749A、B与江苏XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

749A、B与江苏XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书 淮安市清江浦区人民法院 7 （2018）苏0812民初749号 原告:A，男，汉族，1968年11月26日出生，住淮安市清江浦区， 原告:A，女，汉族，1968年12月12日出生，住淮安市清江浦区， 两原告共同委托诉讼代理人:A，江苏XX律师事务所律师， 被告:江苏XX公司，住所地淮安市清江浦区柯山路国土资源XX，统一社会信用代码:9132XXXX559317260P， 法定代表人:A，该公司董事长， 委托诉讼代理人:A，江苏XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人:A，江苏XX律师事务所律师， 原告A、B与被告江苏XX公司（以下简称:现代公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员A独任审判，于2018年2月8日公开开庭进行了审理；因案情复杂，本案依法组成合议庭于2018年4月2日、6月2日再次公开开庭进行了审理， 原告A、B的共同委托诉讼代理人C，被告现代公司的委托诉讼代理人A、B到庭参加诉讼， 本案现已审理终结， 原告A、B向本院提出诉讼请求:1、被告现代公司支付违约赔偿款90615.6元（暂计算至2017年10月31日，超出期限按2517.1元/月计算至实际符合约定之日）；2、被现代公司承担本案诉讼费用， 事实和理由:2011年10月26日，原、被告签订买卖合同，约定由原告A、B购买被告现代公司开发的位于本市北京XX、XX以南的淮安XX商铺，双方就房屋的价款、支付方式、交付条件等进行了明确的约定， 在约定的2013年10月1日交房期限届满后，被告现代公司一直未能交付， 后双方就此问题于2014年1月8日签订谅解备忘录，双方就补偿数额以及补偿计算方式进行约定，但是被告现代公司在支付一段时间后就未再继续履行付款义务， 原告A、B经多次催告无果，为维护自身合法权益，故诉至贵院，请求判如所请， 被告现代公司辩称:首先，被告现代公司已经按双方签订的谅解备忘录约定履行了自己的义务，举行了盛大的市场开业典礼，不存在违约行为；其次，原告A、B购买的商铺已经由江苏XX公司（以下简称:现代管理公司）进行反租，并按实支付了租金，市场是否开业对原告A、B没有造成任何影响，也没有任何损失，故谅解备忘录约定的市场不能如期开业所支付的违约金应当予以调整， 第三、原告A、B没有依约付清全部购房款，违约在先，已构成根本违约，且原告A、B在没有支付全部购房款的情况下就已经占有、使用该房屋，并一直领取房租收益，故无权要求我公司按谅解备忘录的约定支付违约金， 综上，请求驳回A、B的诉讼请求， 经审理查明:2011年10月26日，原告A、B（买受人）与被告现代公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定被告现代公司将其开发建设的位于淮安市清江浦区北京XX、枚皋路以南淮安XX、B幢1363号房屋（26.25平米）以279678元的价格转让给原告A、B，并约定在2013年10月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告A、B， 合同签订当日，原告A、B向被告现代公司付款169678元， 2014年1月8日，原告A（乙方）与被告现代公司（甲方）以及案外人现代管理公司（丙方）共同签订《谅解备忘录》，主要内容:现代公司承诺接受集聚区管委会投资发展局对融资款项进行专项监管，保证资金充分用于食品城一期工程建设，并于2014年5月31日前实现试营业，同时保证试营业时市场商户入驻率达到80%以上， 在开业前就市场的装修、招商等工作进度定期向业主公示，接受业主代表监督， 同时现代公司承诺尽最大可能争取政府对项目的扶持与支持， 在基础设施配套、工程验收、消防手续等方面积极向政府主管部门报批；在市场开业前的装修进程情况主动配合政府部门监督， 双方还约定，在签订协议之日起7个工作日内，被告现代公司支付乙方2013年10月至2013年12月底的补偿款（按每10万元商铺购买款每月600元的标准为基数，以实际购房款计算，并以现金支付）；自2014年1月1日至试营业的补偿款项（按每10万元商铺购买款每月600元的标准为基数，以实际购房款计算，并以现金支付），在试营业之日起7个工作日内支付，最迟不得迟于2014年5月31日前支付；在被告现代公司履行上述义务后，乙方认可被告现代公司已完成实际交房，被告现代公司承诺交房手续的办理最迟不晚于2014年12月31日， 被告现代公司承诺在2014年5月不能完成试营业目标，按上述解决方式的标准另加25%的补偿，最迟支付日期不超过2014年9月30日；若在2014年9月不能完成开业目标，另加50%进行补偿，并按月支付，至开业时止，XX同时，该备忘录还约定，甲方同意乙方因没有按约定办理按揭手续，免除乙方违约责任；甲方同意乙方分期付款，但时间不能超过2015年12月31日， 2014年11月21日，原告A、B（乙方）与被告现代公司（丙方）、现代管理公司（甲方）共同签订一份《抵扣协议书》，约定:一、租金、补偿款情况说明， 1、根据甲乙双方签订的《淮安现代食品城商铺委托经营管理合同》，甲方承诺支付给乙方第四年（2014年11月1日至2015年10月30日）委托经营收益29440元， 