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一、案件梳理
当事人背景与合同签订：原告刘福生、王秀梅夫妇是北京市房山区某镇某村村民，刘阳为二人之子。被告孙晓兰、赵建国并非该村村民。2010 年 9 月 23 日，刘福生、王秀梅、刘阳与孙晓兰、赵建国签订《房屋买卖合同协议》。协议约定，刘福生一方将位于某村一号西小院的北房三间及院落卖给孙晓兰一方，孙晓兰子女对该房及院落有继承权，合同总价 10 万元，房款一次性付清。当日，双方及两名证明人签字确认。
合同履行情况：合同签订后，双方按约定履行，孙晓兰、赵建国付清购房款，刘福生等人交付房屋。
纠纷产生原因：后来，刘福生、王秀梅、刘阳认为农村宅基地使用权归农村集体经济组织成员，被告作为城镇居民无权取得农村宅基地使用权，依据《民法典》第一百五十三条，他们认为 2010 年 9 月 23 日签订的房屋买卖合同无效，遂向法院起诉，要求确认合同无效并由被告承担诉讼费，以维护自身合法权益。
被告抗辩理由：被告孙晓兰、赵建国不同意原告的诉讼请求。他们主张法律未明确规定城镇居民购买农村房屋合同无效，且是原告主动找他们交易，原告现在提出合同无效缺乏诚信。被告认为原告作为农民卖掉房屋的行为违法，已丧失农村宅基地使用权，要求原告出具证据证明房屋仍归其所有。
二、争议焦点
原告诉求：原告刘福生、王秀梅、刘阳请求法院判决确认 2010 年 9 月 23 日签订的《房产买卖合同协议》无效，并要求被告承担本案诉讼费。他们依据相关法律，认为被告作为城镇居民不能取得农村宅基地使用权，所签合同违反法律规定。
被告抗辩：被告孙晓兰、赵建国认为合同有效，主张原告缺乏诚信，且原告卖房行为违法，已丧失宅基地使用权，要求原告证明房屋归其所有。
核心争议：本案核心争议在于 2010 年 9 月 23 日签订的《房屋买卖合同协议》是否有效，关键在于判断城镇居民购买农村房屋及宅基地的行为是否违反法律规定。
三、裁判结果
确认原告刘福生、王秀梅、刘阳与被告孙晓兰、赵建国于 2010 年 9 月 23 日签订的《房屋买卖合同协议》无效。
四、案件分析
法律规定适用：法院依据 “违反法律、行政法规的禁止性规定的合同无效” 这一原则进行审理。宅基地使用权具有身份属性，是农村集体经济组织成员享有的权利，与成员特定身份紧密相连，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
合同效力判定：在本案中，被告孙晓兰及赵建国并非某村村民，不具备该村农村集体经济组织成员的特定权利。原被告签订的《房屋买卖合同协议》虽为双方真实意思表示，但房屋买卖行为涉及农村宅基地处分，损害了集体经济组织权益。根据国家法律强制性规定，该合同应属无效。法院支持了原告请求确认合同无效的诉讼请求，因其事实清晰，符合法律规定。
五、胜诉办案心得
精准把握法律规定：代理此类案件，律师需精准掌握关于农村宅基地使用权及房屋买卖的法律规定。本案中，明确《民法典》及相关法规中对农村宅基地流转的限制，以及违反规定对合同效力的影响。通过深入研究法律条文，准确判断合同性质，为诉讼策略制定提供坚实法律基础。
有力回应被告抗辩：提前预判被告可能的抗辩理由并准备反驳依据。针对被告提出的法律未明确禁止、原告缺乏诚信等抗辩，律师从法律立法目的、农村宅基地制度本质等方面进行回应。引用权威法律解释及类似案例，说明城镇居民购买农村房屋违反法律规定，即使原告主动交易也不能改变合同违法本质，维护原告合法诉求。
充分收集关键证据：全面收集证据是胜诉关键。本案原告律师收集了合同文本、双方身份信息、房屋产权证明等证据。合同文本明确双方权利义务及交易内容；身份信息证明被告非集体经济组织成员；房屋产权证明确定房屋原始归属。通过整合这些证据，形成完整证据链，有力支撑原告主张合同无效的诉求。
