《房产律师视角：夫妻共同房屋男方出售后女方起诉合同无效全解》

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景与原告诉求

原告林晓向法院提起诉讼，提出以下诉讼请求：

1.请求确认二被告签订的位于北京市顺义区×××房屋的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

2.请求判决位于北京市顺义区×××房屋（以下简称涉诉房屋）50%的房屋所有权归原告。

3.诉讼费用由被告承担。

林晓陈述的事实如下：林晓与周明辉曾是夫妻关系，二被告是父子关系。2010年9月10日，原告与被告周明辉协议离婚，并签订了《离婚协议书》。该协议书第二条写明：“男方名下房产一处（北京市顺义区×××）为双方及双方家庭在二人婚后共同购得，根据双方现有经济情况，短时间内不能完成房产分割，因此，经双方协商：（1）此房产所有权、使用权双方各享有50%，并分别承担公积金贷款50%；（2）并承诺，在条件允许时，将此房无条件赠与女儿，相关公证费用各自承担50%；（3）若双方协商一致，共同处理此房产如出租或出售，则所得收益双方各自享有50%。”

在原告与被告周明辉的离婚后财产纠纷案件中，被告周宇涵称房屋已过户到其名下。原告认为，涉案房屋是自己与被告周明辉共同所有，周明辉无权处分自己的份额，二被告恶意串通，以远低于市场价格签订合同，且被告并未实际支付房款，所以该合同应认定为无效。

 二、被告辩称

1.被告周宇涵辩称

购买涉诉房屋时，首期出资款自己支付了8万元。购房后，每月月供大部分是自己和配偶支付。尾款40余万元也是自己支付。为了购买涉诉房屋，自己卖掉了老房子，这是全家唯一的住房，所以在自己出资较多的情况下，将房屋按实际出资人过户到了自己名下。

房屋过户过程中，具体手续等材料由周明辉准备。该套房屋虽登记在周明辉名下，但属于家庭共同财产，并非夫妻共同财产，这从离婚协议书可以看出。根据原、被告的《离婚协议书》约定，涉诉房屋属于附条件分配，原告未按约定条件履行合同义务，无权主张一半的份额。

本案是合同纠纷，但原告的第二项诉讼请求属于夫妻离婚后财产分割内容，应在本案有结果后另案解决。按照《离婚协议书》内容，该套房屋待条件允许时要过户给原、被告的女儿所有，因此，本案原告不具备主体资格。目前该房屋是自己和周明辉唯一的住房，暂不具备过户条件。

2.被告周明辉未参加庭审，亦未发表答辩意见

 三、法院查明情况

林晓与周明辉于2008年1月2日登记结婚，2009年5月12日育有一女周宇涵，后于2010年9月10日协议离婚。

2010年9月10日签订的《离婚协议书》内容如下：“……现由女方提出离婚，经双方协商，特达成以下协议……二、男方名下房产一处（北京市顺义区×××）为双方及双方家庭在二人婚后共同购得，根据现有双方现有经济情况，短时间内不能完成房产分割，因此，经双方及双方家庭协商：（1）此房产所有权、使用权双方各享有50%，并分别承担公积金贷款的50%；（2）并承诺，在条件允许时，将此房产无条件赠与女儿（周宇涵），相关公证费用双方各自承担50%；（3）若双方协商一致，共同处理此房产如出租或出售，则所得收益双方各自享有50%。”协议还有其他内容。

涉诉房屋于2010年（林晓与周明辉婚姻关系存续期间）购买，2011年4月19日登记至周明辉名下。

关于房屋价款及出资情况：

 -林晓称：房屋价款为74万余元，首付款19万元左右，装饰装修10万元，贷款57万元（以周明辉名下公积金办理贷款），每月还贷2600- 2700元左右。首付款及装修款共计30万元左右，自己父母支付了10万元，周宇涵也出资了（但不清楚出资额），剩余首付款和装修款主要是自己和周明辉出资。每月贷款是自己和周明辉共同偿还，离婚后，自己、周宇涵及周明辉都住在涉诉房屋，2014年11月自己和周宇涵搬离，之后自己每月给周明辉1300元左右现金用于还贷，直到2015年2月，此后因不再居住在此房屋，便未再偿还贷款。

 -周明辉书面意见表示：涉诉房屋首付款14万余元，其父母出资8万元（此出资是借款，与林晓家无关，林晓也未偿还过该欠款），自己婚前存款6万多元，从林晓父母处借款5万元（借款后一个月内还清，林晓母亲存入银行，但时间久记不太清楚了）。装修款是二人工资共同支付。房屋后续贷款大部分是自己父母偿还，自己偿还了一部分，林晓只还了大概不到一年的贷款（具体记不太清楚了），最后一笔50多万的贷款是自己父母一次性还清的。林晓未按离婚协议履行义务，且变更联系方式无法正常联系，所以过户给周宇涵时林晓并不知情。

 -周宇涵表示：涉诉房屋首付款是14.8万元，自己夫妻支付首付款8万元（该8万元没有约定是赠与或者借款），剩余首付款是周明辉、林晓出资。房屋贷款通过周明辉的账户还款，部分还贷资金来源于自己和配偶陈某贤，并提交周明辉的银行交易流水、存折交易明细、陈某贤存折交易明细予以证明。上述证据显示自2010年3月至2018年6月，周明辉账户每月还贷2600元左右，2018年7月4日，周明辉账户转出494407.39元。周宇涵称该494407.39元是自己出资偿还的，自己是涉诉房屋大部分贷款的实际还贷人。还称2015年将自己名下位于北京市朝阳区的房屋出售给案外人（成交价257万元），并用此价款偿还涉诉房屋贷款，同时提交房屋买卖业务签约文件合订本、房屋出售委托登记表、买卖定金协议书、补充协议等，但林晓对这些证据的真实性、关联性及证明目的均不认可。

