《房产律师深度解读：房屋合同下买方违约，卖方权益保障的法律较量》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景

林某刚、唐某寒向一审法院起诉请求：

1. 解除双方于2019 年 7 月20 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。

2. 蒋某辉支付林某刚、唐某寒违约金950,000 元。

3. 本案诉讼费由蒋某辉承担。

林某刚、唐某寒上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判蒋某辉支付违约金95 万元；蒋某辉承担本案诉讼费用。

事实和理由：一审法院在明知双方约定了20%的违约责任的情况下，认定蒋某辉应当支付违约金仅 6万元，没有任何事实与法律依据；一审法院在认定违约金过高的举证责任应当由蒋某辉承担的基础上，却因林某刚、唐某寒提交的证据而认定林某刚、唐某寒损失只有 6万元，明显有违法律精神；林某刚、唐某寒提供的证据足以证明因蒋某辉恶意违约导致的近两年的损失；一审判决结果所造成的事实会变相鼓励蒋某辉恶意违约的后果，会造成负面的社会评价。

 二、原告诉称

林某刚、唐某寒称，蒋某辉的违约行为给他们造成了巨大损失，按照合同约定的20%违约金计算标准，蒋某辉应支付高额违约金，一审判决违约金数额过低，严重损害了他们的合法权益。

 三、被告辩称

蒋某辉辩称，同意一审判决，不同意林某刚、唐某寒的上诉请求。蒋某辉并非恶意违约，因自身突发经济困难无力购买房屋时已及时告知；林某刚、唐某寒所列举的损失缺乏有效证据支持，且蒋某辉之前支付的13 万元定金尚未退还，加上一审判决的 6 万元违约金，其总共需支付19 万元赔偿，这已远超合同解除给林某刚、唐某寒造成的实际损失。

 四、法院查明

1. 合同签订详情

2019 年 7月 20 日，林某刚（出卖人）、唐某寒（共有人）与蒋某辉（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为石景山区四号，房屋在中国某银行设定抵押。房屋成交价格为2100000 元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价2600000 元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金130000 元；剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。

关于违约责任，双方约定：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15 日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15 日内按照成交总价款的 20%向出卖人支付违约金，同时，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，双方与居间方北京 H中介公司（以下简称 H 中介公司）签订《补充协议》，约定：

    - 定金：乙方于2019 年 7 月20 日签约当天将定金130000 元自行划转支付甲方。

    - 还款解押：甲方应于2019 年 11 月30 日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019 年 12 月 30日前办理完毕解除抵押登记手续。

    - 关于购房款的支付，乙方于权属转移登记前 6个工作日将第一笔购房款4500000 元以理房通支付的方式支付甲方。关于违约责任，双方亦约定：乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）拒绝购买该房屋的；……乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。上述合同签订后，蒋某辉向唐某寒支付定金130000 元。

2. 违约告知情况

2019 年10 月 5 日，蒋某辉出具《书面告知书》，其上载明：“我本人因遭遇重大商业投资失败，经济状况急剧恶化，已无能力继续履行于2019 年 7 月20 日与你公司及房屋出卖方林某刚、唐某寒所签订的合同号购买石景山区四号房屋的买卖合同”。

3. 双方证据提交与质证

    - 庭审中，林某刚、唐某寒主张为证明其实际损失，向法院提交了四张《借条》、银行转账记录、与案外人李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2019 年 12 月市场交易价等证据在案佐证。唐某寒与李某签订《北京市存量房屋买卖合同》显示：2019年 8 月10 日，唐某寒购买李某位于北京市石景山区五号房屋，购买价3000000 元。庭审中，林某刚、唐某寒称吴某玲是唐某寒的母亲，郑某是林某刚的母亲，并称借款和利息均未偿还。蒋某辉对借条的真实性不予认可。

    - 林某刚、唐某寒称其实际损失为因购买新房向母亲借款产生的利息；房屋价格下降造成的差价损失约60 万元；无法支付新房尾款 90 万元可能产生的诉讼风险和违约金。经一审法院电话联系案外人李某，李某称双方约定尾款900000 元于房屋过户时支付，因其出售的房屋系经济适用房转商品房，手续较为繁琐，故过户时间不确定。经一审法院询问，林某刚、唐某寒不要求对涉案房屋价格进行司法评估。

    - 庭审中，蒋某辉提交商业投资失败的相关合同文件、银行账户流水、书面告知书、微信截图和价格走向等，证明其因经济困难无力购买房屋，且已及时告知林某刚、唐某寒，并以价格走向证明房屋价格没有下降，未给林某刚、唐某寒造成损失。对以上证据的证明目的，林某刚、唐某寒均不予认可。

4. 案件相关补充信息

另查，本案系发回重审案件，原审案件向蒋某辉送达起诉状副本时间为 2019年 12 月15 日。

 五、法院审理认为

依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，林某刚、唐某寒与蒋某辉签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规，合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。蒋某辉因个人经济原因拒绝履行合同，林某刚、唐某寒有权要求解除合同，解除时间以一审法院原审时向蒋某辉送达起诉状副本的时间为准。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

