《房产纠纷律师：拆迁安置房超标面积的处理》

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件情况

 （一）原告诉讼请求

原告李素云、李建国、徐慧向本院提出诉讼请求：

1.依法分割北京市昌平区A号房屋的回迁安置房。

2.本案诉讼费依法分担。

 （二）事实与理由

原告李建国与徐慧系夫妻关系，李素云是二人之女，李素云与被告张宇原系夫妻关系。李素云与张宇于2009年12月22日在昌平区民政局登记结婚，2014年10月育有一子，2021年7月5日经昌平区人民法院调解离婚，婚生子由李素云抚养。

李建国名下位于昌平区B村A号宅院于2010年被C公司拆迁，当时张宇因与李素云的婚姻关系被列为拆迁安置人员。依据C公司拆迁政策，每位被安置人员享有40平方米定向安置房认购面积，每宗宅基地也享有40平方米定向安置房认购面积。

2010年10月6日，李建国与C公司签订《B村集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》。2011年11月7日，双方签订《B村定向安置房认购书》，李建国以4人可认购面积加上宅基地享有面积共200平方米，按认购可选方案认购了两套120平方米的安置房，因户型原因超出认购面积40平方米，认购安置房的购房款从李建国宅基地拆迁补偿补助款中扣除。

2014年10月11日，李建国与C公司签订《B村定向安置房选房确认协议》，选定D号、E号两套房屋，每套建筑面积119.31平方米。2014年10月17日，双方签订《B村定向安置房入住费用结算明细表》确定购房款，并签订《B村定向安置房房屋产权人确认协议》，李建国拟将李素云、张宇作为E号房屋产权人。

三原告认为，张宇因与李素云的婚姻关系成为被安置人，但户口未迁入A号院，也非宅基地使用权人，不应享有宅基地40平方米的认购指标，仅应按规定享有40平方米定向安置房认购指标。认购E号房屋面积时，除使用四人认购指标外，还使用了李建国、徐慧宅基地的40平方米认购指标，且购房款从李建国拆迁补偿补助款中扣除，所以四人对E号房屋都有财产权益。现李素云与张宇离婚，共有基础丧失，相关权益应分割，故起诉。

 （三）被告答辩

张宇辩称，根据产权确认协议，自己跟李素云认购119.31平方米的购房面积，一人一半属于夫妻共同财产，当时四人都同意签字并按捺手印。房屋按照产权证下来后的市场价，原告应支付自己119.31平方米一半的折价补偿款。

 （四）法院查明事实

1.婚姻与离婚情况

张宇与李素云于2009年12月22日登记结婚，2014年10月7日生育一子李涛。2021年7月5日，法院作出F号民事调解书，确认二人离婚，并对婚生子抚养及车辆分割等事宜进行了认定处理。

2.宅基地与拆迁协议情况

原北京市昌平区B村A号宅院集体土地建设用地使用证登记的土地使用权人是李建国。2010年10月6日，拆迁人C公司与被拆迁人李建国签订《B村集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》，内容如下：

   被拆迁房屋在北京市昌平区B村A号，宅基地面积420.35平方米（其中1982年以前经合法批准但超过控制标准的宅基地面积153.35平方米）。

   利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的房屋8间，建筑面积214.4平方米。

   现有在册户籍人口3人，实际居住人口4人，被列为拆迁安置人口的人员4人，即李建国、徐慧、李素云、张宇。

   被拆迁房屋所在地宅基地区位补偿价为2250元/平方米，经G公司评估，宅基地区位补偿款738765元、房屋补偿款428760元、装修及附属物补偿535950元，拆迁补偿款共计1703475元，拆迁补助费共计496970元。

   签订协议时张宇户口未迁入A号院，李素云、李建国、徐慧户口在该院内。

3.拆迁安置政策与认购情况

   根据《C公司南区定向安置房认购实施细则》：

       第五条被拆迁安置人口的确认：（二）本人户口不在拆迁范围内但具有定向安置房购买资格的人员：3.有结婚证，其中夫妻一人户口在拆迁范围内，另一人因政策原因户口未迁入拆迁范围内的人员。

        第六条规定，签订《拆迁补偿协议书》的被拆迁人认购定向安置房面积标准：（一）符合第五条第（一）款和第（二）款1 - 4条规定的被拆迁人，可享受每人40平方米的定向安置房认购面积。（二）拆迁范围内每宗合法宅基地可享受40平方米的定向安置房认购面积。

