《购房陷阱：卖家户口滞留，买方起诉违约金，法院支持买方》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件详情

 （一）原告主张

原告钱某杰向本院提出诉讼请求：

1. 孙某芬按约定向我支付逾期迁户违约金192,500 元；

2. 案件受理费由被告负担。

事实和理由：2012年 7 月17 日，我与孙某芬签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同），约定我以385 万购买孙某芬名下位于北京市海淀区 X 号房屋（以下简称涉案房屋）及室内的家具、家电、装饰装修和配套设施设备。双方在合同中约定孙某芬应自产权转移登记之日起90 日内向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金。

合同签订后，我依约支付了购房款，孙某芬于2012 年 12 月13 日协助我办理了产权转移登记手续，但至今未按合同约定将其户口迁出。2019年 11 月21 日，我将涉案房屋以 865 万元出售给案外人，但因孙某芬未迁出户口被买家扣除30 万元户籍保证金。其后，我多次与孙某芬协商迁户事宜，其始终怠于履行，导致我无法收回购房款，故我诉至法院，希望法院支持我的诉讼请求。

 （二）被告辩称

被告孙某芬辩称：我不记得我签订过涉案的合同，而且里面有这样的霸王条款。十年来，钱某杰没有找我要求迁移户口，违约金就是过高。派出所不给迁户口，又不是我的问题。

 （三）法院查明

2012 年 7月 17 日，孙某芬（出卖人）与钱某杰（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：

- 第四条：成交价格、付款方式及资金划转方式

    - （一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为1850000 元；

    - （二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价2000000 元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。

- 第十条权属转移登记

    - （三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起90 日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过 3 日未迁出的，自逾期超过 3日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。

合同签订后，钱某杰于2012 年 12 月13 日取得房产证，登记在其名下。

2019 年11 月 19 日，钱某杰与案外人吴某霖、郑某旭签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定钱某杰以865 万元将涉案房屋出售给吴某霖、郑某旭，并约定了钱某杰负有将涉案房屋内的户籍迁出的义务，后因未迁出户口钱某杰将户口迁出保证金30 万退回至吴某霖。

另外，2021年 11 月16 日，孙某芬户籍因其他原因自涉案房屋内迁至北京市海淀区他处。

 （四）裁判结果

被告孙某芬于本判决生效后十五日内支付原告钱某杰违约金10 万元。

 二、案件分析

 （一）合同效力及违约认定

1. 合同的法律效力

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在本案中，钱某杰与孙某芬签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，因此该合同合法有效，双方都应当严格遵守合同条款。

2. 违约行为的确定

根据合同约定，孙某芬应在房屋转移登记后90 日内完成户口迁移手续。实际上，自 2012年 12 月13 日双方办理房屋转移登记手续起，直至 2021年 6 月 1日本案立案时，时间已经远远超过了约定的 90 日，而孙某芬仍未完成户口迁移，这显然构成了违约行为。所以，钱某杰要求孙某芬按照合同承担违约责任，是有充分的事实和法律依据的。

 （二）违约金的判定

1. 违约金过高的主张与考量因素

庭审中，孙某芬主张违约金过高，并且提出自己因无处落户而未迁出户口的理由。然而，钱某杰也未就户口未迁出所造成的实际损失进行举证。在此情况下，法院需要综合多方面因素来判定违约金金额。这些因素包括购房时买受人对房屋户籍及相关人员关系的了解情况、未迁出户口人员的原因等。通过对这些因素的综合权衡，法院最终酌情判定孙某芬向钱某杰支付违约金10 万元。这种判定既考虑了合同约定和违约事实，也兼顾了双方的实际情况和公平原则。

 三、案件启示

 （一）合同条款的重要性与审查

1. 明确约定的意义

在房屋买卖等重大交易中，合同条款至关重要。本案中关于户口迁移和违约金的约定是引发纠纷的关键内容。买卖双方在签订合同时，应当对可能涉及的各种问题进行详细、明确的约定，尤其是像户口迁移这种容易被忽视但又可能对后续交易产生重大影响的事项。明确的合同条款可以为双方的行为提供清晰的指引，也为在出现纠纷时维护自身权益提供有力依据。

2. 对条款合理性的审查

对于合同中的条款，双方都应当认真审查。孙某芬提到“霸王条款”问题，这提示我们在签订合同时要注意条款是否公平合理，避免因签订不合理条款而在后续履行过程中陷入被动。同时，如果发现条款存在问题，应当及时协商修改，以免留下隐患。

 （二）证据收集与保存意识

1. 履行合同过程中的证据管理

在合同履行过程中，双方都应当注重证据的收集和保存。钱某杰在本案中能够证明自己依约履行了付款义务、取得房产证的时间以及因孙某芬未迁户而遭受的损失（如被下家扣除户籍保证金）等情况，这些证据对于支持他的诉讼请求起到了关键作用。无论是付款凭证、产权证书还是与交易相关的其他文件、沟通记录等，都可能成为日后纠纷解决中的重要证据，因此要养成良好的证据管理习惯。

2. 应对违约与主张权利的证据准备

当一方出现违约行为时，另一方要及时收集与违约相关的证据。例如，如果因对方违约导致自己遭受经济损失，要保留能够证明损失金额和因果关系的证据。同时，在主张违约金等权利时，也要有相应的证据支持自己所主张的金额是合理的，否则可能面临法院酌情调整的情况。

 （三）对违约金约定与调整的理解

1. 合理约定违约金

当事人在签订合同时，对于违约金的约定应当合理。过高或过低的违约金约定都可能引发争议。合理的违约金约定应当既能对违约方起到一定的约束作用，又能在一定程度上弥补守约方因违约行为所遭受的损失。在约定违约金时，可以参考类似交易的一般损失情况、交易金额等因素进行确定。

2. 法院调整违约金的因素

当一方主张违约金过高或过低时，法院会综合多种因素进行调整。本案中法院考虑了买受人对户籍情况的了解、未迁户原因等。这提示我们，在涉及违约金纠纷时，要了解法院在判断违约金合理性时的考量因素，以便更好地维护自己的权益。同时，在签订合同时，也可以对可能影响违约金调整的因素进行约定，以增强合同条款在这方面的可预测性。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！