2018年8月27日，周明辉（出卖人）与周宇涵（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定周明辉将涉诉房屋出卖给周宇涵，房屋成交价为80万元，当日涉诉房屋转移登记至周宇涵名下。周宇涵表示此次交易都是周明辉操作，自己只是签字，没看内容，当时不清楚是买卖还是赠与，也未曾向周明辉支付过房屋价款。

 四、裁判结果

1.确认被告周明辉与被告周宇涵签订的《北京市存量房屋买卖合同》中涉及原告林晓就北京市顺义区×××房屋享有的百分之五十份额部分无效。

2.确认原告林晓对位于北京市顺义区×××房屋享有百分之五十的所有权份额。

3.驳回原告林晓的其他诉讼请求。

 案件分析

从律师角度来看，本案主要涉及两个关键问题：一是涉诉房屋的产权性质，二是周明辉处分房屋行为的效力。

1.涉诉房屋的产权性质

根据相关法律规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资一般应认定为对夫妻双方的赠与（父母明确表示赠与一方的除外）。在本案中，涉诉房屋是在林晓与周明辉婚姻关系存续期间购买，并登记在周明辉名下。虽然双方均主张各自父母有出资，但出资并不当然使父母享有房屋所有权。因此，周宇涵主张因其出资较多而对涉诉房屋享有份额的观点不能成立，涉诉房屋应认定为周明辉与林晓的夫妻共同财产。二人离婚时签署的《离婚协议书》明确约定双方对涉诉房屋各占50%的份额，这是双方对财产分割达成的一致意见，对双方具有法律约束力。

2.周明辉处分房屋行为的效力

在林晓与周明辉已约定涉诉房屋二人各占50%份额的情况下，周明辉擅自将房屋出售给周宇涵，其处分林晓50%份额的行为构成无权处分。对于周宇涵是否构成善意取得这一问题，从以下几个方面分析：

    -合同约定的转让价款方面，周明辉与周宇涵2018年签订的买卖合同中约定转让价款为80万元，此价格明显低于周边房屋市场价。

    -价款支付情况，周宇涵实际并未支付该价款。

    -结合双方的关系（父子关系）以及提交的证据综合判断，周宇涵对于林晓在涉诉房屋中享有权益应当是明知的。

综上，周宇涵受让不动产并非善意，现有证据无法证明周宇涵取得涉诉房屋属于善意取得。并且，林晓明确拒绝对周明辉处分其房屋份额的行为进行追认，因此，法院确认周明辉与周宇涵针对北京市顺义区×××房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》中涉及林晓50%份额部分无效，林晓要求确认其对涉诉房屋享有50%所有权的请求，具有事实和法律依据，应当得到支持。

 办案心得

1.精准梳理财产来源与协议约定

在处理这类案件时，首先要像拼图一样精准梳理房屋财产的来源，包括购买时间、出资情况、产权登记等细节，这些都是判断房屋产权性质的关键要素。同时，不能忽视当事人之间的协议约定，如本案中的《离婚协议书》，它是确定双方权利义务的重要依据。在梳理这些信息时，要细致入微，不放过任何可能影响案件走向的细节，为后续的法律分析和诉讼策略制定打下坚实的基础。

2.深入分析无权处分与善意取得问题

无权处分和善意取得是此类案件的核心法律问题。对于无权处分的判断，要依据当事人之间关于财产份额的约定以及实际的处分行为来确定。而在分析善意取得时，要从交易价格、支付情况、当事人关系、是否明知等多个维度进行深入剖析。像本案中，通过对房屋成交价明显低于市场价、受让人未支付价款、双方特殊关系以及受让人应当知晓原权利人权益等情况的详细论证，有力地反驳了受让人善意取得的主张，这需要对法律条文有深入的理解，并能将其灵活运用到具体案件事实中。

3.有效应对复杂证据与对方抗辩

这类案件往往伴随着复杂的证据和对方的多种抗辩理由。对于对方提交的证据，要仔细审查其真实性、关联性和证明目的，像本案中对周宇涵提交的一系列银行交易明细、房屋买卖文件等证据的分析，找出其中的漏洞和不合理之处，削弱其证明力。同时，要充分预见到对方可能提出的抗辩理由，并准备好相应的反驳策略。在庭审过程中，保持冷静和清晰的思维，有条不紊地应对各种突发情况，使法官能够清晰地理解我们的观点和证据逻辑，从而增加胜诉的可能性。

4.合理确定诉讼请求与整体策略

在起诉前，要根据案件事实和法律规定合理确定诉讼请求。在本案中，原告的两项诉讼请求相互关联且有先后顺序，第一项请求确认合同部分无效是为第二项请求确认房屋所有权份额服务的。围绕这两个诉讼请求，制定整体的诉讼策略，包括证据收集、法律依据的准备、庭审的陈述和辩论要点等，确保各个环节紧密配合，朝着胜诉的目标推进。同时，要根据案件的发展和庭审情况，适时调整策略，以应对可能出现的新情况和新问题。