律师观点分析
上诉人（原审被告）：白XX，男，1933年12月5日出生，汉族，北京市XX公司退休职工，住北京市西城区。
法定代理人：白XX（白XX之女），北京市XX公司退休工人，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：曹XX，北京市XX律师。
被上诉人（原审原告）：白XX，男，1964年8月9日出生，汉族，北京XX集团职工，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：苏宁，北京XX律师。
原审被告：赵XX，男，1991年1月8日出生，汉族，北京市地铁第三公司职员，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：白XX（赵XX之母），住北京市西城区。
上诉人白XX因与被上诉人白XX及原审被告赵XX确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2018）京0102民初35800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
白XX上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判驳回白XX全部诉讼请求或者发回重审；3．一二审案件受理费由白XX负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。白XX与赵XX签订的《存量房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。至于房屋价格是按照政府指导价还是市场价中双方之间的合同约定问题，由于出售人白XX系赵XX外公，考虑双方的亲属关系，房屋出售价格低于市场价也是符合常理的。至于房款的给付属于房屋买卖合同的履行问题，不能作为否定房屋买卖性质的理由。北京市回民医院出具的诊断证明并非真实的，一审判决认定依据该证明确认白XX丧失处分重大财产的行为能力并据此认定《存量房屋买卖合同》无效是错误的。
白XX辩称，同意一审判决。不同意白XX的上诉请求。一审法院认定房屋买卖合同无效的前提有三：第一，《存量房屋买卖合同》名为买卖实为赠与；第二，处分房屋时白XX已经丧失了相应的民事行为能力；第三，位于北京市西城区XX2-601号房屋（以下简称案涉房屋）是属于白XX、白XX、白XX共有，在未经共有人同意的情况下擅自处分房屋，其处分行为应当无效。
赵XX辩称，不同意一审判决，但未上诉。同意白XX的上诉理由及请求。
白XX向一审法院起诉请求：确认白XX与赵XX签订的《存量房屋买卖合同》无效，将案涉房屋产权过户至白XX名下。
一审法院认定事实：白XX与陆XX系夫妻关系，陆XX于2017年9月1日死亡，二人育有子女白XX、白XX。案涉房屋系白XX与陆XX夫妻共同财产。2017年10月9日，白XX与赵XX签订《存量房屋买卖合同》。同日，案涉房屋过户至赵XX名下。一审中，白XX、赵XX陈述该房屋买卖约定对价108.6万元，该金额按政府最低指导价计算，且未实际给付。
白XX于2017年5月16日至5月19日在北京市回民医院住院治疗，被诊断为血管性痴呆、腔隙性脑梗死等。2017年11月17日，法大法庭科学技术鉴定研究所作出（2017）医鉴字第1793号司法鉴定意见书，依据白XX及白XX陈述及北京市回民医院诊断证明，确定白XX为器质性精神障碍，评定为限制民事行为能力。
一审法院认为，白XX系赵XX外公，二人签订的《存量房屋买卖合同》中约定的价款按政府指导价格计算，非市场价格且未实际给付。该房屋买卖合同性质为赠与合同。白XX在赠与该房屋时，案涉房屋未进行继承，案涉房屋为白XX、白XX、白XX三人共同共有状态，白XX未经全体共有人同意，不得处分房屋。白XX在处分房屋时，其精神状态被确定为器质性精神障碍，评定为限制民事行为能力。法院认为，赠与房屋为处置重要财产的行为，白XX作为限制行为能力人其认知能力有限，已经丧失处分重大财产的行为能力。综上，法院确认白XX与赵XX签订的《存量房屋买卖合同》为无效合同。合同确认无效后，其应当恢复至原始登记状态，故法院对于白XX要求将案涉房屋登记至白XX名下的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2019年3月判决：一、确认白XX与赵XX于2017年10月9日签订的《存量房屋买卖合同》为无效合同；二、判决生效后七日内，赵XX协助将位于北京市西城区XX2-601号房屋过户至白XX名下。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
白XX、赵XX提交新证据如下：证据一遗嘱，用以证明，2014年白XX和其妻立下遗嘱，将案涉房屋留给赵XX。白XX质证意见：不属于法律规定的新证据，对真实性不予认可。证据二（2019）京0102民初9196号民事案件的笔录、证据三照片及录音、证据四录音。用以证明，白XX有分辨能力，交易时是清醒的。白XX质证意见：对证明目的不认可，认为该证据与本案无关。且证据四的录音是2018年5月23日录制的，而交易行为发生在2017年10月，该份证据与本案没有关联性。
本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。
本院认为，结合二审庭审情况及白XX上诉请求，本案的争议焦点为：白XX与赵XX签订的《存量房屋买卖合同》的效力。
根据已查明的事实，案涉房屋系白XX与陆XX的夫妻共同财产，2017年9月1日陆XX死亡后，案涉房屋未进行财产继承与分割。2017年10月9日，白XX与赵XX签订《存量房屋买卖合同》对案涉房屋进行处分时，并未告知案涉房屋全体共有权人并得到同意。且现有证据表明，2017年5月16日至5月19日白XX在北京市回民医院住院治疗期间被诊断为血管性痴呆、腔隙性脑梗死等。2017年11月17日，法大法庭科学技术鉴定研究所作出（2017）医鉴字第1793号司法鉴定意见书，依据白XX及白XX陈述及北京市回民医院诊断证明，确定白XX为器质性精神障碍，评定为限制民事行为能力。一审法院基于上述事实及证据，确认白XX与赵XX签订的《存量房屋买卖合同》无效，并判决赵XX协助将案涉房屋过户至白XX名下，并无不当。白XX上诉称北京市回民医院出具的诊断证明并非真实的，因其未提供充分证据，依据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故对白XX的该项主张，本院不予支持。
综上所述，白XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14574元，由白XX负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
北京倡信律师事务所
