《房产合同律师：购房未过户被查封，买方解约索赔案例》

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件情况

 （一）原告诉讼请求

原告李文涛、张慧君、张慧兰向本院提出诉讼请求如下：

1.要求解除原、被告之间的房屋买卖合同及原、被告、第三人签署的补充协议。

2.判令被告返还购房定金50万元。

3.判令被告支付违约金138.4万元。

4.被告承担本案诉讼费用。

 （二）事实与理由

2019年9月28日，张辉经中介公司居间与被告就北京市东城区A号房屋（涉案房屋）签署《北京市存量房买卖合同》及补充协议。2019年9月28日，张辉向被告支付购房定金10万元；2019年9月30日，又通过“理房通”向被告支付购房定金40万元。2019年9月29日，张辉与被告、中介公司将购房人变更为李文涛、张辉。

2020年1月18日，被告通过中介公司表示涉案房屋存在纠纷，无法继续履行合同。之后，张辉及中介公司均无法联系被告。后经中介公司查询得知，涉案房屋于2020年3月2日被北京市平谷区人民法院查封。2020年9月24日，张辉去世，三原告于2021年5月8日办理继承公证。三原告认为，因涉案房屋被查封，买卖合同无法履行，被告构成根本违约，故诉至法院。

 （三）被告辩称及第三人述称

1.被告周莹辩称

同意解除原、被告及第三人之间的房屋买卖合同关系，同意退还50万元定金，但不同意支付违约金。

2.第三人中介公司述称

同意解除合同，其他诉讼请求与其无关，不发表意见。

 （四）法院查明事实

1.合同签订情况

2019年8月28日，案外人张辉（买受人）与周莹（出卖人）签订《北京市存量房买卖合同》，约定出卖人将涉案房屋出售给买受人，双方委托中介公司促成交易。房屋成交价格为165万元，房屋、家电、装饰装修及配套设施等作价527万元。双方承诺出卖人对房屋享有合法权利，房屋无司法查封或其他限制转让的情形，出卖人保证房屋符合出售条件。若一方违反承诺导致房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，守约方有权解除合同，解除合同应以书面通知另一方，违反承诺方需按成交总价款的20%赔偿守约方损失。

2020年1月15日之前出卖人将房屋交付买受人，交付日前的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信、网络及其他费用由出卖人承担，交付日后的费用由买受人承担。同日，周莹（甲方、出卖方）、张辉（乙方、买受方）、中介公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定房屋价款及家具、装饰装修和配套设施作价总计692万元。该补充协议还规定，若涉案房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权，视为甲方根本违约，乙方有权解除房屋买卖合同；甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。

2.买受人变更及房屋交付情况

2019年9月29日，周莹、张辉、李文涛签署《变更买受方协议书》，将涉案房屋买受人由张辉变更为张辉、李文涛。上述协议签署后，周莹于2019年12月20日将涉案房屋交付张辉。周莹认可收到了50万元定金。

3.合同履行受阻情况

后因周莹涉嫌犯罪被羁押，且涉案房屋被有关机构查封，导致涉案房屋未能办理不动产转移登记手续。

4.家庭关系与继承情况

张辉与李文涛系夫妻关系，二人育有两个女儿张慧君、张慧兰。张辉于2020年9月24日去世，张辉父亲于2009年死亡注销户口，母亲于2017年死亡注销户口。李文涛、张慧君、张慧兰于2021年5月8日办理继承公证，对张辉部分遗产（如银行存款等）办理继承，但未涉及本案所涉房屋买卖合同。

 二、裁判结果

1.解除张辉、李文涛与周莹签署的《北京市存量房屋买卖合同》及张辉、李文涛与周莹、北京某中介公司签署的《补充协议》。

2.被告周莹于本判决生效后7日内退还原告李文涛、张慧君、张慧兰定金50万元。

3.被告周莹于本判决生效后7日内支付原告李文涛、张慧君、张慧兰违约金50万元。

 三、案件分析

 （一）合同的法律效力与违约认定

1.合同的成立与约束力

依法成立的合同受法律保护，当事人应按约定全面履行义务。在本案中，张辉（后变更为张辉、李文涛）与周莹签订的《北京市存量房买卖合同》及相关补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并对双方具有约束力。双方在合同中明确了各自的权利义务，包括房屋状况的保证、交付时间、费用承担以及违约责任等条款。

