《北京房产律师：解析父母生前与子女签房屋协议，老人去世后部分子女不承认的案例》

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

 （一）原告诉求

原告刘俊杰向本院提出诉讼请求：请求确认刘俊杰、刘美兰、刘父、刘母于2012年签署的《协议》合法有效。

 （二）事实与理由

刘俊杰与刘美兰系兄妹关系。北京市朝阳区X1号房屋（以下简称X1号房屋）是双方父亲刘父享受单位配售政策分得的住房，于2008年5月23日购买，并于2013年4月8日办理房屋产权登记手续。该房屋购房款及装修款共计50万元，均由刘俊杰支付。

2012年12月30日，刘俊杰、刘美兰以及二人的父亲刘父、母亲刘母四人签署《协议》，约定：“父母同意此房屋归刘俊杰所有，刘俊杰支付45万元给刘美兰作为补偿”。协议签订后4天，即2013年1月3日，刘俊杰向刘美兰转账50万元。多支付的5万元，是刘父购买房屋时，刘美兰曾经垫付5万元，刘俊杰在转账时将该5万元与协议约定的45万元一并转账给刘美兰。之后，刘父于2014年4月17日去世，刘母于2016年8月22日去世。父母去世后，刘俊杰与刘美兰协商房屋产权变更事宜，但刘美兰不予配合，于是刘俊杰诉至本院。

 （三）被告辩称

刘美兰辩称：不同意刘俊杰的诉讼请求。

第一，X1号房屋系央产房，属于政策性保障住房，《协议》系借名买房协议，损害了社会公共利益。而且签订《协议》时，X1号房屋尚未取得房屋产权证，按照法律规定，未取得权属登记的房屋不得转让，所以按照法律规定，上述《协议》系无效的。需要说明的是，关于《协议》无效的主张，我方仅作为抗辩意见提出，不提出反诉请求。

第二，X1号房屋属于中央在京单位保障性住房，按照规定，该房屋仅限于职工自住，不得上市交易。

第三，刘俊杰家庭名下在京已经有两套住房，其请求违反了北京市住房限购政策的规定。

 二、法院查明事实

刘父与刘母系夫妻关系，二人育有子女二人，即刘俊杰和刘美兰。2008年5月23日，某单位房管处作为配售单位，钱某君作为出售人，刘父作为买受人签订《新闻出版总署配售腾退已购公房按经济适用住房价格买卖合同》，约定：所购住房基本情况：朝阳区X1号，总房款合计肆拾贰万柒仟捌佰元整（427800元）。2013年4月18日，刘父取得X1号房屋的所有权证。

2012年12月30日，刘父、刘母、刘俊杰、刘美兰签订《协议》，约定：父亲刘父原有住房54平方米，因住房面积未达标，单位补差20平方米住房已给儿子刘俊杰所有，父亲给女儿刘美兰肆万元作为购房补偿。2008年父亲刘父原有住房（54平方米）由单位调换至X1室，面积94.7平方米，该处房屋的购房款和装修款由儿子刘俊杰出资，共计人民币伍拾万元；刘俊杰再支付肆拾伍万元给刘美兰作为补偿，父母同意将X1室住房归儿子所有（在国家政策条件允许时办理产权过户手续），父母具有永久居住权。父母今后的生活、医疗等费用由儿子和女儿各自承担50%。

2013年1月3日，刘俊杰向刘美兰支付50万元。刘美兰认可收到上述汇款，但主张购买X1号房屋其共计出资6.97万元，上述50万元款项系偿还的刘美兰垫付的X1号房屋的购房款以及对之前补差20平米房屋的补偿，不过未提供证据加以证明。

2014年4月17日，刘父去世，2016年8月22日，刘母去世。经询问，刘俊杰和刘美兰均表示刘父和刘母无其他第一顺位的继承人。

庭审中，刘美兰主张《协议》的性质系借名买房合同，损害了社会公共利益，且签署《协议》时X1号房屋尚未取得房屋产权证，亦违反了法律规定，故《协议》无效。刘俊杰认可《协议》的性质是合同，但否认系借名买房合同。