2、根据乙丙双方签订的《商品房买卖合同》和《谅解备忘录》，丙方承诺支付给乙方2014年6月至2014年10月补偿款合计6617元；3、乙方尚欠丙方购房款110000元；4、租金、补偿款合计36057元，丙方同意乙方该款折抵购房款，若乙方将购房尾款全部支付给丙方，则甲方同意乙方享受全额租金，否则，按已交购房款比例享受租金（打折比例为62.83%），打折后租金为18496元， 5、折抵后乙方尚欠丙方购房尾款84887元，按《谅解备忘录》约定时间支付， 经查，原告A、B未能按约定付清房款， 庭审中，双方对被告现代公司是否按照约定完成试营业目标各执一词，被告现代公司认为食品城已于2014年12月31日进行试营业，符合合同约定，不存在违约行为， 原告A、B则认为案涉房屋至今未经过竣工验收，不能投入使用，被告现代公司所称的试营业只是形式上的，并不符合双方备忘录的约定，且市场商户的入驻率没有达到80%， 经查，截止目前，被告现代公司开发的现代食品城尚未经过竣工验收， 本院认为，原、被告2011年10月26日签订的《商品房买卖合同》以及于2014年1月8日达成的《谅解备忘录》、2014年11月21日签订的《抵扣协议书》均系当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务， 在房屋买卖合同履行过程中，被告现代公司未能按合同约定的条件交房，已经构成违约，但双方后达成《谅解备忘录》和《抵扣协议书》，可以视为双方经协商一致，对违约金的计算标准、方式以及条件、购房款交付期限进行了变更， 本案的争议焦点为:被告现代公司是否应按照备忘录的约定支付违约金90615.6元， 根据备忘录的约定，被告现代公司承诺于2014年5月31日前实现试营业，同时保证试营业时市场商户入驻率达到80%以上， 从上述内容可以看出，双方签订备忘录是为了做好食品城市场开业前各项准备以便维护后期市场运营的持续兴旺，确保各方利益， 双方所约定的试营业，是企业的一种经营方式，主要是经营者向消费告知该营业场所刚开张，管理可能不周密，服务可能有欠缺、正在完善，但绝不是在没有办理相关证照的情况下先尝试经营， 因此，应当是现代公司在全面办理相关合法合规的营业手续后的试营业，而非现代公司随意的试营业， 而根据庭审查明的事实，现代公司开发的食品城项目工程验收、消防手续至今未能办理完毕，故即使现代公司对食品城项目已进行试营业，但该试营业行为因并未具备营业的合法性要件，也仅仅体现在形式上，并未从实质内容上满足备忘录关于试营业的约定，不能认为现代公司已经履行备忘录义务，现代公司以此作为拒付违约金的抗辩理由，本院不予采信， 现代公司辩称，A、B购买的商铺已经由现代管理公司进行反租，并按实支付了租金，市场是否开业对A、B没有造成任何影响，也没有任何损失，故谅解备忘录约定的市场不能如期开业所支付的违约金应当予以调整， 对此，本院认为，合同对于违约金有明确约定的，按照约定处理，一般不轻易否定其效力， 本案中，现代管理公司并未实际按约定支付租金，A、B按谅解备忘协议的约定主张现代公司未按约定开业的违约金并无不妥，故对现代公司的辩解理由，本院不予采信， 被告现代公司辩称，原告A、B没有依约付清全部购房款，违约在先，已构成根本违约，故无权要求按谅解备忘录的约定支付违约金， 对此，本院认为，被告现代公司的抗辩理由不能成立， 首先，本案谅解备忘录所约定的违约金是针对被告现代公司所开发的市场能否按期开业所做的约定，与房屋买卖合同无必然联系， 其次，原、被告在谅解备忘录中，将原告A、B给付剩余购房款的时间约定不超过2015年12月31日， 该日期在双方约定的交付房屋日期（2013年10月1日）及市场试营业日期（2014年5月31日）之后，由于被告现代公司对所开发的房屋尚不具备约定的交付条件及开业条件，原告A、B有理由相信被告现代公司不能完全履行谅解备忘录，故其有权行使后履行抗辩权， 综上，A、B主张现代公司按双方签署的备忘录有关约定支付相应的赔偿款，本院予以支持，但应以实际支付的购房款169678元为计算基数，自2014年11月1日至2017年10月31日违约金计54975.67元，并继续计付至实际符合约定之日， 对于A、B主张超出部分，本院不予支持， 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下: 被告江苏XX公司于本判决生效后十日内一次性支付原告A、B违约金54975.67元（截止至2017年10月31日），并自2017年11月1日起按照1527.1元/月标准继续计付至淮安XXA、B幢1363号房竣工验收合格之日止， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息， 本案案件受理费2066元，由原告A、B负担812元，被告江苏XX公司负担1254元， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费， 审判长A 人民陪审员B 人民陪审员C 二〇一八年六月二十七日 书记员D 附:相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务， 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务， 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任