《北京房产律师：签房屋合同后发现买方没购房资格，其起诉过户能获法院支持？》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

 （一）原告主张

原告张某辉向本院提出诉讼请求：

1. 要求李某强履行2009 年 7 月15 日签订的《房屋买卖协议》，参加房改售房、办理房屋交易过户手续。

2. 要求 N公司履行居间义务，督促李某强参加房改售房并办理房屋交易过户手续。

事实和理由：2009年 7 月15 日，我与二被告签订了北京市朝阳区 X 号房屋的《房屋买卖协议》，约定该房总售价为66 万元，此价格包括房屋过户到我名下所需的交易费用、中介费用和贷款手续费等一切费用。协议还约定李某强应尽快参加房改售房，并在取得房屋产权证后立即与我办理房屋交易手续。

合同签订当日，我向李某强支付了10 万元定金；2009 年 8月 13 日，我又向李某强支付了30 万元房款。李某强曾起诉要求解除合同，但法院认定合同有效。小区开发商 D公司已于 2021 年11 月开展小区房改售房，依据法律规定和房屋买卖协议，特向法院起诉。

 （二）被告辩称

李某强辩称：我是后来从他人处购得涉案房屋，我不是拆迁户，D 公司告知我不能参与房改售房，故不同意张某辉的诉讼请求。

N 公司辩称：同李某强的答辩意见。

 （三）法院查明

2009 年 7月 15 日，李某强（甲方）与张某辉（乙方）签订《房屋买卖协议》。双方约定：乙方购买甲方名下的涉案房屋，房屋售价为66 万元，此售价为房屋变更产权后的价格，涵盖产权过户到乙方所需的交易费用、中介费用和贷款手续费等所有费用；签订合同当日，乙方支付购房定金10 万元，乙方在签订协议后 30 日内交付购房款30 万元，尾款 26 万元在房屋变更产权后通过银行贷款的形式支付。

甲方收到定金后即日交付乙方房屋钥匙，乙方随即拥有房屋使用权；签订协议后，甲方应尽快参加房改售房（即变更产权），甲方得到房屋的产权证后随即与乙方办理房屋交易手续，此期限最长不超过2010 年 12 月31 日；签定本协议后，如因乙方个人原因反悔，不再购买甲方房产，视为乙方违约，乙方支付的定金10 万元作为支付甲方的赔偿金，不得要求甲方返还；签定本协议后，如甲方因个人原因未能按协议约定内容履行，视为甲方违约，甲方应退还乙方全部购房款，并赔偿乙方违约金10 万元；如因客观原因（仅限于产权单位原因）产权证未能在约定日期内取得，每逾期一日，甲方按已收房款万分之二的标准向乙方支付违约金。

张某辉已交纳购房款40 万元。李某强于 2010年 7 月15 日将涉案房屋交付张某辉。

2011 年，张某辉将 N公司、李某强起诉至本院，要求 N 公司、李某强继续履行上述《房屋买卖协议》，办理房屋产权过户手续，并支付违约金。李某强提出反诉，要求确认上述《房屋买卖协议》无效，张某辉及第三人陈某退涉案房屋。该案追加涉案房屋所有权人北京 D公司（以下简称 D 公司）作为第三人参加诉讼。在该案审理过程中，对涉案房屋进行物业管理的公司称涉案房屋仍是租赁房，D 公司在2008 年以前曾陆续为小区内部分房屋办理了售房手续，但此后因故停止了办理，现无法得知以后是否还能够继续为租赁房屋办理售房手续。

2012 年 6月，本院作出判决确认双方签订《房屋买卖协议》无效，张某辉向李某强腾退涉案房屋，李某强向张某辉退还定金、购房款、支付房屋整修费。张某辉不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。2013年，北京市第二中级人民法院作出判决，认为《房屋买卖协议》系有效合同，因对涉案房屋进行物业管理公司表示涉案房屋现仍是租赁房，且无法预期是否能够以及何时能够办理房改售房手续，故对张某辉的诉讼请求，不予支持，如张某辉因合同不能继续履行而要求解除合同，张某辉可要求李某强赔偿合同不能履行给其造成的相应损失，并判决撤销北京市朝阳区人民法院原判决书、驳回张某辉的诉讼请求、驳回李某强的反诉请求。

2015 年，李某强起诉要求解除房屋买卖协议，本院判决：驳回原告李某强的诉讼请求。

现张某辉主张 D公司已于 2021 年11 月进行小区房改售房，故要求李某强参加房改售房，办理房屋交易过户手续；李某强认可 D公司正进行房改售房，但主张其不是拆迁户，不能参与房改售房，李某强就其所述未提供证据。

