崔樱女律师
律师观点分析
一、案情介绍
2022 年 9 月，借款人王某为购置期房，与委托银行、盛某地产签订《房屋按揭借款合同》，约定贷款 49 万元，30 年期等额本息还款，年利率按 LPR 减 20 基点执行；盛某地产提供阶段性连带责任保证，担保期限至案涉房屋办妥正式抵押登记、银行收执他项权证为止；王某以所购花卉小镇二期房产为案涉贷款提供抵押担保。 合同签订后，银行足额放款至开发商账户，但王某长期逾期断供，经银行多次催收仍拒不履行还款义务。截至起诉时，王某尚欠本金 464324.54 元，叠加利息、罚息、复利合计超 47 万元。 本案核心难点：案涉房屋仅签订抵押约定，始终未办理不动产抵押登记，存在两大法律风险：
1.无抵押登记，银行能否主张房屋优先受偿权存疑；
2.开发商阶段性保证责任是否免除存在司法争议，若保证责任不成立，银行债权将缺少双重保障。 银行委托我方律师，诉求：1. 判令借款人一次性清偿全部剩余本金、利息、罚息、复利；2. 确认银行对案涉房屋折价、拍卖价款享有优先受偿权；3. 开发商对全部债务承担连带清偿责任；4. 二被告承担律师费、诉讼费、保全费等全部实现债权费用。
二、办案经过
1.证据梳理与法律检索，锁定核心支撑点接收委托后，第一时间整理完整证据链：按揭借款合同、银行放款凭证、借款人还款流水、逾期催收记录、银行内部组织架构调整文件、律师费发票。针对 “未办抵押登记下开发商阶段性保证效力” 专项检索同类判例，明确裁判规则：房屋未完成抵押登记，阶段性保证解除条件未成就，开发商仍需全额担责。同时梳理合同违约条款，证明借款人断供构成根本违约，银行有权宣布贷款提前到期。
2.完善诉讼文书，精准规避主体瑕疵核查银行主体变更文件，在起诉状、代理词中完整说明支行机构调整隶属关系，提前消除被告可能提出的 “原告主体不适格” 抗辩隐患；明确利息、罚息、复利计算标准，同时主动标注利息总额司法保护上限（年利率 24%），保证诉讼请求合法合规，降低法院驳回风险。
3.庭审策略规划，应对被告缺席审理两被告经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案适用缺席审理。庭审中重点向法官陈述三项核心观点： ① 借款合同合法有效，银行已履行放款义务，借款人逾期构成违约，应一次性清偿全部欠款； ② 案涉房屋未办理抵押登记，阶段性保证的终止条件未达成，开发商连带担保责任不能免除； ③ 合同明确约定违约方承担律师费、诉讼费，相关费用有票据佐证，应当全额支持。
4.书面代理意见补强论证庭后提交书面代理词，结合《民法典》担保编相关法条，区分抵押权设立与阶段性保证的法律边界，清晰论证 “无抵押登记则开发商保证持续有效”，为法官裁判提供完整法律依据。
三、案件结果
法院全面采纳我方代理意见，作出如下判决：
1.借款人王某于判决生效三日内，一次性偿还银行本金 464324.54 元，同时支付截至 2026 年 6 月 15 日利息 12974.11 元、罚息 193.4 元、复利 295.87 元；2026 年 6 月 16 日起至实际清偿之日的息费按借款合同标准计算，息费总额不超年利率 24% 上限；
2.王某承担银行支出的律师代理费 500 元；
3.盛某地产开发有限公司对上述全部债务承担连带清偿责任；
4.案件受理费 4193 元由两名被告共同承担； （注：因房屋未办理抵押登记，法院驳回优先受偿权诉请，其余全部核心诉求胜诉，实现债权全额保障） 判决生效后，银行可同时向借款人、开发商申请强制执行，开发商名下具备足额可供执行资产，债权回款具备充足保障，本次诉讼成功为银行锁定全部逾期贷款本息，完整实现金融债权清收目标。