《房产律师：父承租公房拆迁、部分子女有户口，父逝后安置房利益分割焦点解析》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

 （一）原告诉求

原告林某文、郭某芬、林某嘉向本院提出如下诉讼请求：

1.确认位于北京市丰台区X号房屋（以下简称X号房屋）由林某文、郭某芬、林某嘉排他性居住使用。

2.确认位于北京市丰台区Y号房屋（以下简称Y号房屋）由林某文、郭某芬、林某嘉排他性居住使用，同时由林某文、郭某芬、林某嘉按照市场价值给林某鹏、林某旭折价补偿。

 （二）事实与理由

林某文与郭某芬是夫妻关系，林某嘉是二人之女。林某文与林某鹏、林某旭、林某涛系兄弟姐妹关系，四人的母亲吴某莉于1992年去世，父亲林某贵于2019年去世。

林某文一家三口与林某贵居住在北京市丰台区Z号（以下简称Z号房屋），林某旭的户口也落户在此房屋内。2009年8月，W公司以货币补偿、定向安置相结合的方式对Z号房屋所在规划红线范围内实施拆迁，并向被拆迁人提供“三定三限房”。Z号房屋在拆迁范围内，按照政策规定，林某文、郭某芬、林某嘉、林某贵与林某旭均属于拆迁被安置人口，每人安置面积不低于40平方米，但因林某旭在工作单位已分配住房，不再享受本次定向安置房购房面积。

2010年11月30日，林某贵作为被拆迁人与拆迁人签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，林某贵、林某文、郭某芬、林某嘉及林某旭五人属于被拆迁房屋的在册人口。12月19日，林某贵与北京B公司签订《定向安置房认购协议》，选定Y室、X室两套房屋，购房意向单价为每平方米7980元，总价款704315元，协议签订当日一次性支付了全部购房款，约定房屋交付日期为2013年6月30日。2015年7月8日，林某贵与B公司签订《面积结算协议》（定向安置房），补交了两套房屋的房价款差价。如今，Y号房屋、X号房屋已交付，X号房屋由林某文居住，Y号房屋现由林某涛居住。

林某贵去世后，2021年4月，林某鹏、林某旭向法院提起诉讼，要求将这两套房屋全部作为遗产进行继承，这严重侵犯了林某文、郭某芬、林某嘉的合法权益。林某文、郭某芬、林某嘉作为被安置人口，享有人均安置面积不低于40平方米的房屋安置面积，现Y号房屋、X号房屋两套房屋面积共计176.82平方米，林某文、郭某芬、林某嘉与林某贵四人作为被安置人口，人均安置面积为44.205平方米。所以，X号房屋以及Y号房屋50%份额的所有权益应归林某文、郭某芬、林某嘉所有。鉴于该房屋尚未办理所有权证，林某文、郭某芬、林某嘉仅要求确认排他性的居住使用权，待具备办证条件后，再办理房屋所有权证。因此，林某文、郭某芬、林某嘉依法向人民法院起诉。

 （三）被告答辩

1.林某鹏、林某旭辩称

我方认为涉案两套房屋是专属于林某贵的拆迁安置房屋，被拆迁人、被安置人都是林某贵，这两套房屋都是林某贵的遗产，应当按照法定继承分配。林某文、郭某芬、林某嘉是在册人口，但他们享有被安置和拆迁的权益并无证据依据，他们没有提供拆迁补偿方案和文字说明，无法证明给林某贵的拆迁补偿是针对在册人口的。虽然拆迁协议中写了在册人口，但这只表明林某贵享有分配利益，不能代表林某文、郭某芬、林某嘉享有拆迁利益。

这是基于林某贵的福利待遇，在没有明确说明在册人口享有利益的情况下，林某文、郭某芬、林某嘉的主张是无依据的。涉案两套房屋的所有房款都是林某贵一人支付，这在一定程度上反映出林某文、郭某芬、林某嘉所称在册人口都享有拆迁利益是不成立的。