经查，张某辉为非北京籍退休人员，无北京购房资格。

 （四）裁判结果

驳回原告张某辉的全部诉讼请求。

 二、案件分析

 （一）合同的效力与履行问题

1. 合同效力的演变与确定

从案件发展来看，这份2009 年签订的《房屋买卖协议》在司法认定过程中经历了波折。起初，基层法院曾判定合同无效，但经上诉，中级人民法院认定合同有效。这一认定基于双方自愿签订合同且不存在法定无效情形，体现了对合同当事人意思自治的尊重，同时也为后续关于合同履行的争议奠定了基础。

2. 履行障碍的出现与争议焦点

在合同履行过程中，房改售房政策和条件成为关键问题。尽管协议约定了李某强参加房改售房及后续办理过户手续，但随着时间推移，出现了诸如房屋性质为租赁房、开发商暂停办理售房手续等情况，导致合同履行受阻。而当前，虽开发商重新开展房改售房，但李某强以非拆迁户为由拒绝履行，且原告张某辉无北京购房资格，这一系列因素交织在一起，构成了本案的争议焦点。

 （二）各方证据与主张分析

1. 原告的主张与证据支持

原告张某辉依据《房屋买卖协议》主张权利，其已履行了支付定金和部分房款的义务，并实际占有房屋一段时间。这些行为表明他对合同履行的积极态度。然而，在当前情况下，购房资格成为其主张履行合同的重大障碍，且尽管小区开展房改售房，但他未能充分证明李某强有参加房改售房的可能性和必要性，特别是在李某强提出相反主张的情况下。

2. 被告的抗辩与证据缺失

被告李某强辩称因非拆迁户不能参与房改售房，但却未能提供相应证据。其主张虽对合同履行构成影响，但在证据层面缺乏有力支撑。这种证据缺失在法律认定上对其是不利的，但由于原告自身存在购房资格问题，使得案件结果并未因被告证据不足而偏向原告。

3. 居间公司的立场与责任

N 公司作为居间方，在本案中与李某强持相同答辩意见。从居间合同角度看，其有义务协助促成交易，但在面临复杂的房改政策和合同履行争议时，其主张的合理性需依据合同约定和相关法律规定来判断。在本案中，由于原告主张不符合当前政策和证据情况，其要求居间公司履行督促义务的请求也缺乏依据。

 （三）法院判决依据剖析

1. 住房限购政策的影响

法院判决驳回原告全部诉讼请求，关键因素之一是本市住房限购政策。张某辉作为非北京籍退休人员无北京购房资格，这直接违背了国家政策。在这种情况下，即使合同有效，也因违反政策而无法继续履行，体现了法律在维护公共政策和社会秩序方面的重要作用。

2. 证据与法律规定的综合考量

从证据角度看，原告未能克服购房资格问题这一关键障碍，同时被告虽证据不足但因原告自身问题使得其抗辩有一定合理性。结合法律规定中关于合同履行需符合法定条件以及当事人对自己主张需承担举证责任等内容，法院的判决是对整个案件事实、证据和法律规定综合权衡的结果。

 三、案件启示

 （一）对购房资格等政策因素的重视

1. 事先审查的必要性

在参与房屋买卖交易时，无论是当事人还是律师，都应当对购房资格等政策因素进行严格审查。在本案中，如果在签订《房屋买卖协议》前，双方或者其中一方能够充分了解并考虑到原告的购房资格问题，可能会避免后续漫长的诉讼纠纷。特别是对于涉及限购政策的城市，这一步骤必不可少，它是保障交易顺利进行的第一道防线。

2. 持续关注政策变化

政策具有动态性，购房过程中可能出现政策调整。就像本案中，从签订协议到后续履行期间，住房限购政策一直存在且影响着案件结果。因此，当事人和律师需要持续关注政策变化，及时评估其对交易的影响，并采取相应措施，如在政策允许的范围内调整交易方式或协商解决方案。

 （二）合同履行中的风险防控与证据留存

1. 风险评估与应对措施

在签订房屋买卖协议时，应当对可能出现的履行风险进行全面评估。例如，对于涉及房改售房的房屋，要充分考虑房改政策的不确定性、产权单位的态度以及可能出现的其他障碍。针对这些风险，在合同条款中应尽可能详细地约定解决方案，明确各方责任，如在本案中对因产权单位原因导致产权证延迟取得的违约责任约定。同时，当风险出现时，要及时采取措施，如协商调整合同条款、寻求相关部门支持等。

2. 证据意识的重要性

整个案件过程中，证据的作用至关重要。各方的主张能否得到支持在很大程度上取决于证据的充分性。在履行合同过程中，当事人应当妥善留存与交易相关的所有证据，包括付款凭证、房屋交付记录、与开发商或相关部门的沟通记录等。这些证据不仅可以在纠纷发生时支持自己的主张，还可以帮助律师更好地分析案件情况，制定合理的诉讼策略。