《房产纠纷律师：卖方质疑合同价款，起诉买方继续付款案例》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景与原告诉求

 （一）原告的诉讼请求

原告郭某娟向法院提出以下诉讼请求：

1. 判令二被告在继承秦某霞的遗产范围内向原告支付购房款2550000 元。

2. 要求二被告在继承秦某霞的遗产范围内向原告支付逾期付款违约金。

3. 本案诉讼费由被告承担。

 （二）原告主张的事实与理由

原告于2008 年 9 月24 日通过买卖方式取得位于北京市朝阳区 A 号房屋（以下简称涉诉房屋）的所有权。因原告与秦某霞系亲属关系，在原告取得房屋后，基于秦某霞提出的需求，并在秦某霞同意承担居住期间费用的前提下，原告将房屋提供给秦某霞长期居住。

在秦某霞居住期间，其又向原告表达了购买房屋的意愿。经过双方多次协商，原告同意以明显低于市场价的2550000 元价格将房屋出售给秦某霞。随后，2020 年11 月 9 日，原告在朝阳区不动产登记事务中心将房屋所有权变更至秦某霞名下。然而，秦某霞自始至终未向原告支付任何购房款项。之后秦某霞因病去世，鉴于秦某霞未履行对原告的购房款清偿义务，依据相关法律规定，秦某霞的继承人应在继承遗产范围内对秦某霞所负债务进行清偿，故原告提起本次诉讼以维护自身合法权益。

 二、被告的答辩意见

被告赵某君、赵某奇辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：

1. 原告并未提供证据证明双方约定房屋价款为255 万元。

2. 原告此次诉讼是出于非法占有秦某霞权益和报复目的，原因是秦某霞于2021 年 5 月起诉案外人秦某霖，主张作为 Q公司股东的合法权益。

被告进一步阐述，原告与秦某霞于2007 年经协商一致，约定原告将涉诉房屋出售给秦某霞，秦某霞向原告支付首付款12 万元和 5 万元，后续贷款由秦某霞按月支付，但原告却一直拖延为秦某霞办理房屋过户手续，直至2020 年 11 月才完成过户。

被告称秦某霞共支出购房款918700 元，具体包括：2007 年先后支付的12 万元和 5 万元房屋首付款；自2007 年 11 月26 日起至 2020 年 7月 27 日止，每月支付涉诉房屋贷款，共计321300 元；2020 年 7月 31 日，支付涉诉房屋贷款尾款127400 元；2020 年 6月，因秦某霖强烈要求，秦某霞向郭某娟转账 30 万元“好处费”。

 三、法院查明事实

1. 当事人关系

郭某娟与案外人秦某霖为夫妻关系，秦某霞（于2021 年 8 月13 日去世）与秦某霖为姐弟关系。被告赵某奇为秦某霞生前丈夫，赵某君为秦某霞之子。

2. 房屋买卖相关合同情况

2006 年 8月 10 日，郭某娟作为买受人，北京 T公司作为出卖人，双方签订《北京市商品房预售合同》，约定郭某娟购买涉诉房屋，房屋总价为421855 元，出卖人应在 2007年 10 月31 日前向买受人交付房屋。2008 年 9月 24 日，郭某娟取得涉诉房屋的所有权证书。

2020 年11 月 9 日，郭某娟作为出卖人，秦某霞作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为85 万元，买受人应于 2020年 11 月 9日向出卖人支付。同日，涉诉房屋转移登记至秦某霞名下。

3. 双方对于房屋买卖价格和支付情况的争议

对于涉诉房屋的买卖，郭某娟表示双方口头约定以255 万元的价格转让房屋，之所以网签合同价格定为85 万元，是为了配合房屋登记机关过户。但赵某君和赵某奇对此不认可，他们表示郭某娟与秦某霞早在2007 年就协商一致，由秦某霞购买涉诉房屋，总价为40 余万元，具体支付房价款的方式是在郭某娟支付首付款后，秦某霞向郭某娟支付相应首付款，房屋每月贷款由秦某霞支付。

2020 年 7月 31 日，秦某霞将涉诉房屋的剩余贷款一次性还清，并且在秦某霖的要求下，另行向郭某娟转账了30 万元“好处费”。之后双方以秦某霞实际支付价款的总额办理了网签合同和权属转移登记，所以被告认为秦某霞并不拖欠郭某娟房屋价款。为证明其主张，被告出示了郭某娟自2007 年 11 月至2020 年 7 月期间的转账记录，证明秦某霞每月支付涉诉房屋贷款共计321300 元。同时，2020 年 7月 31 日秦某霞支付涉诉房屋贷款尾款127400 元。

