《房产纠纷律师：夫妻共同房屋一方转给亲属且又被出售，如何应对？》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

 （一）原告主张

原告钱某亮向本院提出诉讼请求：

1.依法判令被告李某洁、李某涛于2016年7月11日就位于二号房屋签署的《存量房屋买卖合同》无效。

2.本案诉讼费由二被告承担。

在审理过程中，钱某亮以李某涛将涉案房屋低于市场价转让给王某芝为由，于2021年12月6日申请追加王某芝为本案共同被告，并增加诉讼请求要求李某涛、王某芝赔偿钱某亮损失200万元。2022年1月13日庭审中，王某芝提交证据证明其以398万元的价格购买了涉案房屋，钱某亮当庭撤回了对王某芝的起诉，并将增加后的诉讼请求变更为要求李某涛赔偿其损失199万元。

事实和理由：原告钱某亮与被告李某洁系夫妻关系，双方于2006年4月19日登记结婚，育有一女。坐落于二号的房屋是在双方婚姻存续期间购买所得，属于夫妻共同财产。2016年7月11日，被告李某洁在原告不知情的情况下，与被告李某涛（被告李某洁的哥哥）签订虚假《房屋买卖合同》，将坐落于二号的房屋转移并办理变更登记给被告李某涛名下，以此来转移房产。

依据《民法典》第三百零一条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”以及《民法典》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”所以，被告李某洁的转让行为应认定无效，其与被告李某涛签订的《房屋买卖合同》因而无效。

基于上述事实，原告向贵院提起诉讼，请求查明事实，依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。望判如所请。

 （二）被告辩称

1.李某涛辩称

不同意原告的诉讼请求。2013年，我妹妹买的这个房屋，后来还不上贷款了，贷款还是我还的。我妹买的房，钱都是我出的。我和我妹买房前有协议，我妹妹还不上我钱了，就把房子卖给我了，我们之间有欠条和银行流水、转账记录等，协议的160万就没有实际履行。

2.李某洁辩称

当时李某洁有病，李某涛出钱买的房子，李某洁办的贷款。房子是李某涛给李某洁买的，是为了孩子上学。这套房子原告一分钱都没有出过，与他是没有关系的。

 （三）法院查明

钱某亮与李某洁系夫妻关系，于2006年4月19日登记结婚；李某洁与李某涛系兄妹关系，李父、李母系李某洁、李某涛之父母。2019年法院依法宣告李某洁为限制民事行为能力人，指定李父、李母为李某洁的监护人。

2013年3月15日，李某洁（买受人）与陈某明（出卖人）签订《存量房买卖合同》，约定陈某明将其位于二号的房屋出售给李某洁，房屋价款160万。2013年4月23日，李某洁领取了涉案房屋的权属证明。

2016年7月11日，李某洁（出卖人）与李某涛（买受人）签订《存量房买卖合同》，约定李某洁将其位于二号的房屋出售给李某涛，房屋价款160万。关于此合同的履行，李某涛称其与李某洁之间没有书面的买卖合同，就是之前借条中的约定，涉案房屋我支付了210万元房款又支付了95万元的贷款，因为李某洁还不上钱，就把涉案房屋过户给我了。

2021年5月17日，李某涛（出卖人）与王某芝（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李某涛将位于二号的房屋出售给王某芝。王某芝支付房屋价款398万，目前涉案房屋登记在王某芝名下。

在审理中，钱某亮主张确认无效的理由为：李某洁与李某涛签订房屋买卖合同时属于无行为能力人，且李某涛未支付房屋价款，双方存在恶意串通损害原告利益。李某洁称其2016年履行与李某涛的合同时刚出院，精神状态很好。李某涛对此不予认可，称虽然没有支付160万购房款，是因为2013年我把钱借给李某洁，她全款买的房，给我写了借条并承诺还不上就把房给我；后来李某洁抵押涉案房屋贷款100万，因其无法偿还银行贷款，我替她还了银行的95万元贷款，我支出的已经远超160万元的房款。

