《房产律师：借名购经济适用房上市后登记人拒配合过户纠纷》

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告主张

 （一）诉讼请求

赵宇轩向法院提出诉讼请求：判令林宇澄、齐俊辉协助赵宇轩将位于北京市昌平区 W号的房屋过户至赵宇轩名下。

 （二）事实依据

1999 年12 月 4 日，因赵宇轩不具备北京市经济适用房购房资格，经人介绍，赵宇轩委托林宇澄以林宇澄名义购买涉案房屋，林宇澄代赵宇轩与北京 S公司签订《北京市经济适用住房预售合同》，赵宇轩支付购房首付款115622 元。2000 年 1月 16 日，林宇澄代赵宇轩与某银行签订《个人住房借款合同》，申请26 万元住房借款。2000 年 6月 21 日，赵宇轩收房入住至今。

2002 年 5月 27 日，林宇澄出具承诺书，承认赵宇轩对涉案房屋有完全、排他的所有者权利，并承诺在抵押权注销或具备合法过户条件时，将房屋权属过户至赵宇轩名下。自2000 年 2 月25 日至 2015 年 2月 25 日，赵宇轩按月将住房借款应还款金额付至林宇澄存折内，由林宇澄代其向银行偿还借款。2015年 2 月25 日，赵宇轩还清购房借款，房屋解除他项权利登记，但林宇澄拒不配合过户，且已将房屋过户至齐俊辉名下。

 被告抗辩与反诉

 （一）林宇澄辩称

1. 《承诺书》无效：经济适用房是政策性保障住房，对建设标准、供应对象和销售价格有限定。林宇澄与赵宇轩当时是恋爱关系，签订《承诺书》是无奈之举。赵宇轩明知不符合购买条件，其行为和《承诺书》内容损害社会公共利益，违反法律、行政法规强制性规定，以合法形式掩盖非法占有政策性住房目的，《承诺书》应为无效合同，赵宇轩依据此要求过户无法律依据。

2. 否认借名买房事实：购房合同及借款合同签订后，房屋首付款及每月按揭还款均由林宇澄支付，赵宇轩只是借住并支付物业费、水电费等，不存在借名买房事实，其主张无事实依据。

3. 与齐俊辉约定问题：林宇澄与齐俊辉签订的《房屋所有权归属约定》虽被认定无效，但不意味着应将房屋过户给赵宇轩。即使构成借名买房关系，借名买房合同也应无效，合同无效应根据过错承担责任，不应判决过户给赵宇轩。

 （二）林宇澄反诉请求及理由

林宇澄反诉请求判决其与赵宇轩签订的《承诺书》为无效合同。理由是2002 年 5 月27 日基于恋爱关系签订《承诺书》时，赵宇轩不具备在京购买经适房资格，该《承诺书》损害社会公共利益，违反法律、行政法规强制性规定，以合法购房形式掩盖赵宇轩变相占有政策性住房的非法目的，损害他人合法权益。

 （三）赵宇轩对反诉辩称

《承诺书》签订于2008 年 4 月11 日之前，依据北京市高级人民法院发布的相关指导意见规定，该《承诺书》有效，林宇澄反诉请求无法律依据。

 法院查明事实

 （一）购房与贷款情况

1999 年12 月 4 日，林宇澄与北京 S公司签订《北京市经济适用住房预售合同》，购买昌平区 W号房屋（W 号房屋），总价377546 元。2000 年 1月 16 日，林宇澄与某银行签订《个人住房借款合同》贷款26 万元，并将房屋抵押给银行，2003 年 1月 23 日办理抵押权设立登记。2000年 5 月26 日，经结算实际购房款总额为375622 元。

 （二）房屋交付与使用情况

2000 年 6月 21 日房屋交付后，赵宇轩装修并占有使用至今。2001年 2 月28 日，昌平区房地产管理局颁发房屋所有权证，登记所有权人为林宇澄，房屋性质为经济适用住房。

 （三）《承诺书》内容

2002 年 5月 27 日林宇澄出具《承诺书》，表明 W号房屋虽名义上林宇澄是所有权人，但实际是赵宇轩借其名义并支付全部购房款购买，入住手续和税费由赵宇轩办理和承担，房屋一直由赵宇轩实际使用并装修，屋内财产由赵宇轩购买，赵宇轩对房屋及屋内财产有完全、排他性所有者权利，林宇澄无财产权利，在抵押权注销或具备合法过户条件且赵宇轩承担相关税费时，林宇澄保证及时办理过户手续。