2.林某涛辩称

两套房屋是林某贵的遗产，应该按照遗产继承处理，和分家析产无关。林某文、郭某芬、林某嘉称每人有40平方米，如果有，也应该是被拆迁人的，林某文、郭某芬、林某嘉只是在册人口，只是户口在那里，人并不在那里居住。

 二、法院查明事实

1.家庭关系与人员情况

林某贵与吴某莉是夫妻，二人育有五个子女，即林某鹏、林某文、林某英、林某涛、林某旭。林某旭与郭某芬是夫妻关系，林某嘉是二人之女。林某英于1955年出生，1972年死亡，未婚无子女。吴某莉于1992年死亡，林某贵于2019年死亡。

2.房屋买卖与拆迁协议情况

2010年11月30日，林某贵（买方、乙方）与某单位（卖方、甲方）签订《公有住宅房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于北京市丰台区Z号住宅楼房（或平房），按房改成本价及相关政策向乙方出售。

2010年11月30日，林某贵（乙方、被拆迁人）与（甲方、拆迁人）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定乙方在拆迁范围内有Z号正式住宅房屋，乙方在册人口5人，分别是林某贵、林某旭、林某嘉、林某文、郭某芬，被拆迁房屋的评估补偿款共计1644209元，甲方支付乙方拆迁补助费共计86137.4元。

2010年12月19日，林某贵（乙方）与北京B公司（甲方）签订《安置房认购协议书》两份，约定林某贵购买北京市丰台区X、Y房屋，两套房屋购房款均为704315元。同日，林某贵交纳两套房屋的房款。

2015年7月8日，林某贵（乙方）与B公司（甲方））签订《面积结算协议（定向安置房）》两份，以实测建筑面积结算，总价款均为705512元，乙方均需补交房价款差价1197元。同日，林某贵补交两套房屋差价款及公共维修基金。

3.庭审争议情况

庭审中，双方均认可被拆迁的Z号房屋系国有土地上的房屋，林某贵系该房屋的承租人，林某贵、林某旭、林某文、郭某芬、林某嘉的户口拆迁时在该房屋地址上。林某文、郭某芬、林某嘉三人主张其最早居住在Z号房屋内，并提交林某贵书写的《申请》一份，证明林某贵因年岁高、身体不好，身边需要人照顾，申请将林某文调回北京工作，并同意其居住在Z号房屋内。

林某鹏、林某旭、林某涛对此均不予认可，称林某文按照政策可以将户口迁回北京，其一家三口的户口在Z号房屋内只是为了迁户口，他们从未在此实际居住。此外，各方当事人对林某文、郭某芬、林某嘉是否对Y号房屋、X号房屋享有拆迁安置利益存在争议。

4.拆迁方案及相关调查情况

2009年8月17日，W公司筹备组出具的《拆迁实施方案》写明，以货币补偿、定向安置相结合的方式拆迁，定向安置房源为彩虹家园三定三限房，人均安置面积不低于40平方米（最终以主管部门审核确定为准），销售价格不高于每平方米8000元。

本院作出的之前判决书所涉及的拆迁项目与本案被拆迁的Z号房屋系同一项目，该案查明：“在该案审理过程中，本院与拆迁人相关人员联系，询问其定向安置房屋的人均面积是指在册人口还是实际居住人口，当时拆迁项目中很多人户口不在但却在此地居住，故在货币补偿的同时还给被拆迁人申请了定向安置房，安置房屋的时候并没有按人均安置面积40平方米进行安置，而是综合被拆迁人的实际居住人口、在册人口和家中实际情况予以安置。与北京B公司签订《安置房认购协议》的选房人是由被拆迁人家中商量由谁签订。拆迁时无论是否安置定向安置房，货币补偿的款项都是一样的。先进行货币补偿，然后再由被拆迁人交纳安置房屋的购房费用。”