庭审中，刘美兰表示刘俊杰家庭名下目前已有两套住房，并主张X1号房屋系中央在京单位保障性住房，《协议》违反了北京市住房限购政策的规定以及国家机关事务管理局颁布的《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》的规定。根据该通知的规定，中央在京单位保障性住房仅限于职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途。经询问，刘俊杰认可X1号房屋系中央在京单位保障性住房，亦认可其家庭名下目前在京有两套住房。

庭审中，刘美兰表示其系受父母胁迫签署《协议》，但是未提供证据加以证明。

 三、裁判结果

确认刘父、刘母、原告刘俊杰及被告刘美兰于2012年12月30日签订的《协议》有效。

 四、案件分析

 （一）法律依据与合同有效性判断标准

根据法律规定，判断一个民事法律行为是否有效，需从以下几个方面考量：一是行为人是否具有相应的民事行为能力；二是意思表示是否真实；三是是否违反法律、行政法规的强制性规定，是否违背公序良俗。对于合同而言，当事人订立合同时应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力，依法成立的合同，自成立时生效。但存在以下情形之一的合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。

 （二）本案协议有效性分析

1.民事行为能力方面

在签订《协议》时，刘父、刘母、刘俊杰与刘美兰均系完全民事行为能力人，这满足了合同有效的基本主体条件。

2.意思表示真实问题

虽然刘美兰主张是受父母胁迫签署《协议》，但由于其未提供任何证据证明这一说法，故无法认定存在胁迫情形。因此，从现有证据来看，《协议》应是各方当事人的真实意思表示。

3.协议内容与法律法规的关系

  借名买房问题

刘美兰认为《协议》是借名买房合同且损害社会公共利益，但刘俊杰不认可这一性质，而刘美兰又未能提供其他证据加以佐证。仅从协议内容来看，无法认定其为借名买房合同。并且，即使存在借名买房的争议，也不能直接认定损害了社会公共利益，需要有更充分的证据。

  未取得产权证对协议的影响

签署协议时房屋是否取得产权证并不影响协议本身的效力。协议中关于房屋归属的约定是基于家庭内部协商，在符合国家政策条件允许时办理产权过户手续的约定是合理的，并未违反法律规定。

  保障性住房政策和限购政策的影响

刘美兰主张《协议》违反了《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》以及北京市住房限购政策规定。然而，这些规定并非法律、行政法规层面的强制性规定，不能以此来否定《协议》本身的效力。

综上所述，《协议》符合民事法律行为有效和合同生效的条件，法院确认其有效是合理合法的。

 五、办案心得

 （一）深入理解法律条文是基础

在处理此类复杂的房产合同纠纷案件时，对相关法律条文的深入理解至关重要。要准确把握民事法律行为和合同有效性的判断标准，包括各种导致合同无效的情形，这是分析案件的根本依据。只有对法律条文有清晰、准确的理解，才能在案件分析中找准方向，为当事人制定合理的诉讼策略。例如，在本案中，明确区分法律、行政法规的强制性规定与其他政策规定的不同法律意义，是确定《协议》效力的关键。

 （二）证据收集与分析是关键环节

在诉讼过程中，证据决定胜负。全面收集和细致分析证据是律师的重要工作。对于当事人的主张和抗辩，都需要证据来支撑或反驳。在本案中，如刘美兰虽提出多种抗辩理由，但因缺乏证据而未被法院采纳。相反，对于刘俊杰支付款项等证据的收集和整理，有力地支持了其主张。同时，对于证据的分析要深入，不能只看表面，要从证据之间的关联性、证明力等多方面进行考量，构建有利于当事人的证据体系。

 （三）应对复杂抗辩的策略与技巧

面对对方复杂多样的抗辩意见，律师需要有清晰的应对策略。首先，要对对方的抗辩理由进行逐一分析，判断其法律依据和证据支持情况。对于缺乏证据的主张，要及时指出并向法庭强调证据的重要性。对于法律理解上的偏差，要通过准确解读法律条文来反驳。在本案中，针对刘美兰提出的借名买房、违反政策等抗辩，通过对合同性质的分析、法律与政策关系的阐述，有效化解了对方的抗辩，维护了当事人的合法权益。此外，在庭审中要保持冷静、理智，运用清晰的逻辑和简洁明了的语言向法庭表达观点，增强说服力。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！