2.根本违约的认定依据

根据合同约定，出卖人需保证房屋无司法查封或其他限制转让的情形，若因房屋被查封或限制转让导致买受人无法取得房屋所有权，则视为出卖人根本违约。本案中，周莹的房屋因被法院查封，致使无法办理产权过户手续，这一行为直接违反了合同约定，构成根本违约。这种违约行为严重损害了买受人的合法权益，使合同目的无法实现。

 （二）合同解除后的法律后果

1.合同解除的处理原则

合同解除后，尚未履行的部分终止履行；已经履行的部分，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。在本案房屋买卖合同解除的情况下，三原告要求周莹退还已支付的50万元定金，这是符合合同解除后恢复原状的法律要求的。因为定金是为了保证合同的履行而支付的，既然合同无法继续履行，出卖人应当返还。

2.违约金的调整考量因素

三原告主张的违约金为房屋总价款的20%，即138.4万元，但法院考虑到涉案房屋所在区域市场价格、房屋买卖合同约定成交价格、当事人过错等情况，对违约金进行了酌情调整。法院在调整违约金时，需要综合平衡双方的利益。过高的违约金可能对违约方造成不合理的负担，而过低则无法充分补偿守约方的损失。在本案中，考虑到周莹因涉嫌犯罪被羁押等情况以及合同履行的具体情况，法院对违约金进行了合理调整，确定为50万元。

 四、办案心得

 （一）充分研究合同条款与法律依据

1.深入解读合同内容

在处理此类房屋买卖合同纠纷案件时，对合同条款的深入研究是关键。从房屋价格、附属设施作价到双方关于房屋权属状况的承诺、违约责任条款等每一个细节，都可能成为案件胜负的关键因素。在本案中，通过仔细分析合同中关于根本违约的认定条件以及违约金的计算方式，为确定诉讼策略提供了坚实的基础。例如，依据合同中对出卖人保证房屋无查封等限制转让情形的约定，能够明确认定被告的违约行为性质，从而有力地支持原告的诉讼主张。

2.准确运用法律法规

除了合同条款，准确运用相关的法律法规也至关重要。熟悉《民法典》中关于合同的订立、履行、解除以及违约责任等方面的规定，使我们在分析案件时能够从法律层面准确判断各方的权利义务。在本案中，依据法律规定主张合同解除后的法律后果，如要求被告承担违约责任、返还定金等，确保了诉讼请求的合法性和合理性。

 （二）全面收集与分析证据

1.证据收集的全面性

全面收集证据是胜诉的重要保障。在本案中，从定金支付凭证、合同变更协议到房屋交付的相关证据，以及关于房屋查封情况的查询结果等，每一份证据都构成了案件事实的一部分。这些证据相互印证，完整地呈现了案件的发展过程。例如，通过收集定金支付的相关记录，能够清晰证明原告履行了合同的前期义务，为要求被告返还定金提供了有力证据。

2.证据分析与运用技巧

对收集到的证据进行深入分析和巧妙运用是关键。在本案中，需要从证据中提炼出对原告有利的信息，并将其与法律和合同条款相结合。比如，对于房屋查封导致合同无法履行这一关键事实，通过查询结果等证据，结合合同中关于房屋权属保证的条款，有力地证明了被告的违约行为以及给原告造成的损失，从而增强了诉讼请求的说服力。

 （三）合理制定诉讼策略与庭审应对

1.诉讼策略的针对性

根据案件事实和法律分析，制定具有针对性的诉讼策略。在本案中，鉴于被告的根本违约行为，诉讼策略围绕解除合同、返还定金和要求违约金展开。针对被告可能提出的反驳意见，如不同意支付违约金等情况，提前准备应对方案。例如，在违约金主张方面，虽然合同有明确约定，但考虑到可能被法院调整，准备了关于房屋市场价格、合同履行情况等相关资料，以便在庭审中进行合理的解释和辩论，争取更有利的结果。

2.庭审应对的灵活性与专业性

在庭审过程中，保持灵活应对和专业的态度至关重要。对于被告和第三人的陈述，要迅速分析并做出准确回应。在陈述案件事实和法律观点时，要清晰、简洁且具有逻辑性，使法官能够容易理解和接受。例如，在阐述违约金的合理性时，结合证据和相关因素向法官说明请求的依据，同时对于被告提出的不同意支付违约金的理由进行有力反驳，引导法官做出对原告有利的判决。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！