(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在房产交易的复杂情境中，借名买房协议往往因各种因素而面临履行困境。本案聚焦于李勇辉与张启鹏之间的借名买房纠纷，涉及单位集资房的特殊性质以及协议的履行、解除和赔偿问题，反映出在房产政策与合同约定交织下，当事人权益的界定与平衡难题。
二、案件事实
1.房屋购置背景与协议签订
- 2004年，李勇辉所在单位拆迁集资购房，李勇辉先与同事周伟旭签订《房屋转让协议书》，后张启鹏认为该协议不公，于2005年9月22日与李勇辉、张丽兰签署《房屋共买协议书》，约定张启鹏出资收购李勇辉与周伟旭的协议，承担购房一切费用，李勇辉配合办理房屋相关手续，协议不可终止，终止方承担三倍全部买房费用赔偿对方等内容，并有张启贤、孙晓霞等作为保证协议履行人（见证人）签字。
- 2005年9月30日，李勇辉与周伟旭签订《调解书》，李勇辉支付周伟旭首付款10万元及经济补偿2万元，收回购房权。2005年10月9日，李勇辉与D公司签署《集资房买卖合同》，张启鹏支付全部房款及公共维修基金、印花税等。2007年4月13日，房屋所有权登记在李勇辉名下，房屋交付后由张启鹏装修并出租至2018年11月底，之后由李勇辉控制出租。
2.诉讼历程与协议性质认定
-张启鹏曾于2019年1月起诉要求确认涉案协议有效并继续履行，法院认定《房屋共买协议书》系双方真实意思表示，为借名买房合同性质，合法有效，但因房屋性质系“按经济适用住房产权管理”的央产房，继续履行与现行政策相悖，故驳回张启鹏继续履行的请求，张启鹏上诉后维持原判。
- 2013年3月，双方签订《分配计划》，对房屋出售后的利润分配进行了约定，但双方对该计划与本案的关联性存在争议。张启鹏还提交2016年出售其名下一居室的合同及同小区房屋出售信息网页截屏，欲证明其损失，但李勇辉、张丽兰对此不予认可。双方均称签订涉案协议时对房产性质不太清楚，但知道房产证下来后几年内无法过户。
三、各方诉求
1.原告李勇辉诉求：
-请求判令解除与被告于2005年签订的《房屋共买协议书》。
-要求被告承担本案诉讼费。其理由是涉案房屋被认定为中央在京单位保障性住房，不得上市交易、出租、出借等，导致协议无法继续履行。
2.被告张启鹏辩称与反诉诉求：
-同意解除协议，但要求李勇辉赔偿其损失。张启鹏称其为履行协议付出诸多成本，包括加价回购周伟旭的协议、支付购房尾款、房屋维修基金、物业供暖费等，还因协议约定五年内纯利归李勇辉之女李雨涵，此为购房协议五年内毁约赔偿款，且2016年底卖了自己房屋帮助李勇辉购房，其权益严重受损，故反诉要求李勇辉赔偿500万元，包括出售一居室的损失及涉案房屋的现有价值损失。
3.李勇辉对反诉辩称：
-张启鹏的反诉事实与法律依据均不成立，请求法院依法驳回。
四、法院裁判结果
1.解除张启鹏与李勇辉、张丽兰于2005年签订的《房屋共买协议书》。
2.李勇辉于本判决生效之日起10日内向张启鹏赔偿经济损失1,500,000元。
3.驳回张启鹏的其他诉讼请求。
五、律师案件分析
从法律层面剖析本案，关键在于合同解除后的责任认定与损失赔偿问题。
首先，关于合同解除的合法性。鉴于涉案房屋的性质为“按经济适用住房产权管理”的央产房，其上市交易受到政策限制，导致原、被告之间的借名买房协议无法继续履行，双方均同意解除合同，符合《民法典》关于合同解除的规定，法院对此予以支持是合理的。
其次，对于违约责任的划分。李勇辉作为房屋名义购买人，应当对单位集资房的性质及可能存在的过户限制有一定的了解，却仍与张启鹏签订借名买房协议，最终未能履行房屋过户义务，构成违约。然而，张启鹏在签订协议时，对房屋过户时间的不确定性及可能无法过户的情况也应有一定预期，且在明知房屋可能无法交易的情况下，未及时采取措施止损，而是于2013年签订分配计划，对合同的解除及损失的扩大也存在一定过错。
最后，关于损失赔偿的确定。张启鹏主张的出售一居室的损失，因未能证明与本案的关联性，法院未予支持。而其主张的涉案房屋现有价值赔偿，属于可得利益损失，具有一定的合理性，法院予以认可。综合考虑双方的约定、合同履行情况、过错程度等因素，法院依法确定李勇辉应赔偿张启鹏经济损失1,500,000元，既体现了对张启鹏损失的合理补偿，也考虑到其自身过错，避免了张启鹏因对方违约而获得过高利益，实现了公平合理的裁判结果。
本案为当事人在进行借名买房等房产交易时敲响了警钟，务必充分了解房屋的性质、政策限制以及可能存在的风险，明确双方的权利义务，并谨慎签订合同，以避免陷入类似的纠纷困境，维护自身的合法权益。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
