苏良梅律师
律师观点分析
原告：姜某。
委托代理人黄姝姝，江苏李华律师事务所律师。
被告：朱某。
被告：季某。
被告朱某、季某共同委托代理人：吴海东，江苏东晋律师事务所律师。
被告：张某。
委托代理人：苏良梅，江苏钟山明镜（南通）律师事务所律师。
原告姜某与被告朱某、季某、张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜某、委托代理人黄姝姝，被告朱某、季某委托代理人吴海东，被告张某、委托代理人苏良梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告姜某向本院提出诉讼请求：1、请求确认三被告解除房屋租赁合同的行为无效；2、请求判令被告一、被告二继续与原告履行房屋租赁合同；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告三系合伙经营关系，2016年1月6日，原告、被告三与被告一、二签订房屋租赁合同，约定被告一、二将南通市xx室出租给原告和被告三用于经营酒吧，租赁期限自2016年3月15日至2021年3月14日，租金6万元每年，房租支付时间为每年的2月15日，原被告四人在房屋租赁合同上签字认可。原告在签订合同当天向被告一支付了第一年租金6万元以及押金5000元。2017年2月15日，原告准备向被告一、二支付第二年房租时，被告知被告三已经与他们解除了租赁合同，且被告一、二已经将该房屋租赁给其他人。被告一、二在未告知原告的情况下与被告三私自解除合同，严重侵犯了原告的合法权益，后原告与三被告沟通无法达成一致，故诉至法院。
被告朱某、季某辩称：租赁合同主体双方是被告朱某、季某和xx餐厅的经营者张某，原告只是张某的员工，代表的是职务行为，不是案涉合同的适格主体。租赁合同主体双方于2017年2月12协商一致提前终止合同。合同中约定承租方未及时支付租金，出租方有权在拖欠租金累计达一个月可以解除合同，承租人至今未收到第二期房租。原告和张某之间是否存在其他法律纠纷与答辩人无关。
被告张某辩称：租赁合同是房东与张某签订的，原告不是房屋的承租者。张某与原告在经营餐厅期间因原告的原因，双方矛盾不断，曾多次报警。2016年年底原告已将xx餐厅的所有物品，在未经张某许可情况下私自处理掉了。餐厅三位合伙人就餐厅的经营及解散进行过协商，但因原告私自处理餐厅的物品而矛盾激化，而且原告明确表示要退出驯鹿餐厅的经营。因此，在即将交2017年度房租时，承租人张某认为租赁该房屋没有实际意义，不能实现租房目的，因此与房东协商一致提前终止了房屋租赁合同。2017年2月17日张某已经告知原告，与房东的租赁合同已经终止，原告没有提出异议，因此张某与房东解除合同的行为有效。
当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
综合双方证据和当庭陈述，本院认定事实如下：2016年1月6日，朱某、季某（甲方）与张某（乙方）签订一份房屋租赁合同，合同约定租期为2016年3月15日至2021年3月14日，租金每年2月15日支付，拖欠租金累计达一个月的，甲方有权收回房屋。合同最上方有朱某的中国银行账号。合同抬头承租方仅为张某，落款处乙方有张某和原告姜某的签字。同日，被告朱某向原告出具收条，载明：今收到姜某租中南世纪城四附1幢110室房款一年为人民币陆万元整，另收押金伍仟元整，合计共收人民币陆万伍仟元整，此款伍万元由银行转账，壹万伍仟元现金。其后原告和被告张某均没有支付过租金。
2017年2月12日，被告张某与被告朱某、季某协商解除案涉租赁合同，张某在解除合同时明确：由于承租方的原因，本合同于2017年2月12日经双方协商同意终止。其相关租金及其他费用已结清，房屋装潢及其它与出租方无关。不存在任何经济纠纷。
2017年2月25日，原告与被告朱某电话联系，在未事先告知的情况下，对通话录音。电话联系中，原告表示希望继续承租案涉房屋，但朱某表示房屋已经出租给其他人，并且对原告承租人对身份不予认可，只认可作为餐厅法定代表人的张某是承租方。
另查明，原告与被告张某合伙经营的xx餐厅类型为个体工商户，登记经营者为张某，登记日期为2016年1月11日。
本院认为，本案的争议焦点为三被告之间解除租赁合同的行为是否有效。民法通则对无效民事行为作出了具体明确的规定，本案中被告张某与被告季某、朱某协商解除房屋租赁合同，双方协商解除的方案基于合同约定，现有证据无法证明双方恶意串通损害原告姜某的利益。故三被告解除案涉房屋租赁合同的行为无法直接认定为无效民事法律行为。原告姜某与被告张某同在租赁合同落款处签字，由原告姜某向被告朱某支付了第一年房租，被告季某、朱某主张张某是签订租赁合同时的唯一相对方不能成立。原告与被告张某合伙经营的餐厅工商登记信息个体工商户，经营者为张某，登记日期为签订租赁合同后五日，租赁合同明确租赁目的为餐厅、酒吧，租赁合同抬头位置处包括法定代表人处只有张某的名字，可以认定原被告在合伙经营中推选张某作为负责人对外负责经营活动。基于此，被告季某、朱某作为出租方，与合伙负责人张某协商解除租赁合同并无不当，合法有效，该解除行为应对全体合伙人发生效力。原告因张某未经其同意而与房东解除租赁合同造成的损失，属于合伙内部纠纷。鉴于原告在庭审后向本院明确如果认定解除合同的行为有效，不要求在本案中处理损失赔偿，故本案中对原告的损失不予处理。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款、第五十八条的规定，判决如下：
驳回原告姜某的诉讼请求。