 三、裁判结果

1.位于北京市丰台区X号房屋由林某文、郭某芬、林某嘉排他性居住使用。

2.位于北京市丰台区Y号房屋由林某文、林某鹏、林某旭、林某涛共同居住使用。

3.驳回林某文、郭某芬、林某嘉的其他诉讼请求。

 四、案件分析

 （一）案件核心法律关系与证据分析

在本案中，涉及拆迁安置补偿与遗产继承的交叉法律问题。关键证据包括《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》《定向安置房认购协议》《面积结算协议》以及《拆迁实施方案》等。从这些证据来看，林某贵作为被拆迁人与拆迁方签订了一系列协议，而林某文、郭某芬、林某嘉被列为在册人口这一事实明确。然而，对于在册人口是否必然享有拆迁安置房屋权益以及权益的具体范围，各方存在争议。

根据《拆迁实施方案》，明确了以货币补偿和定向安置结合的方式，且提到人均安置面积不低于40平方米。但从法院对同一拆迁项目的调查情况可知，实际安置并非完全按照人均面积进行，而是综合考虑多种因素。这种复杂性使得对涉案两套房屋权益的认定变得困难。

 （二）对原告诉求的分析

林某文、郭某芬、林某嘉主张对X号房屋和Y号房屋的排他性居住使用权利，并提出对Y号房屋给林某鹏、林某旭折价补偿的方案。从拆迁政策和实际情况来看，他们作为在册人口，理论上有相应的安置权益。按照人均安置面积不低于40平方米计算，三人回购面积应不低于120平方米。对于X号房屋，法院支持了原告的排他性居住使用请求，是考虑到其安置权益应得到保障，且该房屋面积能够满足其合理需求。

对于Y号房屋，由于其中包含林某贵的回购面积，在林某贵去世后，其继承人对该房屋依法享有居住使用权利。因此，法院未支持原告对Y号房屋排他性居住使用的请求。同时，鉴于X号房屋面积足以涵盖郭某芬、林某嘉的回购面积，判定二人对于Y号房屋不再享有居住使用权利，Y号房屋应由林某文、林某鹏、林某旭、林某涛共同居住使用。

 （三）对房屋所有权证与后续处理的考虑

目前，涉案两套房屋未取得房屋所有权证，这也是处理本案的一个限制因素。在这种情况下，法院仅对居住使用权利作出了判定。待回购房屋办理所有权证后，相应利害关系人可对房屋产权另行主张权利。届时，需要结合原被拆迁房屋建设、拆迁补偿补助款、回迁房屋购房款等具体情况进行涉案房屋所有权的分割，这为后续可能的纠纷解决留下了空间。

 五、办案心得

 （一）深入研究拆迁与继承相关法律政策

在处理此类复杂案件时，必须深入了解拆迁相关的法律法规和政策，以及遗产继承方面的法律规定。拆迁政策往往因地区、项目不同而有差异，本案中“三定三限房”的政策细节，如人均安置面积的规定及其实际执行情况，对案件走向有着关键影响。同时，对于遗产继承的顺序、份额等规定也需熟练掌握，以便准确分析各方的权利主张。只有将这两方面的法律政策融会贯通，才能在案件中找到有力的法律依据，为当事人制定合理的诉讼策略。

 （二）重视证据收集与解读

证据是案件的核心。在本案中，各种协议、文件以及法院对类似案件的调查情况都是重要证据。收集证据不仅要全面，更要深入解读其中的内涵和相互关系。例如，拆迁协议中的在册人口信息与拆迁实施方案中关于安置面积的规定相结合，可以推断出原告可能享有的权益。同时，对于被告提出的反驳证据，如对原告居住情况的质疑，要仔细分析其证据力和对案件的影响程度。通过对证据的深入挖掘和分析，构建有利于当事人的证据链，是胜诉的关键环节。

 （三）灵活应对复杂法律关系与庭审争议

本案涉及拆迁安置与遗产继承的复杂交叉法律关系，庭审中各方争议焦点众多。在这种情况下，需要保持清晰的思路，灵活应对各种争议。对于原告主张的居住权，要从拆迁政策、实际情况以及公平合理的角度出发，向法庭清晰阐述理由。同时，针对被告提出的关于房屋是遗产应按法定继承、原告不享有安置权益等抗辩，要善于运用证据和法律规定进行反驳。在面对复杂的法律关系和庭审变化时，能够迅速调整策略，抓住关键问题进行辩论，维护当事人的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！