针对上述争议，双方举证如下：

1.钱某亮提交李某洁在某地某医院的病例，证明李某洁于2016年被某地某医院诊断为精神障碍并多次入院治疗，2017年2月好转出院。此后，李某洁多次入院治疗。

2.李某洁、李某涛提交李某洁于2013年5月22日借条一张，载明本人李某洁因孩子上学，需要购买房屋，自2013年2月26日至2013年5月22日止，共向哥哥李某涛借款人民币210万元，借款方式为银行转账。借款用于购买房屋，借款期限10年，年利率8‰，此借款于2023年5月22日一次性还清本金及利息。如还不上款，自愿将房屋产权过户给哥哥李某涛。钱某亮对借条的真实性不认可，称该借条可以看出有一些是后续写上的，笔迹不一致，且该借款的日期和后续汇款形成的日期完全不一致。

3.李某洁、李某涛提交转帐交易记录一份，钱某亮对此不予认可，向本院提出调查取证申请，申请调取2013年1月1日至2021年12月1日期间李某洁交易记录。钱某亮对本院调取的银行交易流水的真实性予以认可，不认可双方之间存在借贷关系；李某洁与李某涛质证称双方之间的资金往来与本案无关。根据李某洁银行交易流水载明李某洁与李某涛之间存在多笔交易。

在庭审中，钱某亮称其从2008年左右，就没和李某洁一起共同生活，与李某洁的第三次离婚诉讼正在本院审理中。李某洁、李某涛称李某洁从2015年3月开始生病，从这个时候开始，双方就没共同生活。

 （四）裁判结果

1.确认被告李某洁、李某涛于2016年7月11日就位于二号房屋签署的《存量房屋买卖合同》无效；

2.驳回钱某亮的其他诉讼请求。

 二、案件分析

 （一）合同效力认定问题

1.夫妻共同财产处分与合同无效的关联性

在夫妻关系存续期间取得的财产，通常情况下属于夫妻共同财产，夫妻双方对其有着平等的处理权。本案中，涉案二号房屋是钱某亮和李某洁在婚姻关系存续期间购买所得，无疑应认定为夫妻共同财产。对于这样的共同财产，非因正常生活需要进行处分时，应当经过夫妻双方协商一致才行。而从实际情况来看，李某洁将涉案房产转让给李某涛时，钱某亮与李某洁已经长时间未共同生活，在没有证据显示钱某亮知晓并同意该转让行为的情况下，可以合理地推定李某洁转让涉案房屋未经过钱某亮的同意。这种未经共有人同意擅自处分共同财产的行为，违反了法律对于夫妻共同财产处分的相关规定，这是认定其转让合同无效的一个重要依据。

2.行为能力及借贷关系抗辩对合同效力的影响

关于李某洁在转让涉案房屋时是否具有行为能力这一点，虽然钱某亮提交了李某洁的病例，显示其存在精神障碍及多次入院治疗情况，但经过庭审调查，当时李某洁经第一次入院治疗好转已出院，期间还有2次门诊诊断均载明其状况良好。所以，仅依据现有证据，不足以确凿地得出李某洁转让行为发生在其发病期间、其当时无行为能力的结论，法院对钱某亮这一主张不予采纳是基于证据所呈现的客观情况作出的合理判断。

另外，李某涛辩称其与李某洁之间存在民间借贷法律关系，约定在李某洁无力清偿债务后将涉案房屋转让给他以房抵债。从他们提交的借条来看，这样的约定其实应视为对借贷债权的一种担保形式。然而，关键在于双方约定的借款期限是到2023年5月22日才一次性还本付息，而转让涉案房屋时借款期限并未届满，并且李某涛自己也自述未支付房款。在这种情况下，李某涛以所谓的借贷关系及以房抵债为由来主张合同有效的辩称，不符合法律规定及合同履行的正常逻辑，法院不予采纳也是恰当的。综合这些因素，最终认定李某洁与李某涛签订的《存量房屋买卖合同》无效是符合法律和事实依据的。

 （二）损失赔偿请求处理的合理性

1.合同无效后的财产返还及赔偿原则

按照法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。同时，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，李某涛已经将涉案房屋转让给了王某芝，目前涉案房屋已不能返还给原所有人了，所以就涉及到折价赔偿的问题。

