小产权房：尚无“名份”亟需规范引导

   所谓小产权房，就是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”，多发生于城乡结合部地带，它并不真正构成严格法律意义上的产权。因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护，风险相当大。

   目前，小产权房屋的开发建设还没有明确的规定能够给予约束，开发建设的监管同样存在缺位。同时，小产权房屋的开发又得不到银行贷款支持，主要依靠开发单位自行进行开发建设，一旦开发单位的资金或其他环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。同时，开发单位若没有资质，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，购买后也不能合法转让和过户，入住后的物业管理也极易出现问题。为从根本上维护人民群众利益，避免社会矛盾的发生，笔者建议相关政府部门迅速采取措施，尽快规范小产权房建设、出售和产权归属。

   针对当前小产权房问题，各级政府要加大相关法律法规的宣传力度，引导群众科学认识。相关部门应将目前小产权房的法律属性、可出售对象以及社会隐患和购买风险公开告知，尽可能详细地向社会公众宣传小产权房相关法律问题，引导人民群众正确对待、冷静处理，既要使投资建设者知晓利害、谨慎出资，也要让购房群众明白消费、善于选择。

   各级政府要加强对城乡建设的规划和监督，制定出具有前瞻性的城乡规划，避免今后因小产权房的开发不符合国家总体规划而引发拆迁补偿纠纷，激化官民矛盾。同时，还要加强监管，对楼房高度、楼层、规模进行限制，以免引发采光、通风、通行、通水等相邻关系矛盾，诱发普通民事纠纷。

   尽快出台规范性文件，以明确农村集体产权的主体，使农民真正获得完整的土地产权。农民集体建设用地流转下一步改革的目标应该是对流转土地的产权主体、权利和利益边界进行法律确认，还原农民作为土地资产所有者的地位和应得的权利。这一方面有助于保证农民根据其产权地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制政府卖地的冲动，有利于形成和谐的微观市场结构。

   逐步建立统一的城乡建设用地市场。要加强城乡土地市场体系建设，实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，达到“同地、同权、同价”。进行城乡土地市场体系建设，关键在于赋予城乡集体建设用地相同的权益，“同权”是根本。同为建设用地，已经不存在土地转用问题，应当具有平等的产权，实行“同地、同权、同价”。