《房产律师：父母借名买房被子女不认可，起诉过户案例解析》

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与诉求

（一）原告诉讼请求

原告刘启明、陈雪珍向本院提起诉讼，请求如下：

1.判定坐落于北京市丰台区a号（以下简称a号）房屋归二原告共同共有。

2.判令刘辉协助二原告办理上述房屋的过户手续。

3.诉讼费由刘辉负担。

（二）事实与理由

原告刘启明与陈雪珍系夫妻，刘辉是二人的长子。由于刘启明身体欠佳，陈雪珍年事已高且上下楼不便，二人决定出售登记在刘启明名下、位于北京市西城区一号（以下简称一号）的房屋，换购一套电梯房。2013年3月14日，刘启明、陈雪珍公证委托刘辉代理出售一号房屋。

2013年3月15日，刘辉代理刘启明、陈雪珍与杜洁签订了一号房屋的网签合同。此前，刘辉已与杜洁签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定房屋价款为482万元，后杜洁支付了全部购房款。在杜洁支付部分购房款后，刘启明、陈雪珍想用该款项购买a号房屋，但此时一号房屋尚未过户给杜洁，若此时购房，二人属于二套房购房情况，且刘启明身体不适，时常就医。于是，刘辉提出借用其名义购买a号房屋，待一号房屋过户完成后，再将a号房屋过户给刘启明。基于当时的情形和对刘辉的信任，刘启明、陈雪珍同意了这一借名买房的方案。

2013年3月9日，刘辉与林芝签订关于a号房屋的《买卖协议》，约定房屋价款为272万元。该购房款由刘辉从一号房屋的售房款中直接支付给林芝，a号房屋随后登记在刘辉名下。如今，二原告名下无其他住房，且a号房屋已“满五唯一”，不存在多交税费的问题，故二人与刘辉协商，要求其将房屋过户到刘启明名下，但刘辉多次拖延并拒绝过户，因此提起本案诉讼。

 二、被告答辩

刘辉辩称，不认可借名买房一说，其认为房子登记在自己名下就是自己的。虽然购房款是用一号房屋的售房款支付的，但他称父母认可这个房子是给他的，当初登记在他名下就是把房子给他了。

 三、法院查明事实

（一）家庭关系与房屋初始情况

刘启明与陈雪珍系夫妻，刘辉是他们的长子。一号房屋原登记在刘启明名下，属于刘启明与陈雪珍的夫妻共同财产。

（二）一号房屋出售情况

1.2013年3月初，刘辉代理刘启明、陈雪珍与杜洁签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定杜洁向刘启明购买一号房屋，成交价为482万元，杜洁于2013年3月5日向刘启明支付定金5万元。

2.2013年3月14日，刘启明、陈雪珍向刘辉出具委托书，委托刘辉全权代理出售房产，委托期限至事宜办完之日止，并进行了公证。

3.2013年3月15日，刘辉代理刘启明、陈雪珍与杜洁（由其夫杨旭代理）签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），成交价为252万元（网签版本）。

4.一号房屋购房款共计482万元，分三笔支付：第一笔定金5万元；第二笔427万元，于2013年3月15日由杜洁汇至刘辉名下账户；第三笔50万元，于2013年3月18日由杨旭汇至刘辉上述账户。2013年3月19日，一号房屋转移登记至杜洁名下。

（三）a号房屋购买情况

2013年3月9日，林芝与刘辉签订《买卖协议》，约定林芝将a号房屋出售给刘辉，成交价为272万元，签订协议同时刘辉支付定金5万元，林芝承诺于2013年4月1日前腾空房屋并结清费用。2013年3月19日，刘辉通过收取一号房屋售房款的账户向林芝汇款267万元，同日，a号房屋转移登记至刘辉名下。

（四）居住与费用情况

2013年7月起，刘启明、陈雪珍夫妇搬至a号房屋居住至今。2018年8月，陈雪珍与长子刘辉、次子刘鑫就买卖房屋等款项进行对账，对账单由刘辉书写，显示除a号房屋购房款外，该房屋的契税、中介费、装修费用及购买家电、安装宽带等费用均由一号房屋的售房款支付。

（五）庭审证据情况

庭审中，刘辉主张房屋系父母对其的赠与，但未能提供充分证据予以证明。

 四、裁判结果

坐落于北京市丰台区a号房屋归刘启明、陈雪珍共同共有，刘辉于本判决生效后七日内协助刘启明、陈雪珍办理上述房屋的所有权转移登记手续，相关费用由刘启明、陈雪珍共同负担。

 五、案件分析

（一）争议焦点剖析

本案的关键在于确定a号房屋登记在刘辉名下的真实性质，是刘启明、陈雪珍主张的借名买房，还是刘辉声称的赠与。这两种情况在法律上有着截然不同的认定和后果。

（二）证据与事实的综合考量

1.借名买房的证据线索

虽然刘启明、陈雪珍没有提供借名买房的书面协议，但综合多方面事实可推断借名买房关系的存在。从时间线来看，a号房屋的购买时间与一号房屋的出售时间紧密相关，且购房款直接来源于一号房屋的售房款。此外，房屋购买后的一系列费用，包括契税、中介费、装修费用、购买家电以及安装宽带等费用，均是从一号房屋售房款中支出，这表明刘启明、陈雪珍对a号房屋有着实质的经济投入。再加上二人自2013年7月起一直居住在a号房屋，进一步加强了他们对房屋享有权益的主张。

2.赠与主张的证据缺失

刘辉主张房屋是赠与所得，但在庭审中未能提供充分证据。在没有有力证据支持的情况下，其赠与主张难以成立。

3.对账过程的意义

2018年8月的对账过程也为案件提供了重要线索。对账单由刘辉书写，详细记录了费用来源，侧面印证了刘启明、陈雪珍在a号房屋购买过程中的核心地位和经济付出，进一步支持了借名买房的观点。

（三）法律关系认定

综合上述分析，法院认定刘启明、陈雪珍与刘辉形成了借名买房的合同关系。因此，a号房屋应属于刘启明、陈雪珍二人的夫妻共同财产，二人的诉讼请求符合法律规定，应当得到支持。

 六、办案心得

（一）细节决定成败——证据收集与梳理

在办理此类案件时，细致入微地收集和梳理证据至关重要。每一个看似微小的细节都可能成为影响案件走向的关键因素。在本案中，从房屋买卖的时间顺序、资金流向、居住情况到对账记录，这些细节共同构建了一个完整的证据链条，有力地支持了原告的主张。因此，律师在办案过程中不能放过任何可能与案件有关的信息，要善于从繁杂的事实中挖掘出对当事人有利的证据，并将其合理整合，清晰地呈现在法庭上。

（二）法律关系分析——明确案件核心

准确分析案件中的法律关系是胜诉的基础。在本案中，明确区分借名买房和赠与这两种法律关系，并深入研究其构成要件和证明要求，是制定诉讼策略的关键。只有清晰地把握法律关系的本质，才能准确判断证据的有效性和证明力，进而引导法官对案件事实作出符合我方当事人利益的认定。

（三）庭审表现与策略——赢得法官信任

庭审过程是整个诉讼的核心环节，律师的表现和策略直接影响着案件结果。在本案中，通过有条理地陈述事实、合理地运用证据、有效地反驳对方观点，向法官展示了一个清晰、可信的案件全貌。同时，针对对方的赠与主张，抓住其证据不足的弱点进行重点突破，使法官能够充分理解我方的立场和主张。在庭审中保持专业、自信和冷静，与法官建立良好的沟通和信任关系，对于胜诉有着不可忽视的作用。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！