2.本案赔偿请求处理方式的考量

钱某亮要求李某涛赔偿一半的损失，这里涉及到婚内财产分割的情况。由于钱某亮与李某洁的离婚诉讼正在法院审理过程中，从整体案件处理的合理性、便捷性以及避免重复裁判等角度出发，将该房屋折价款在离婚诉讼中一并处理更为适宜。毕竟在离婚诉讼中，可以对夫妻双方的整个财产状况、过错情况等进行全面审查和综合权衡，以便更公平合理地确定财产分割以及赔偿等相关事宜。所以，法院对钱某亮单独提出的赔偿损失请求不予支持，是从案件整体情况进行权衡后作出的合理安排。

 三、案件启示

 （一）夫妻共同财产处分的谨慎性

1.充分沟通与书面同意的重要性

对于夫妻双方而言，在涉及对共同财产进行重大处分时，比如房屋买卖、转让等行为，一定要进行充分的沟通交流，并且最好能取得对方明确的书面同意。本案中就是因为李某洁在未告知钱某亮且未经其同意的情况下擅自转让房屋，才引发了后续一系列的纠纷。哪怕夫妻之间存在一些特殊情况，如感情不和、分居等，也不能忽视对方对共同财产的平等处理权，否则就可能导致类似的合同被认定无效，进而陷入复杂的法律纠纷之中。

2.了解法律规定，避免擅自处分风险

夫妻双方都应当熟悉关于夫妻共同财产处分的相关法律规定，明白哪些行为需要经过对方同意，以及未经同意擅自处分可能面临的法律后果。只有这样，才能在日常生活中规范自己的财产处分行为，避免因不懂法而给自己和家庭带来不必要的麻烦和损失。

 （二）证据收集与行为能力认定的关键作用

1.证据收集的全面性和及时性

在涉及财产纠纷等法律案件中，证据往往起着决定性的作用。像钱某亮为了证明李某洁在转让房屋时可能不具备行为能力，提交了医院病例等证据，但最终因证据不足以完全支撑其主张而未被法院全部采纳。这就提醒当事人，在遇到类似情况时，要尽可能全面、及时地收集各类相关证据，比如涉及行为能力问题，除了医院的诊断证明、病例外，还可以收集当时周边人的见证情况、视频音频资料等，从多个角度去印证自己的主张，增强证据的证明力。

2.行为能力认定的严谨性和专业性

对于行为能力的认定是一个比较严谨且专业的法律问题，不能仅凭单一的证据或者主观判断来确定。法院会综合多方面的情况，如医院的专业诊断、当事人当时的实际表现等进行判断。所以当事人在主张对方行为能力存在问题时，要充分考虑到法律对于这一认定的严格要求，确保自己有足够扎实、充分的证据来支撑观点，避免因证据不足导致主张得不到认可。

 （三）借贷关系与合同效力的合理判断

1.借贷约定与合同履行的合规审查

当涉及到以借贷关系为由来影响合同效力判断时，要仔细审查借贷约定的具体内容以及实际的合同履行情况。像本案中李某涛以与李某洁的借贷约定及以房抵债为由抗辩合同有效，但由于借款期限未届满且未实际支付房款等不符合法律和常理的情况，其抗辩未被法院采纳。这告诉我们，在签订借贷合同以及涉及相关以物抵债等约定时，要确保约定内容符合法律规定，并且在履行过程中也要严格按照约定执行，否则可能无法达到预期的法律效果，影响到相关合同的效力认定。

2.从整体情况判断合同效力的重要性

在判断合同效力时，不能仅仅局限于某一个方面的理由或者证据，要从整个案件的背景、当事人之间的各种关系以及实际履行情况等多方面进行综合考量。本案中法院就是综合了夫妻共同财产处分、行为能力、借贷关系等多个因素，才最终对《存量房屋买卖合同》的效力作出准确的认定。当事人在参与类似法律事务或者处理相关纠纷时，也要学会从整体上分析和把握，以便更准确地判断合同效力及维护自身合法权益。