《房产纠纷律师：亲属房屋买卖合同因重大误解可撤销？》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景与诉求

 （一）原告的诉讼请求

原告高某凤向本院提起诉讼，提出以下诉讼请求：

1. 请求依法撤销双方于2021 年 3 月23 日签订的《房屋买卖协议》。

2. 要求本案诉讼费由对方承担。

 （二）原告主张的事实与理由

原告高某凤与被告陈某辉系母子关系。2021年 3 月23 日，被告找到原告，告知原告要签分房协议，目的是将原告和陈某杰（原告长子）的房屋分开，每人各占50 平方米。当时原告已 91 岁高龄，基于对儿子的信任，在未查看协议内容的情况下就签了字。

之后，原告在拆迁办询问事情时，才知晓存在案涉《房屋买卖协议》。该协议内容与被告所述完全不同，协议约定原告将拆迁所得位于北京市丰台的房屋出售给被告，房屋售价为160 万元。同时规定交易后原告仍需继续居住此房屋，原告需向被告一次性支付房租（按市场租价）每月4500 元，预估按八年计算共432000 元，支付方式是被告在购房全款里减去此款项，被告用剩余款1168000 元给原告长子陈某杰用于医疗费用、生活费用等，被告不再向原告支付其他款项。

原告认为，被告存在欺诈行为，自己并无卖房之意，当时以为签署的是分房协议，对协议性质存在重大误解。而且协议第一页没有原告签字，原告对此不予认可。在签订合同时，原告并不知悉陈某杰的医疗花费及生活费用状况，被告既未告知相关花费金额，也未提供任何消费票据。后经了解，陈某杰的实际医疗及生活消费金额与116.8 万元相差甚远，原告对这一金额存在重大误解。此外，被告并无证据证明其承担了陈某杰的医疗费、康复费，却要求以此金额抵扣，显失公平，严重损害了原告的利益。同时，原告与被告系母子关系，被告要求原告预付八年租金的约定违反公序良俗且显失公平，因此该协议应当依法予以撤销。

 二、被告的答辩意见

被告陈某辉辩称，自己是被动购买案涉房屋。陈某杰是其大哥且患有失智症。2021年陈某杰突发脑梗，3 月22 日，母亲到被告家，因陈某杰的房屋由陈某峰掌握，母亲便和被告商量将她的房子卖给被告，购房款为160 万元。起初被告想做公证，但公证处表示回迁房没有产权，不能公证。之后找到居委会，在居委会指导下写了合同内容，打印出合同后又前往拆迁办。拆迁办工作人员询问母亲相关问题时，母亲表明签协议是为了给陈某杰看病，并且知晓签了字房本就不是自己的名字了，随后双方在工作人员面前签了字。

此后，被告将陈某杰接走照顾，截至目前，医药费共花费16 万多元。分房是为了确定购买哪套房子，在居委会工作人员面前给母亲读完了协议后才签的，不存在重大误解和欺诈行为。母亲表示房屋卖给被告后她仍要居住，于是商定先扣除八年租金，剩余的钱都用于给陈某杰看病。3 月18 日母亲去康复中心咨询过陈某杰的治疗费用，确定价格后才找被告签合同，不存在显失公平的情况。

 三、法院查明事实

2021 年 3月 23 日，高某凤（甲方、出卖人）与陈某辉（乙方、买受人）签订《房屋买卖协议》，协议内容如下：甲方出售坐落于北京市丰台区一号房屋（该房屋系拆迁安置所得、目前没有产权证）；房屋售价按目前市场价格160 万元，但交易后甲方仍需继续居住此房屋，双方协商决定甲方向乙方一次性支付房租（按市场租价）每月4500 元，估按八年计算共432000 元，甲方一次性支付，支付方式是乙方在购房全款里减去此款项，乙方还需向甲方支付剩余款1168000 元；乙方用剩余款（1168000元）给甲方长子陈某杰（乙方大哥）专人使用，乙方用剩余房款抵陈某杰的医药费及生活用品费等，乙方不另支付甲方其他款项。

 （一）庭审中的证据提交与质证

1. 原告提交的证据及被告质证

原告高某凤在庭审中提交了以下主要证据：

  救护车费用票据、医院收费票据、生活服务协议、护理费收据、北京市某养老院床位费及护理费等的收据、北京丰台某医院收费票据。

  高某凤的视频，用以证明陈某杰的医疗费、康复费等费用均为高某凤支付且由陈某峰负责办理，同时表明高某凤年事已高偶尔存在糊涂情形。

被告陈某辉对上述证据均不认可，称票据、收据等均发生在案涉房屋买卖之前，与本案无关，并且认为高某凤虽高度近视，但平时头脑清醒。

2. 被告提交的证据及原告质证

被告陈某辉在庭审中提交了以下主要证据：

  数份录音、高某凤与陈某辉视频，内容涉及陈某峰要求陈某辉出钱先垫上陈某杰的治疗费用，等存款到期后再还给陈某辉。

  数张照片，用于证明案涉合同签订的经过。

  北京英某医院的发票收据、微信转账记录、微信聊天记录，证明陈某杰被接到康复中心后的花费16 万多元均由陈某辉负责。

原告高某凤对上述证据均不认可。

3. 证人证言及各方态度

庭审中，陈某涵（高某凤之女）到庭作证称：母亲要卖房子给大哥陈某杰治病，是母亲与陈某辉商量卖房事宜，价钱是160 万元，从房款中扣除八年的房租，每月 4000元，房屋买卖协议是自家孩子打印的，母亲自己签的名字。但原告高某凤对该证人证言不认可。

