在购买二手房时，房产证上登记的权利人已经去世，合同主体是谁

我们在购买二手房时，中介会向我们出示一份制式的房屋买卖合同，合同的首要部分，就是卖方是谁，买方是谁。这个看似很简单，卖方就是房产证上登记的所有权人，买方就是我，登记上我的身份信息。但实践中经常会遇到这种情况，就是房产证登记的权利人是父亲，父亲已经去世，房产证一直没有变更，今天来的是继承人，儿子和母亲想把房子卖掉，那就面临一个问题，卖方写谁，因为按流程需要将房产先变更到儿子或母亲名下，变更到谁名下，谁就是卖方。但中介公司会有一个套路，就是你今天要是不买，还有一个客户也看好了这套房子，那个客户就要买，一旦他签了，你就买不了这套房子了，你基于压力，想了想，还是签吧。有的业务员并不懂，直接在“卖方”处写了父亲的名字，然后合同最后卖方处，卖方的儿子先写了父亲的名字，中介公司说不行，儿子也要签字，那儿子也签了自己的名字，后面括号写代签。合同签订后，在履行过程中，会出现继承人之间产生争议，开始说好了卖房款给儿子，母亲又反悔了，就会产生履行障碍，还有可能就是儿子和母亲觉得卖低了，不想卖了，这时他们找到一个有利的点，就是登记的卖方是父亲，父亲已经去世，地球上已经没有这样一个人了，不存在的人怎么可能委托儿子签订合同，所以说这个合同欠缺有效的卖方，是不成立的，合同不成立与合同无效，只是法律上两种不同的说法，后果一样，就是双方不受合同的内容约束。买方无法依据合同，去追究卖方的违约责任，只能是原数退还房款。