房屋借名登记行为,不动产归属如何认定

　　一、当登记权利人与事实权利人不一致时：

　　1.根据登记的推定效力，不动产登记权利人被推定为正确的权利人，免去登记权利人积极正面自己权利真实性的义务;

　　2.只要事实权利人能够提供证据证明自己对争议不动产的权利，由登记推定的权利正确性即被推翻

　　二、民间借贷与房屋借名登记关系的认定：　　

1.当事人合同约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下：

　　A.借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人[出名人]办理房屋所有权转移登记的，可予以支持;

　　B.但该房屋因登记人的原因被查封或者其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

　　2.当事人一方提供证据证明其对房屋的购房存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定：

　　A.主张确认房屋归其所有/要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;

　　B.主张出资债权的，应当根据出资的性质按照法律规定处理。

　　3.借名人违反相关政策、法规规定，借名购买经济适用房等政策性保障住房，并登记在他人名下：借名人主张确认房屋归其所有/依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移手续的，一般不予支持。

　　【律师提示】

　　①当事人之间关于借名买房的约定，只要不违反法律/行政法规的强制性规定即为有效，当事人应当依约定履行：

　　A.在不涉及善意交易第三人且房屋依法能够办理转移登记的情况下：借名人依据约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应予支持;

　　B.当事人一方提供的证据仅能够证明其对房屋购买存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的意思表示：房屋应归登记人所有/出资人只能依据出资的性质向登记人主张债权。

　　②借名购买政策性保障住房属违法行为：

　　A.买受人与出卖人之间的房屋买卖合同有效;

　　B.借名人主张确认房屋归其所有/依据双方之间的约定要求登记名义人办理房屋所有权转移登记的，不应得到支持。

　　③不动产权属确认基本原则：

　　A.除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误，人民法院应根据不动产登记簿的记载确认权属;即使登记簿记载的权利人不是真正权利人。但相对于与登记名义人进行交易的善意受让人，登记名义人仍然是真正权利人，其处分不动产的行为是有权处分，而非无权处分。

　　B.在登记名义人和实际出资人不一致引起权属争议时，应严格区分物权法上的权利归属和债权法上的权利义务。

　　C.除非有相反证据证明，房屋等建筑物的所有权应属对土地享有建设用地使用权的当事人，对土地享有建设用地使用权的当事人在取得房屋等建筑物的所有权后，再根据当事人之间的协议履行合同上的义务。

　　·不动产权属确认的基本规则

　　【法条链接】

　　第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

　　第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

　　第一百四十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

　　摘自宁德金圣律师网