《房产律师解读：父亲把房屋过户给孙子女，部分继承人以老人无行为能力主张合同无效的案例》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

 （一）原告主张

原告李某兰向本院提出诉讼请求：确认李某刚与张某杰之间的房屋买卖合同无效。

事实和理由：李某兰系父亲李某刚、母亲王某芝的长女，二老另有次女王某霞。张某杰系王某霞之子。李某兰的父亲李某刚于2019年1月18日去世。之后，李某兰在与王某霞商量家人如何继承父亲李某刚所遗留的房产（坐落于北京市西城区X号）时才得知，早在2018年10月该房屋就已过户至张某杰名下，且出售价款明显不合理地低于市场价，至今为止张某杰也未能缴齐房价款。

在2017年、2018年，父亲李某刚被多家医院诊断为“小脑萎缩”、“混合性痴呆”等病症。在2018年10月房产过户之时，父亲李某刚无民事行为能力，不能辨认自己将房产过户的行为后果，其实施的房屋出售过户行为和所签署的房屋买卖合同无效。而张某杰在明知的情况下，其行为已经严重侵害了李某刚的财产权益。

 （二）被告辩称

1.张某杰辩称

李某兰没有履行法定赡养义务。李某刚是完全民事行为能力人。李某刚签订的合同合法有效。李某兰不是合同当事人，张某杰与李某刚签订的合同不影响李某兰利益。

2.王某芝述称

房屋买卖合同是在李某刚清醒的时候过户的，是在房产交易中心一问一答进行的过户，过户时李某刚非常清醒，不存在李某兰所说的情况，李某兰不履行赡养义务，不应该惦记父母的财产，李某兰因为不能得到涉案的房产，多次到父母家中闹，还想打父母，所以李某刚和王某芝才不想把房子给李某兰。同意张某杰的这个答辩意见。王某芝对于李某刚向张某杰转让房屋的行为是知情，且同意的，当时李某刚具备完全民事行为能力，李某兰所陈述的通过几个时段的住院病历，从而对房屋过户时的李某刚的行为能力进行推断，显然是不合理，也不合法的。

3.王某霞未参与庭审，未作陈述。

 （三）法院查明

李某刚、王某芝夫妇生有两名子女，即李某兰、王某霞。张某杰系王某霞之子。

诉讼中，本院依李某兰申请，向北京市西城区不动产登记事务中心调取了房屋档案材料，显示：

1.2002年9月29日，拆迁人北京B公司（甲方）与被拆迁人李某刚（乙方）签订《北京市宣武区危旧房改造拆迁就地房屋安置协议书》，约定甲方就地安置乙方二居室一套。2007年11月27日，上述房屋的所有权人转移登记为李某刚，为按经济适用住房产权管理。

2.2018年10月8日，张某杰、李某刚在不动产登记事务中心签署《不动产登记申请书》，申请办理原不动产权属证书房屋所有权转移登记。张某杰、李某刚均亲自到场，并在《不动产登记询问笔录》上签名。

2018年10月8日，出卖人李某刚与买受人张某杰签订《北京市存量房屋买卖合同》，内容有：“第一条房屋基本情况。（一）出卖人所售房屋为楼房。第二条房屋权属情况及使用情况。第三条成交方式。双方当事人自行成交。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为1930000元，买受人应当于2018年9月30日前向出卖人支付。……”张某杰于2018年10日8日领取新的《不动产权证书》。

2019年1月18日，李某刚死亡。

2021年10月11日，李某兰申请对李某刚将房屋过户给张某杰时的行为能力进行鉴定。经随机抽取鉴定机构，委托多家鉴定机构均因材料不足，无法受理。

 （四）裁判结果

驳回李某兰的诉讼请求。

 二、案件分析

 （一）案件核心问题——合同效力

本案的争议焦点在于李某刚与张某杰就案涉房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否无效。李某兰主张合同无效的依据是其认为李某刚在签订合同时为无民事行为能力人。

 （二）民事行为能力的认定依据与证据要求

1.法律规定层面

根据法律，不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人。这是判断成年人行为能力的基本法律标准。在本案中，李某刚签订案涉合同时是成年人，其亲自到场在不动产登记管理机关接受了现场工作人员的询问，并完成了案涉房屋所有权转移登记这一系列行为。

