2021年1月21日，上海市住房城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局、上海市税务局等八部门联合发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，俗称：“一二一政策”，其中最主要的两条切中了房屋置换及炒房热的要害：三、严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。四、调整增值税免征年限。将个人对外销售住房增值税免征年限从2年提高至5年。该政策一出，引起非常多的纠纷，特别是很多正在交易中的买卖双方的矛盾显现，上海市房产律师常越律师接待了非常多的相关案件的咨询，在此以案件为例，解答实践中的法律问题。

[案件回顾]

王某与于某签订房屋买卖合同一份，约定王某购买于某徐汇区房产一套，合同签订后，王某也支付大部分房款，后限购政策出台，王某因不符合限购条件，因此无法继续履行合同，房产也无法过户，于某见状向法院主张解除合同，并称因王某不具备购房资格导致房屋无法过户，应向其支付违约金。王某遂提起反诉，称，因房价大涨，现在解除合同自己将承担重大损失，要求于某向其支付一部分补偿。

[律师分析]

因上海1.21政策的出台，很多原本有购房资格的人变成了限购对象，导致一个尴尬的情况是，很多人已经签订了购房合同交付了大部分房款，房子一夜之间无法过户，这时买卖双方就会产生争议，那么，买方因为临时出台的政策原因无法购房，是否需要支付违约金呢？很多咨询的当事人也会问这个问题，常律师给出的回答是不需要支付。合同解除系因政策变更导致的，不可归责于任何一方，双方互不承担违约责任。但是这里面卖方还存在一个风险，那就是遇到房屋价格大幅上涨的阶段，买方如果此时解除合同，是会遭遇一个差价损失的，这个损失是可以要求卖家根据公平责任予以补偿的，像上述案件，最终结果是法院认定双方都不承担违约责任，并且由于房屋房价上涨涨幅较大，根据公平原则，判决卖方对买方进行一部分补偿。

常越律师，上海婚姻家事律师，专注于保护当事人财产权益，诉讼经验丰富，欢迎拨打电话咨询：18512104020。