本案中，蒋某辉的行为构成根本违约，应当向林某刚、唐某寒支付违约金。根据双方约定，蒋某辉应当按照房屋总价款的20%向林某刚、唐某寒支付违约金。庭审中，蒋某辉认为违约金过高，要求法院降低。法院认为，对于违约金过高的举证责任在于违约方，其应当提交证据证明合同约定的违约金存在不公平、不合理之处，但是守约方对于违约实际损失情况亦负有证明协助义务。

在本案中，蒋某辉提交的价格走向不能证明双方约定的违约金数额过高。然而，林某刚、唐某寒提交的《借条》系其利害关系人出具，法院难以核实其真实性，故对其主张的借款利息损失不予采信。林某刚、唐某寒虽称无法支付新房尾款90 万元可能产生诉讼风险和违约金，但该损失并未实际发生，法院亦难以采信。林某刚、唐某寒主张的房屋差价损失，未申请价格评估，法院不予支持。

因双方均未提交有效证据证明，法院综合考虑合同履行情况、违约方的违约情节和违约程度以及守约方的预期利益等因素，结合双方在《补充协议》中关于买方违约时“乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补”的约定，酌情确定蒋某辉还需向林某刚、唐某寒支付违约金60,000 元。

 六、裁判结果

1. 林某刚、唐某寒与蒋某辉于2019 年 7 月20 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于 2019年 12 月15 日解除。

2. 蒋某辉于判决生效后十日内给付林某刚、唐某寒违约金60,000 元。

3. 驳回林某刚、唐某寒的其他诉讼请求。

 七、律师案件分析

1. 合同效力与违约认定

    - 林某刚、唐某寒与蒋某辉签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效，双方均应受其约束。蒋某辉因自身经济变故拒绝履行合同义务，构成根本违约，这一点毫无争议。根据合同约定，出卖人在买受人根本违约时有权解除合同并要求买受人支付高额违约金。

    - 然而，在实际司法裁判中，违约金的确定并非仅仅依据合同约定。虽然双方约定了按照房屋总价款的20%支付违约金，但当违约方提出违约金过高请求法院调整时，法院需要综合考量多方面因素。

2. 违约金数额确定的考量因素

    - 举证责任分配：法律规定违约金过高的举证责任在违约方，但守约方也有协助证明实际损失的义务。在本案中，蒋某辉虽提交了价格走向等证据试图证明违约金过高，但未能充分证明。而林某刚、唐某寒提交的借条因利害关系人出具难以被法院采信，其主张的借款利息损失、新房尾款相关风险损失以及未评估的房屋差价损失等也均缺乏足够的证据支持。

    - 综合因素权衡：法院在确定违约金数额时，会综合考虑合同履行情况、违约方的违约情节和程度以及守约方的预期利益等。蒋某辉并非恶意违约，而是因商业投资失败导致经济困难，且及时告知了对方，这在一定程度上影响了违约金数额的确定。同时，考虑到林某刚、唐某寒未能有效证明其实际损失的具体数额，法院结合定金冲抵违约金的约定，酌情确定了一个相对较低的违约金数额。

 八、案件启示

1. 合同签订与履行中的风险防范

    - 对于出卖人而言，在签订房屋买卖合同时，除了明确约定违约责任外，应尽量对买受人的购买能力和可能影响履行合同的风险因素进行一定的评估和调查。例如，可以要求买受人提供资产证明、收入证明或者了解其近期的重大经济活动情况。在合同履行过程中，若发现买受人可能出现违约风险，应及时采取措施，如书面催告、要求提供担保等。

    - 对于买受人来说，在签订合同前要充分考虑自身的经济实力和可能面临的风险，避免盲目签订合同。一旦出现可能影响合同履行的情况，应及时与出卖人沟通协商，寻求解决方案，而不是直接拒绝履行合同。

2. 证据收集与保存的重要性

    - 无论是出卖人还是买受人，在房屋买卖交易过程中，都要注重证据的收集和保存。对于可能涉及到违约损失的相关证据，如资金往来凭证、房屋市场价格波动的证明材料、与第三方签订的相关合同等，都应妥善保管。在本案中，如果林某刚、唐某寒能够提供更充分、更具可信度的证据来证明其实际损失，如权威机构出具的房屋价格评估报告、借款的公证文件等，那么法院在确定违约金数额时可能会作出更有利于他们的判决。

3. 合理约定违约金与争议解决

    - 在签订合同时，双方应根据房屋的价值、市场情况以及可能面临的风险等因素，合理约定违约金数额或计算方式。同时，要明确约定争议解决的方式，如选择诉讼还是仲裁，以及管辖法院或仲裁机构等。这样在发生争议时，可以更高效地解决纠纷，保障自身的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！