理信赖，依法对开发商产生约束力。案涉格式条款单方免除开发商法定责任、排除购房者合法权利，属于无效条款。结合贷款失败客观事实，本案合同无法履行不可归责于王某，王某不存在违约过错。
综合全案证据与审理事实，法院认为开发商拒不退款的行为缺乏法律依据，应当承担全部返还责任。
最终依法判决，判令被告开发商于限期内全额返还王某购房定金40000元，本案诉讼费用全部由开发商承担，当事人合法权益得到全面维护。
律师提醒：
在房屋认购交易中，多数购房者容易轻信售楼人员的口头或微信承诺，忽视书面合同中的隐藏格式条款，这也是定金纠纷频发的主要原因。不少开发商会通过销售给出宽松的退款承诺，降低购房者的戒备心理，促使购房者快速缴纳定金、签订认购协议，但后续发生纠纷时，又以合同格式条款为由，否认销售人员的前期承诺，拒不履行退款约定，导致购房者维权困难。
需要注意的是，开发商预先拟定的格式条款，若存在单方免除自身责任、排除购房者合法权利、加重购房者义务的内容，在法律上属于无效条款，不能作为拒退定金的合法依据。同时，置业顾问属于开发商工作人员，其在履职过程中作出的交易承诺，足以让普通购房者产生合理信赖，对应的法律后果应当由开发商承担，并非单纯的个人行为。
在此提醒广大购房者，购房缴纳定金前务必谨慎核实各项约定，不要仅凭口头、微信承诺贸然付款。所有退款条件、免责约定、特殊承诺，都需要求开发商落实到书面合同中，并加盖公司公章留存。同时全程妥善保存聊天记录、沟通录音、转账凭证等完整证据，一旦发生纠纷，及时通过法律途径维权，避免自身财产权益遭受不必要的损失。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》
第一百七十条：
执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。
第四百九十七条：
有下列情形之一的，该格式条款无效：（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。