    2011年11月7日，李建国（买受人，乙方）与C公司（出卖人，甲方）签订《B村定向安置房认购书》，约定：

       乙方认购的定向安置房用于居住，属小高层混合结构。

       乙方认购的第一套房建筑面积120平方米，均价2000元/平方米，总价240000元；第二套房建筑面积120平方米，均价2000元/平方米，总价240000元。

       根据实施细则，乙方享受认购楼房总面积200平方米，实际认购240平方米。因户型原因：每套房超出安置房认购面积10平方米（含10）以内，每平方米加收100元，该部分认购面积20平方米，房价2000元；每套房超出安置房购买面积11 - 20平方米（含20）以内，每平方米加收200元，该部分认购面积20平方米，房价4000元，此款合计总价6000元。

       乙方认购安置房需交纳总金额486000元，该购房款一次性从《B村集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》总款内扣除；乙方与甲方签订定向安置房购房合同时，如果购房面积与本认购书确定面积不一致，按照购房合同面积进行结算，多退少补。

4.选房与产权确认情况

    2014年10月11日，被拆迁人李建国（乙方）与C公司（甲方）签订《B村定向安置房选房确认协议》，认购定向安置房2套，房号为：B村定向D号（建筑面积119.31平方米）、B村定向E号（建筑面积119.31平方米）。

    2014年10月17日，被拆迁人李建国（乙方）与C公司（甲方）签订《B村定向安置房房屋产权人确认协议》，内容为：乙方共认购定向安置房2套（三居室），经乙方全体被安置人员协商一致，确认：B村定向D号（建筑面积119.31平方米）产权人为李建国；B村定向E号（建筑面积119.31平方米）产权人为张宇、李素云。合同乙方签章处有全体被安置人员签字、摁手印。

   同日，李建国领取《B村定向安置房入住费用结算明细表》，办理定向安置房购房款、公共维修基金、物业费、有线电视初装费、端口费等结算事宜，其中D号房屋实测建筑面积119.31平方米，总价244585.5元；E号房屋实测建筑面积119.31平方米，总价262482元。目前涉案D号、E号两套房屋尚未办理不动产权证书。

5.原被告在诉讼中的意见

李素云、李建国、徐慧要求在本案中就E号房屋的份额进行析产分割。诉讼中，经询问，张宇要求对D号房屋在本案中一并处理，并认为该房屋中有共有财产，李建国、徐慧、李素云三人对D号房屋登记在李建国名下无异议。

 二、裁判结果

1.位于北京市昌平区B村定向D号（建筑面积119.31平方米）房屋归李建国使用，待该房屋具备办理产权登记手续条件时，该房屋直接登记至其名下。

2.位于北京市昌平区B村定向E号（建筑面积119.31平方米）房屋由李素云、李建国、徐慧共同享有58.38%的份额，由张宇享有41.62%的份额。

3.驳回李素云、李建国、徐慧的其他诉讼请求。

 三、案件分析

 （一）拆迁安置权益的依据与分配原则

1.张宇的安置资格与权益来源

结合拆迁政策和集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议，张宇因与李素云的婚姻关系被列为被拆迁安置人口，从而享有一定的拆迁安置利益。根据《C公司南区定向安置房认购实施细则》规定，原、被告四人均作为被拆迁安置人员，每人理论上享有40平方米的定向安置房认购面积。

2.宅基地权益与张宇的关系

由于被告的户口未迁入B村A号院，其并非该宗宅基地的使用权人，所以不享有每宗宅基地享有的40平方米购房面积，这部分面积应归三原告共同享有。这是基于宅基地权益与户籍、使用人等因素的关联性做出的判断，符合拆迁政策和一般的物权归属原则。

 （二）房屋面积与份额计算

1.总认购面积与超出部分处理

原、被告四人应享受认购楼房总面积为200平方米，因户型原因实际认购两套楼房面积共238.62平方米，超出的38.62平方米，由原、被告四人平均分割，即每人享有9.655平方米。由此计算，基于A号院拆迁，被告共享有定向安置房购房面积49.655平方米。这种计算方式遵循了公平合理的原则，在没有特殊约定的情况下，对超出面积按人头平均分配。