 （四）还款与房屋权证情况

2014 年11 月 19 日，林宇澄办理提前还款手续结清全部按揭贷款，并办理抵押权注销登记，现房屋购房合同、发票、所有权证等原件由赵宇轩保管。

 （五）林宇澄与齐俊辉婚姻及房屋权属变更情况

林宇澄与齐俊辉于2006 年 2 月14 日登记结婚，2015 年 9月 24 日协议离婚（未涉及 W号房屋），2015 年12 月 10 日复婚。2016年 1 月22 日，林宇澄挂失补办新房屋所有权证。2016 年 8月 31 日，林宇澄与齐俊辉签订《房屋所有权归属约定》，将房屋转移登记至齐俊辉名下。2016年 11 月 2日再次协议离婚，约定房屋归齐俊辉所有。

 （六）之前诉讼与执行情况

2018 年赵宇轩起诉林宇澄、齐俊辉，请求确认《房屋所有权归属约定》无效并恢复房屋所有权登记至林宇澄名下。2018年 10 月30 日法院判决《房屋所有权归属约定》无效，并判决二人于生效后七日内将房屋所有权恢复登记至林宇澄名下，该判决于2018 年 11 月20 日生效。经赵宇轩申请强制执行，2019 年 3月 19 日，房屋恢复登记至林宇澄名下。

 裁判结果

1. 林宇澄于本判决生效后七日内协助赵宇轩办理位于北京市昌平区 W号房屋的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至赵宇轩名下。

2. 驳回赵宇轩的其他诉讼请求。

3. 驳回林宇澄的反诉请求。

 案件分析

 （一）借名买房合同关系的认定

根据《承诺书》及一系列证据，W 号房屋虽登记在林宇澄名下，但购房款由赵宇轩实际支付，房屋交付后赵宇轩进行装修并一直占有使用，这些行为符合借名买房合同关系中双方的权利义务特征，因此法院认定赵宇轩与林宇澄之间成立借名买房合同关系。

 （二）合同效力的判断

1. 意思表示真实：此合同是双方当事人真实意思表示。从《承诺书》内容及赵宇轩长期支付房款、使用房屋等行为可以看出，双方对借名买房事宜有明确的约定和履行行为。

2. 不违反法律法规和公共利益：W 号房屋原始购房合同签订于1999 年 12 月 4日，且已取得房屋所有权证满五年。在此情况下，该借名买房合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害社会公共利益。经济适用房政策旨在保障住房困难家庭，而本案房屋购买多年且已满足一定条件，不会对公共利益造成损害，因此合同应属合法有效。林宇澄主张《承诺书》无效，缺乏法律依据。

 （三）合同履行与过户请求的支持

合法有效的合同应当得到履行。现 W号房屋抵押权登记已注销，已具备办理过户条件，赵宇轩要求林宇澄协助办理过户手续的诉讼请求合理正当，法院应予以支持。这体现了对合同效力的尊重以及对当事人合法权益的保护，维护了交易的稳定性和公平性。

办案心得

 （一）证据的关键作用

在这类复杂的借名买房纠纷案件中，证据是决定胜负的关键因素。本案中《承诺书》是核心证据，清晰地表明了双方借名买房的意愿和权利义务分配。同时，赵宇轩长期支付房款、持有房屋相关票证原件、实际占有使用房屋等一系列证据相互印证，形成了完整的证据链。作为律师，要善于挖掘和整理这些证据，使其为当事人的诉求服务，让法官能够清晰地看到案件事实。

 （二）对法律法规和政策的准确把握

处理此类案件需要深入了解和准确把握相关法律法规以及政策。经济适用房政策具有特殊性，借名购买经济适用房的合同效力在不同情况下有不同判断。律师要熟悉相关法律规定，特别是关于合同效力、物权变动以及经济适用房管理等方面的规定。同时，要关注政策变化和地方指导意见，如本案中北京市高级人民法院的相关指导意见对判断《承诺书》效力起到了重要作用，只有准确把握这些内容，才能为当事人制定正确的诉讼策略。

 （三）诉讼策略的制定与实施

在本案中，诉讼策略围绕证明借名买房事实成立和合同有效展开。通过充分展示证据来证实双方的真实意图和行为，反驳对方关于合同无效的主张。对于对方提出的各种抗辩理由，逐一分析并依据法律和事实进行回应。在面对复杂的婚姻关系和房屋权属变更情况时，合理利用之前的诉讼结果，确保整个诉讼过程逻辑清晰、有理有据，最终实现当事人的诉讼目标。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！