郭某娟表示并未收到被告所述的首付款12 万元和 5 万元，认可收到了321300 元和 127400 元，但声称之所以由秦某霞偿还贷款，是因为秦某霞租住涉诉房屋，秦某霞是以代还贷款的方式支付房屋使用费用，且秦某霞承担贷款尾款是示好行为，并非支付购房款。此外，被告还出具了2020 年 6 月至10 月之间秦某霞与郭某娟的微信聊天记录。

 四、裁判结果

法院驳回原告郭某娟的全部诉讼请求。

 五、案件分析

 （一）证据责任与主张的证明力

在民事诉讼中，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。这是“谁主张，谁举证”的基本原则。在本案中，原告郭某娟主张二被告在继承遗产范围内偿还房屋价款255 万元，但却未能提供任何有效证据证明其与秦某霞曾约定以此价格转让涉诉房屋。这是原告在诉讼中面临的关键困境，因为没有证据支持的主张在法律上很难获得认可。

同时，原告也未对二被告继承遗产的具体情况进行举证，这使得其要求被告在继承遗产范围内承担责任的诉求缺乏事实依据，因为无法确定被告继承遗产的范围，法院就无法判定被告应承担债务的范围。

 （二）房屋交易价格的认定

对于涉诉房屋的交易价格，是本案的核心争议点。被告提供了一系列证据，包括秦某霞每月还贷凭证、结清贷款凭证以及微信聊天记录等内容。这些证据相互印证，形成了较为完整的证据链。

从证据所呈现的内容来看，法院有理由采纳被告所主张的郭某娟与秦某霞于2007 年就房屋买卖一事达成一致的观点。对于原告在辩论意见中提出至少应以85 万元作为合同价款的主张，由于双方在庭审过程中均表示“85万元”并非真实的合意价格，因此法院对原告的这一辩论意见不予采纳。

此外，结合双方微信聊天记录内容，原告在沟通过程中并未提出任何关于购房款的请求，这进一步削弱了原告主张的可信度。在缺乏有力证据支持的情况下，原告关于房屋价款的主张无法对抗被告所提供的证据，法院据此作出的判决是符合证据规则和法律逻辑的。

 六、办案心得

 （一）证据收集与运用的重要性

在处理此类纠纷案件时，证据是决定胜负的关键因素。作为律师，在接手案件后，对证据的收集工作需要全面且细致。本案中，涉及到房屋买卖的各种交易记录、转账凭证以及聊天记录等，都是构建案件事实的重要依据。通过深入挖掘这些证据，能够清晰地还原交易过程和双方的真实意图。例如，每月还贷凭证和结清贷款凭证准确地显示了秦某霞在房屋购买过程中的资金支付情况，而微信聊天记录则从侧面反映了双方对于交易价格等问题的态度。这些证据的有效运用，使得被告的主张具有很强的说服力，让法官能够清晰地看到案件的事实真相，从而为胜诉奠定了坚实的基础。

 （二）对案件背景和当事人关系的分析

了解案件背景和当事人之间的关系对于制定有效的诉讼策略至关重要。在本案中，原告与被告之间复杂的亲属关系以及涉及到的其他利益纠纷（如秦某霞起诉秦某霖）都可能影响案件的走向。深入分析这些因素，能够帮助律师预测对方的诉讼动机和可能采取的策略。同时，在庭审过程中，可以利用这些背景信息来解释某些行为的合理性，增强己方主张的可信度。例如，通过阐述原告可能存在的报复动机，合理地质疑了原告起诉的正当性，使法官在审理案件时能够更全面地考虑各种因素，而不仅仅局限于原告的主张和证据。

 （三）紧扣法律规定和证据规则进行辩论

在庭审辩论过程中，必须紧扣法律规定和证据规则，准确地阐述己方观点。对于原告提出的主张，依据“谁主张，谁举证”的原则，指出其证据不足的问题，强调法律对证据的要求和证明标准。同时，对于己方提供的证据，要详细说明其来源、关联性和证明力，使法官能够理解这些证据与案件事实和法律适用之间的紧密联系。在本案中，围绕房屋买卖价格的争议，依据证据规则分析双方证据的证明力，合理地反驳原告的主张，让法官在法律框架内对案件事实进行认定，最终实现胜诉的目标。通过这种方式，不仅维护了当事人的合法权益，也体现了法律在解决纠纷中的公正和权威。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！