《北京房产律师解析：签署房屋买卖合同后卖方起诉腾房案例剖析》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。) 

一、案例呈现

 （一）原告诉求

原告赵文、赵君、赵豪向法院提出以下诉讼请求：

1. 要求钱鹏腾退位于北京市丰台区 G号的房屋（以下简称“G 号房屋”），并将该房屋交付给原告三人。

2. 要求钱鹏向原告三人支付自2020 年 11 月至实际腾退房屋之日的房屋使用费。

原告主张的事实和理由是：赵文、赵君、赵豪是 G号房屋的所有权人，而钱鹏占用该房屋且拒绝腾退。

 （二）被告答辩

钱鹏不同意原告的诉讼请求，其辩称依据赵文、赵君签字的《房屋租赁合同》及《北京市存量房屋买卖合同》，自己有权占用 G号房屋。

 （三）法院查明情况

1. 家庭关系与房屋产权沿革

赵发与吴芬是夫妻，二人婚后育有四个子女，分别是赵君、赵文、赵涵、赵辉。赵豪是赵辉之女。赵辉于2016 年 3 月10 日死亡，吴芬于 2016年 4 月16 日死亡，赵发于 2016年 7 月12 日死亡。G 号房屋原本是赵发、吴芬的夫妻共同财产。2020年 9 月22 日，赵君、赵文、赵涵及赵豪就该房屋继承权向北京市某公证处申请办理公证，其中赵涵自愿放弃对 G号房屋的继承权，之后该房屋产权于 2020年 11 月 4日登记在赵君、赵文、赵豪名下。

2. 双方提交的证据情况

钱鹏提交的证据

  《房屋租赁合同》，出租方和甲方为赵涵、赵君，合同显示房屋坐落于北京市丰台区 g号，租赁期限自 2019年 10 月 2日至 2038 年10 月 1 日，租金为19 年支付 30 万元/月，乙方按19 年支付给甲方。

  《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，出卖人为赵涵、赵君。

  银行汇款业务回单，显示钱鹏于2019 年 9 月 4日向赵文支付 300000 元，附言“19年房屋租金”，于 2019年 9 月30 日向赵涵支付300000 元，附言“购房首付款”。

  视频，内容为赵涵、赵君与钱鹏口头约定以1800000 元的价格将 G 号房屋售与钱鹏，待办理房屋产权登记后，支付钱鹏1200000 元，同时终止《房屋租赁合同》《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。

  证明，内容为“本人齐品一定于2019 年 10 月 5日前搬出 g 号房屋，之前房屋租赁合同终止，由新任租房客户与房主履行新的合同，口说凭立字为据”。

  《房屋所有权证》，显示房屋所有权人为赵涵，房屋坐落为丰台区 G号，登记时间为20110806。

但赵文、赵君、赵豪对这些证据的证明目的均不认可。

赵文、赵君、赵豪提交的证据

  钱鹏与赵涵、赵君于2019 年 9 月 3日签订的《借款协议书》、钱鹏与赵涵于 2019年 9 月30 日签订的《借款协议》、录音、聊天记录，以此证明钱鹏支付赵涵的款项为借款，与本案无关。

  物业管理费、供暖费支付凭证，用于证明物业管理费、供暖费金额。

钱鹏对这些证据的证明目的也不予认可。此外，双方均认可赵文持有的《房屋所有权证》为伪造，原告方据此主张赵文无权处分 G号房屋。

 （四）裁判结果

驳回赵文、赵君、赵豪的全部诉讼请求。

 二、案件分析

 （一）证据与举证责任

在民事诉讼中，“谁主张，谁举证”是基本原则。当事人需要对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明，法律另有规定的除外。若在判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张，那么负有举证证明责任的当事人将承担不利后果。

 （二）合同关系与物权占有

本案属于排除妨害纠纷。要构成妨害，必须是不法行为，物权人才有权请求排除。从本案来看，虽然赵文、赵君、赵豪是 G号房屋的共有权人，但钱鹏向法院提交的一系列证据，包括《房屋租赁合同》《北京市存量房屋买卖合同》、银行汇款业务回单及视频等，足以认定钱鹏与赵文、赵君之间存在房屋租赁合同及房屋买卖合同关系。

根据相关法律规定，当事人不能仅仅以出租人或出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张合同无效。在这种情况下，钱鹏占用 G号房屋是有合同依据的。而原告方未能充分证明钱鹏无权占用该房屋，所以其要求钱鹏腾退房屋并支付房屋使用费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院因此不予支持。

 三、律师办案心得

 （一）证据收集与解读的重要性

在处理此类纠纷案件时，证据是决定胜负的关键因素。对于双方提交的证据，必须进行深入细致的分析。就像本案中，钱鹏提交的多种证据形成了一个相对完整的证据链，从合同到付款凭证再到相关约定的视频，这些证据相互印证，对其主张的权利提供了有力支持。而原告方虽然也提交了一些证据，但这些证据在证明力和关联性上未能有效反驳被告的主张。作为律师，在办理案件过程中，要善于挖掘和整理证据，从不同角度解读证据对案件走向的影响。

 （二）法律关系分析与运用

准确分析案件中的法律关系是胜诉的基础。本案涉及到物权和合同关系的交叉问题。要明确在排除妨害纠纷中，物权的行使并非绝对，需要考虑到基于合法合同产生的占有权。对于合同的效力认定以及物权人排除妨害请求权的成立条件，都需要依据具体的法律条文和司法实践进行判断。律师在处理此类复杂案件时，必须对法律关系有清晰的认识，才能制定出正确的诉讼策略。

 （三）对案件细节的把握

细节往往决定成败。在本案中，诸如赵文持有的伪造房产证这一细节，以及双方对于款项性质（是租金、购房款还是借款）的争议，都可能影响法官对整个案件事实的认定。律师需要对这些看似微小却至关重要的细节进行深入研究和合理利用，不放过任何可能影响案件结果的因素，从而更好地为当事人争取权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！