此外，本院拨打居委会电话询问情况，其工作人员表示认可陈某辉说法，然而高某凤对该证人证言同样不认可。

 四、裁判结果

法院判决撤销高某凤与陈某辉于2021 年 3 月23 日签订的《房屋买卖协议》。

 五、案件分析

 （一）关于合同的性质与有效性

根据我国法律规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销。具有撤销权的当事人应自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。

在一般情况下，高某凤与陈某辉签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。但本案具有其特殊性，双方系母子关系，案涉房屋是高某凤的唯一住房，高某凤年事已高（现已92 岁），签订此协议是为了给其大儿子陈某杰治病，协议中明确约定“陈某辉用剩余房款1168000 元抵陈某杰的医药治疗费及生活用品费等”。

 （二）重大误解的认定与撤销权的行使

从整个案件来看，此协议并非通常意义上的房屋买卖合同，而是以治疗、照料儿子陈某杰为主要目的和附加条件的特殊房屋买卖合同。高某凤签订协议时是基于对儿子陈某辉能妥善治疗、照料陈某杰的信任，然而，在后续过程中，高某凤发现陈某杰的实际医疗及生活消费金额与1168000 元相差巨大，这使她认为陈某辉可能无法完成对陈某杰的治疗、照料承诺。这种情况下，高某凤对合同内容存在重大误解，其要求撤销案涉合同的诉求具有充分的事实及法律依据，因此法院予以支持。

 （三）被告抗辩的证据不足问题

对于被告陈某辉的抗辩，从证据角度分析，其提供的证据不足以反驳原告的主张。例如，其虽称已支付陈某杰的部分医疗费用，但所提供的证据未能充分证明其能够按照协议约定全面履行对陈某杰医疗和生活费用的承担义务，且与原告所主张的事实存在较大矛盾，故法院对被告的抗辩难以采纳。至于被告所称已支付的款项，可通过其他合法途径另行主张解决。

 （四）案件受理费的处理

考虑到本案涉及家庭内部纠纷，尤其是老人房产处置和残疾人照顾等复杂情况，法院在处理案件受理费时，依法酌情进行了处理。

 六、办案心得

 （一）对法律条文的深入理解与运用

在处理此类复杂的家庭房产纠纷案件中，准确把握法律条文是至关重要的。对于合同撤销权相关的法律规定，如重大误解、显失公平等情形的理解必须深入且精准。在本案中，深入分析重大误解在具体案件事实中的体现，将法律概念与当事人的年龄、行为能力、合同目的以及实际履行情况等因素相结合，是成功主张撤销合同的关键。这要求律师不仅要熟知法律条文的字面含义，更要理解其立法意图和在不同情境下的适用条件，从而为案件找到坚实的法律依据。

 （二）证据收集与分析的全面性和针对性

证据在案件中起着决定性作用。在收集证据方面，要做到全面且细致，不放过任何可能对案件有影响的细节。从原告角度，不仅要收集与陈某杰医疗费用相关的票据，还要通过视频等方式证明自己在合同签订过程中的精神状态和实际情况。对于被告提供的证据，要进行针对性分析，找出其证据链中的薄弱环节。例如，本案中对被告所提供证据的时间、关联性等方面进行深入剖析，指出其不足以证明其主张，从而削弱对方的抗辩力量。通过这种全面且有针对性的证据工作，构建起有利于己方的证据体系，使法官能够清晰地看到案件事实真相。

 （三）对案件特殊性和社会影响的考量

本案涉及家庭伦理和老人权益保护等社会敏感问题，具有特殊性。在办理案件过程中，需要充分考虑这些因素对案件走向的影响。一方面，要从家庭关系角度理解当事人的行为动机和诉求合理性，如高某凤作为母亲为儿子治病卖房的初衷以及对合同内容产生误解的可能性。另一方面，要意识到此类案件的社会影响，倡导在家庭纠纷中遵循公平、公正、合法以及符合公序良俗的原则。在向法院陈述观点时，将这些因素融入其中，使法官在裁决时不仅依据法律条文，还能充分考虑案件的社会价值和家庭伦理因素，最终实现维护当事人合法权益和社会公平正义的双重目标。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！