房屋买卖中要求双倍退还定金被法院驳回一案——房屋买卖律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告曹某起诉称：被告马某人与被告王女士是妻关系，2009年2月12日我与两被告签订了一份房屋买卖合同，合同约定被告将坐落在甲市××单××室的房产外加车库出售给我，价格为100.28万元，并约定于2009年3月10日前办理房屋更名手续。我当日交付定金5万元，后于2月24日、2月26日、3月9日三次共付款5.5万元。2009年3月31日办理更名手续时，我和被告被告知该房屋已被乙市法院查封不能买。我多次向两被告催讨返还定金和房款，被告马某人出具承诺书于2009年4月30日返还，但至今仍未返还。现又被告知乙市法院委托甲地K拍卖有限公司将于2009年10月16日向社会公开拍卖。被告的行为违反了合同约定，应负违约责任。故起诉要求被告双倍返还房屋买卖定金10万元、房款5.5万元、利息1000元及逾期还款利息损失(自2009年5月1日至法院判决确定给付之日按月利息2%计算)。

　　二、被告辩称

　　被告马某人、王女士未答辩也未提供证据。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：被告马某人、王女士于2001年8月3日登记结婚。2008年9月18日，被告向乙市人民法院起诉离婚，法院于2009年2月13日一审判决离婚，被告不服提起上诉后又撤回上诉，甲市中级人民法院于2009年7月3日裁定准许撤回上诉。2009年2月12日，原告曾与被告马某人签订房地产买卖契约，约定被告将坐落在甲市××单××室的房产及车位出售给原告，房价100.28万元，在付款方式一栏中记载有“款付乙市法院”字样，并约定定金5万元，还约定被告马某人保证被告王女士配合办理，否则“合同作解约”并退还5万元定金。上述合同签订当日，原告向被告马某人交付定金5万元，其后被告马某人还陆续向原告收取房款5.5万元。因房屋权利涉及到被告王女士，原告于2009年3月9日又与被告马某人、王女士签订房地产买卖契约，该契约将房价约定为85万元，并约定付款到乙市法院账户，但不再约定定金(应当记载定金金额的栏目被横线划掉)，另外，该契约记载的买方除了原告，还有原告的妻子侯女士，本案诉讼中，侯女士表示同意由原告单独享有该契约的权利。2009年3月27日，被告马某人向原告出具承诺书，承诺于2009年4月15日前偿还5万元、于2009年4月30日前偿还5.5万元及利息1000元。另外，乙市人民法院于2008年10月10日已在强制执行程序中查封了本案涉讼房屋，2009年10月16日，乙市人民法院委托K拍卖有限公司将该房屋拍卖。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：被告马某人、王女士于本判决生效后十日内共同偿付给原告曹某本金105000元、前期利息1000元以及从2009年5月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至本判决确定的本金给付之日的利息。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：本案涉讼房屋买卖时已被法院查封，但原、被告约定将房款支付到法院，没有转移财产、对抗查封的恶意，其后因房屋被拍卖被告无法向原告交付，只是合同不能履行的问题，并不会导致房屋买卖合同无效。原、被告签订的买卖契约中，约定有将房款支付到法院的条款，可见原告对于房屋被法院处置的情况有所知晓，诉讼中，原告也认可在签订2009年3月9日房地产买卖契约时，已向法院了解过房屋被查封的情况。故本案房屋买卖合同系原、被告真实意思表示，未违反法律、法规的效力性强制性规定，应为有效。原、被告于2009年2月12日、3月9日各签订一份买卖契约，约定不一致的，应视为合同变更，以后签订的合同为准，而3月9日的买卖契约中不再有定金的约定，原告提交的被告马某人于3月27日出具的承诺书中也没有双倍返还金定的内容。同时考虑到被告不能交付房屋的原因是房屋被法院强制执行，原告在签订合同时也应当知道房屋被法院采取强制措施而存在不能交付的可能，在此情况下适用定金罚则并不妥当。因此，对于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，不予支持。被告不能交付房屋，原告有权解除合同，被告应返还因合同取得的定金和购房款。原告要求被告按照2009年3月27日的承诺支付2009年4月30日前的利息1000元，应予以支持。2009年5月1日起，被告还应赔偿给原告合理的利息损失。本案房屋买卖，发生在两被告离婚诉讼期间，但两被告共同在3月9日的买卖契约上签名，可见两被告均知晓并认可本案的房屋买卖，由此产生的债务，两被告对外应共同承担，至于两被告之间的分担问题，可另行处理。侯女士在诉讼中表示由原告单独享有本案房屋买卖合同上的买方的权利，应予以认可。被告马某人、王女士经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干意见的解释(二)》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，法院判决是正确的。