《北京房产律师专业解析：与开发商签退房协议后对方反悔不退款的应对之策》

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

 一、案件背景与诉讼请求

 （一）原告起诉

原告李某向本院提出诉讼请求：

1.判令被告退还原告在《北京市商品房预售合同》项下支付的房款 497 万元；

2.判令被告向原告支付购房款利息损失。

 （二）事实与理由

2020年 5 月 6 日，原告与被告订立《北京市商品房预售合同》，约定被告向原告出售 T 号房屋，价款 16566105 元，付款方式为其他方式。当日，原告另签《付款承诺书》，明确付款方式为合同签订当日付房款 497 万元，尾款于 2020 年 6月 5 日付清，如此可享受优惠价 15972139 元。按被告销售人员安排，原告向案外人 Y 公司支付 40 万元作为享受优惠价的条件。

2020年 5 月 6 日，原告向被告支付 497 万元房款，被告开具收据。同日，原告向 Y 公司支付 40 万元，Y 公司也出具收据。付款后原告发现所购房屋已被被告另行出售给他人且办理了联机备案，导致原告无法办理联机备案和取得房屋，原告认为被告及其销售人员存在诈骗行为骗取购房款。

之后，原告与被告及 Y 公司协商，同意解除购房合同，Y 公司已退还原告 40 万元，被告也同意退还 497 万元购房款，并于 2020 年11 月 17 日签订《退款协议》，但被告至今未履行。原告为维护自身合法权益诉至法院。

 二、被告辩称

双方应继续履行预售合同，目前无法核实是否签署过退房协议。

 三、法院查明情况

 （一）合同相关证据情况

原告提交《北京市商品房预售合同》（合同编号：5）照片，显示出卖人为被告，总价款 16566105 元，但合同中买受人、房屋坐落、付款方式及交付等内容均空白。原告称合同原件被被告拿去盖章后未归还。被告称未与原告签过此合同。对于购房情况，被告表示不清楚。

原告还提交《付款承诺书》照片，内容为原告于 2020年 5 月 6 日认购 T 号房屋，已交纳 497 万元，房屋成交总价 16566105 元，2020 年 6月 5 日前付清尾款可享受总价 15972139 元优惠，否则折扣无效。原告表示该证据也被被告收走，被告称无法核实。

 （二）款项支付情况

2020年 5 月 6 日，原告向被告账户转账 497 万元，备注“房款”。同日，被告向原告出具收到 497 万元房款的收据。当日，原告向 Y 公司转账 40 万元，备注“S 号楼房款”。被告称 Y 公司是其销售代理公司。

 （三）退款协议情况

2020年 11 月 17 日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《退款协议》，内容包括：2020 年 5 月 6 日双方订立《北京市商品房预售合同》，乙方向甲方出售 T 号房屋，合同价格 16566105 元，付款方式为其他方式。订立合同当日甲方签署《付款承诺书》，约定甲方于签订合同当日向乙方支付房款 497 万元，尾款于 2020 年 6月 5 日付清可享受优惠价 15972139 元，按乙方销售人员安排，甲方向 Y 公司支付 40 万元作为优惠条件。

2020年 5 月 6 日甲方支付房款 497 万元，乙方向甲方开具收据，同日甲方向 Y 公司支付 40 万元，Y 公司向甲方出具收据。甲方与乙方及 Y 公司协商后，各方同意解除购房全部协议，Y 公司已退还甲方 40 万元（甲方已将收据原件退还 Y 公司），乙方同意于 2020 年 11 月 19 日退还甲方购房款 497 万元。原告在甲方处签名捺印，乙方法定代表人处有秦某签名。被告对该协议认可。

本案审理过程中，经法院询问，双方均表示购房协议无法履行，同意解除。

 四、裁判结果

1.被告于本判决生效后七日内返还原告李某房款 497 万元；

2.被告于本判决生效后七日内支付原告李某利息损失。

 五、案件分析

 （一）合同法律效力与退款协议的约束力

依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应按约定履行义务，不得擅自变更或解除。在本案中，原、被告起初就原告购买被告 T 号房屋达成了购房协议，原告也依约支付了 497 万元购房款。

随后双方签署的《退款协议》是本案关键。此协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效，对双方均有约束力。从协议的形成过程来看，它是在双方遇到房屋无法交付的问题后，经过协商达成的一致意见，旨在解决因购房合同履行不能而产生的纠纷。

 （二）原告诉讼请求的依据分析

1.房款返还请求：

根据《退款协议》，被告应于 2020 年 11 月 19 日退还原告 497 万元购房款。但截至原告起诉时，该期限已过，被告未履行退款义务。所以，原告要求被告返还 497 万元房款具有充分的事实和法律依据。这体现了合同约定的严肃性，当一方违反约定时，另一方有权通过法律途径维护自身合法权益。

2.利息损失请求：

由于被告逾期未返还房款，给原告造成了资金占用期间的损失。依据相关法律规定和公平原则，被告应当赔偿原告逾期返款期间的利息损失。法院按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支持原告这一请求，合理地弥补了原告因被告违约而遭受的经济损失，符合法律对受损方进行补偿的原则。

 六、办案心得

 （一）证据收集与整理是基础

在办理此类案件时，证据的收集和整理至关重要。本案中，原告虽然没有合同原件和《付款承诺书》原件，但照片等证据依然能够证明交易的基本情况。同时，转账记录和收据等证据进一步强化了原告的主张。这提示我们，在处理类似案件时，要充分挖掘各种可能的证据来源，即使是间接证据或证据副本，只要能够相互印证，形成完整的证据链，就能够为案件胜诉奠定基础。对于证据的整理要清晰明了，按照时间顺序或证据类型等方式进行梳理，以便在诉讼过程中能够迅速、准确地向法院呈现案件事实。

 （二）准确把握合同解除与违约责任认定

在本案中，准确分析购房合同解除的原因和后果，以及被告在退款协议中的违约责任是胜诉的关键。当发现房屋被另行出售导致购房合同无法履行时，双方达成的退款协议成为解决纠纷的重要依据。理解和运用合同解除的法律规定，以及在这种情况下违约方应承担的责任，需要对相关法律条文有深入的理解，并结合案件实际情况进行分析。这要求律师在办理案件过程中，不仅要熟悉法律条文，还要善于将其应用到复杂的案件事实中，准确判断当事人的权利和义务，从而为当事人争取最大利益。