2012年9月14日，承租人蒋军（化名）与出租人朱兵（化名）签订《房屋租赁合同》，该房屋位于城市规划区内。合同约定租赁期限为拾年，即2013年1月14日至2023年1月14日。合同签订后，蒋军以开宾馆为目的开始装修,装修成本大约40万元。由于朱兵出租的房屋未取得建设工程规划许可证和房屋产权证,蒋军开宾馆所需的营业执照等许可证件根本不可能办下来。鉴于此，2015年1月，蒋军向朱兵发出《 终止合同通知书》,朱兵未回复。

    2017年3月，蒋军委托我作为其诉讼代理人，向某市人民院提起民事诉讼，诉讼请求为:

    一、确认蒋军与朱兵之间的《房屋租赁合同》无效；

    二、朱兵赔偿蒋军房屋装修损失共计40万元 。

一审程序中，蒋军申请对案涉租赁房屋的装修费用进行鉴定，一审法院始终没有准许，但在一审庭审笔录中对蒋军的鉴定申请有明确记载。

一审法院审理后，判决蒋军与朱兵之间的《房屋租赁合同》无效。但对蒋军要求朱兵赔偿房屋装修损失费的诉讼请求没有支持，理由是蒋军没有提交证据证明其损失的存在及具体金额。

蒋军不服一审判决，提起了上诉。上诉的主要理由为：

一审法院以蒋军未提交装修费用的证据对其要求朱兵赔偿损失的诉请不予支持是错误的。因为蒋军在一审庭审中已经向法庭提交对房屋装修损失费进行鉴定的申请。具体理由如下：

一审法院认为，蒋军未提交装饰装修损失的证据，不能证明损失的具体金额，对蒋军要求朱兵赔偿损失的主张不予支持。一审法院的此项认定是错误的。因为蒋军在一审庭审中已经向法庭提交对房屋装修费用进行鉴定的申请，但始终没有得到法庭的许可。房屋装修费用属于专业的技术问题，通常情况下通过司法鉴定程序才能查明损失的具体金额。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条规定：当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。一审法院既不同意蒋军的鉴定申请，同时又以蒋军未提交证据对其要求赔偿损失的诉请不予以支持。一审法院的此种做法明显的加重了蒋军的举证责任，对蒋军极为不公平。

二审法院经过审理，将本案发回一审法院重审。在重审的一审程序中，蒋军又向法庭提交对案涉租赁房屋的装修费用进行鉴定的申请，法庭决定启动鉴定程序。经过专业机构鉴定，案涉租赁房屋的装修费用为36万余元。

一审法院认为出租人朱兵与承租人蒋军对案涉房屋租赁合同的无效均有过错，双方各应承担50%的责任，判决朱兵赔偿蒋军房屋装修损失18万余元。

朱兵不服一审判决，提起了上诉，最终本案在二审法院的主持下，蒋军与朱兵就赔偿房屋装修费用达成了调解协议，且蒋军很快取得了赔偿款。

总结：

出租人与承租人均有市场交易风险，依法合规的经营，才是避免风险的最好方法。

在民事诉讼中，当事人应充分重视举证责任，因为举证之所在，就是败诉之所在。另外，对于应通过司法鉴定程序才能查明的案件事实，应当及时申请鉴定，并准备好鉴定所需的材料和证据。

法律依据：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释》（法释〔2009〕11号）

第一条第一款规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）

第一条第一款规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。