实际无法履行时间为合同解除时间

实际无法履行时间为合同解除时间

房屋租赁合同履行过程中，能一帆风顺的履行完毕，是不浅的缘分，实践中，房屋租赁合同往往存在诸多阻碍，甚至严重到合同无法继续履行。当合同无法继续履行，而一方以拖欠房租为由，通知解除房屋租赁合同时，如何确认房屋租赁合同的解除时间？张付杰律师按：房屋租赁合同履行过程中，出现实际无法履行情形时，系法定合同解除的情形，发生合同实际无法履行情形的时间，即为合同解除时间。

【基本案情】

李某为经营汽车装潢，与王某就房屋租赁签订了《房屋租赁合同》，对房屋用途、租期、租金等进行了相关约定。2018年8月20日，案涉房屋因线路短路，案涉房屋发生火灾，造成案涉房屋大面积被烧毁。为调查事故原因，相关部门对案涉房屋进行了封闭，禁止任何人擅自进入，至2019年3-4月方解除封闭。后，王某向法院起诉，要求解除合同，并主张以起诉时间为合同解除时间。

【法院审理】

经审理，根据消防支队出具的事故调查报告以及房屋当前的空置情况，法院认为，根据查明的事实，租赁房屋在2018年8月20日发生火灾后，现场被相关部门封闭，后于2019年3月、4月封闭解除，当前处于空置状态，认定租赁合同因标的物毁损而无法继续履行，确认租赁合同于2018年8月20日解除。

【律师评析】

当房屋租赁合同履行过程中，发生履行障碍，出现法定解除事由时，不宜消极等待或者按照合同约定的解除方式处理，而应以法定的解除情形发生的时间为合同解除时间。