2. E号房屋份额的确定

因E号房屋的面积足以涵盖被告享有的安置房认购面积，且目前E号房屋尚未办理产权登记手续，现李素云与张宇已经离婚，共有的基础已丧失。法院综合考虑各方因素后，认定E号房屋由三原告共同享有58.38%的份额，由被告享有41.62%的份额。这种份额划分既考虑了各方在拆迁安置中的原始权益，也考虑了婚姻关系变化这一现实情况。

 （三）对被告辩称的反驳

被告辩称E号房屋属于原告李素云与其夫妻共同财产，但鉴于A号院拆迁后，原、被告四人并未进行分家析产，仅凭定向安置房房屋产权人确认协议并不能证明E号房屋属于李素云和张宇的夫妻共同财产。在拆迁安置这种涉及多方利益的复杂情况下，不能简单依据某一份协议来确定房屋产权性质，需要综合考虑整个拆迁过程中的各种因素和权益分配情况。

 （四）未处理问题的说明

鉴于D号房屋和E号房屋的购房款均从A号院拆迁补偿、补助款中扣除，且双方均未要求分割相应的拆迁补偿、补助款项，因此法院对于E号房屋购房款问题没有处理。但待房屋具备实物分割条件时，原被告双方可以一并另诉解决。这是考虑到案件的复杂性和当事人的诉求范围，避免在本案中过度扩大审理范围，同时也为当事人保留了后续通过诉讼解决相关问题的权利。

 四、办案心得

 （一）深入理解拆迁政策与法律规定

1.把握拆迁政策细节

在处理这类拆迁安置房屋析产纠纷案件中，对拆迁政策的深入理解是关键。《C公司南区定向安置房认购实施细则》等相关政策文件中的每一个条款都可能影响案件结果。例如，对被拆迁安置人口的确认条件、定向安置房认购面积标准等规定的准确解读，为分析各方权益提供了依据，使我们能够准确判断张宇的安置资格以及其应享有的权益范围。

2.结合法律规定分析案件

除了拆迁政策，还需结合相关的法律规定，如物权相关法律、婚姻家庭法律等。在本案中，运用物权归属原则分析宅基地权益与房屋份额的关系，依据婚姻家庭法律处理因离婚导致的共有财产分割问题，将政策与法律有机结合，全面准确地分析案件事实和法律关系。

 （二）细致梳理案件事实与证据运用

1.全面梳理案件事实

从当事人的婚姻情况、家庭关系到宅基地的使用情况、拆迁协议的签订、安置房的认购与选房等一系列事实，都需要进行全面细致的梳理。这些事实相互关联，构成了案件的整体框架。例如，对A号宅院拆迁过程中各个环节的详细梳理，包括不同阶段的协议内容、人员情况、面积计算等，有助于清晰呈现案件全貌，为后续的分析和论证提供坚实基础。

2.有效运用证据支持观点

在案件中，各种协议、证明文件等都是重要证据。如《B村集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》《B村定向安置房认购书》《B村定向安置房房屋产权人确认协议》等，要善于从这些证据中提取关键信息，支持己方观点。例如，通过对拆迁货币补偿协议中关于被安置人口和宅基地情况的记载，反驳被告关于房屋产权性质的主张，同时利用认购书和产权人确认协议中的面积、人员等信息计算各方在安置房中的权益份额。

 （三）合理制定诉讼策略与庭审应对技巧

1.制定针对性诉讼策略

根据案件事实和法律分析，制定合理的诉讼策略。在本案中，针对原告的诉求是分割E号房屋份额，从拆迁政策入手，分析各方在拆迁安置中的原始权益，重点强调张宇因非宅基地使用权人而不享有宅基地对应的认购面积，以此为基础计算E号房屋的份额。同时，考虑到被告可能提出的关于夫妻共同财产的抗辩，提前准备应对方案，通过分析整个拆迁过程中未分家析产的情况进行反驳。

2.庭审应对技巧与灵活性

在庭审过程中，要保持清晰的思路和灵活的应对能力。对于被告提出的观点和证据，要迅速分析并准确回应。例如，当被告提出以产权人确认协议主张E号房屋是夫妻共同财产时，能够从拆迁整体过程和未分家析产的角度进行有力反驳，向法官清晰阐述己方观点，引导法官关注对原告有利的事实和法律依据，增加胜诉的可能性。同时，在庭审中要注意语言表达的准确性和逻辑性，使法官能够容易理解和接受自己的观点。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！