2.证据层面分析

认定成年人是否具有完全民事行为能力，存在精神或智力残疾是一个重要考量因素。然而，在本案中，没有证据显示李某刚在签订合同时存在智力或精神残疾情况。并且，在李某刚生前，其亲属均未提出李某刚不具有民事行为能力的主张。虽然后来李某兰申请对李某刚在签订合同时的民事行为能力进行鉴定，但法院委托的多家鉴定机构均因材料不足无法受理。综合这些情况，没有足够证据支持李某兰所主张的李某刚在签订合同时为无民事行为能力这一观点。

 （三）诉讼请求与证据的关联性及法院判定逻辑

李某兰以李某刚无民事行为能力为由主张合同无效，但由于缺乏关键证据，其诉讼请求无法得到法院支持。法院在审理此类案件时，遵循“谁主张，谁举证”的证据规则，对于当事人提出的影响合同效力的关键事实主张（如行为能力问题），需要有充分的证据予以证明。在没有足够证据的情况下，法院不能仅凭原告的推测或部分病历资料（这些资料无法直接证明合同签订时的行为能力状态）就认定合同无效，否则将破坏合同的稳定性和交易安全。

 三、胜诉案件启示

 （一）证据收集与保存的重要性

1.行为能力证据相关启示

在涉及可能影响合同效力的民事行为能力问题时，当事人应当及时收集和保存相关证据。例如，如果家人存在可能影响行为能力的健康问题，应保留完整的医疗诊断记录、治疗过程资料，甚至可以考虑在适当的时候进行行为能力鉴定。本案中李某兰因证据不足导致败诉，警示我们在类似纠纷中，证据是维护自身权益的关键，不能等到纠纷发生后才发现证据缺失。

2.交易过程证据的意义

对于房屋买卖等重大交易，各方都应保留交易过程中的相关证据，如合同签订过程的记录、款项支付凭证、产权转移登记过程中的文件等。这些证据不仅可以证明交易的合法性和真实性，在出现纠纷时也有助于法院查明事实。就像本案中不动产登记中心的相关文件对于确定交易过程的合法性起到了重要作用。

 （二）家庭关系与财产纠纷处理的谨慎性

1.家庭矛盾对财产纠纷的影响

本案中涉及家庭内部矛盾，如赡养问题和家庭成员之间的情感冲突。这些因素可能会影响各方在财产纠纷中的立场和陈述。在处理家庭财产相关事务时，应尽量避免让家庭矛盾激化，保持理性沟通，以免在后续的纠纷中，这些矛盾因素干扰法院对事实的判断，同时也破坏了家庭关系。

2.财产规划与沟通的必要性

家庭成员之间对于财产安排应当有适当的规划和沟通。在父母拥有重要财产（如房产）时，可以提前通过遗嘱、赠与协议等方式明确财产的分配意向，避免在一方去世后引发不必要的纠纷。而且，在进行财产转移等重大决策时，要确保所有相关家庭成员都有适当的知情权，防止类似本案中因信息不对称导致的纠纷。

 （三）对合同效力认定谨慎性的理解

1.尊重交易稳定性

法院在认定合同效力时通常是谨慎的，这体现了对交易稳定性的尊重。在没有确凿证据证明合同存在无效情形（如违反法律法规强制性规定、恶意串通损害第三人利益、无民事行为能力人签订合同等）时，一般会维持合同的效力。这提醒人们在参与经济活动签订合同时，要确保合同的签订是在合法、自愿、具备相应行为能力等条件下进行的，因为一旦合同成立生效，要推翻它需要承担很高的举证责任。

2.避免轻易质疑合同效力

对于合同当事人和潜在的利益相关者，不能仅凭主观猜测或片面的信息就轻易质疑合同的效力。像李某兰仅依据父亲的部分病历就主张合同无效，这种做法在法律上是难以得到支持的。在经济交往中，要尊重合同的严肃性，如有异议，需要通过合法、充分的证据途径来解决问题。