《房屋律师解析：债权人查封债务人房屋，但房屋此前已出售未过户，买方要求解除查封的难题》

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

 一、案件背景与诉讼请求

 （一）原告起诉

原告李某琴向本院提出诉讼请求：

1.判决不得执行王某丹名下位于北京市石景山区 B 号房屋，并解除对该房屋的查封；

2.诉讼费由被告承担。

 （二）事实与理由

张某强与王某丹、陈某霞因民间借贷纠纷一案，法院于 2020年作出判决且已生效，判决王某丹、陈某霞于生效后七日内给付张某强借款 100 万元及借款利息、保险服务费。2021 年 8 月 2 日，李某琴对执行标的提出异议，法院裁定驳回其异议请求。

2013年 5 月 22 日，原告与被告签订《房屋买卖协议》，约定王某丹与陈某昊共同将位于北京市石景山区 B 号房屋卖给李某琴。合同签订后，李某琴分四次将房款共 200 万元支付给王某丹，王某丹随即腾房并交付给李某琴，李某琴居住至今。

涉案房屋是限价商品房，产权证登记时间为 2012 年 8 月 7 日。依据《北京市限价商品房管理办法（试行）的通知》规定，限价房需在产权登记五年后才可办理过户。自可过户起，原告一直电话要求被告王某丹配合过户，但王某丹以工作忙、不在北京为由拒绝。此后原告又多次提出过户请求。原告认为自身行为符合积极履行过户登记请求的条件，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第 28 条等规定诉至法院。

 二、被告答辩

 （一）张某强辩称

不同意原告诉讼请求。房屋以登记为准，不动产经登记才生效。本案房屋 2012 年 8 月 7 日产权登记在王某丹名下，我和王某丹于 2018 年因民间借贷纠纷查封其房屋，中间间隔五年多都没办理产权变更，原告不积极办理。

 （二）王某丹、陈某霞未有书面答辩意见。

 三、法院查明情况

 （一）民间借贷纠纷与执行情况

张某强与王某丹、陈某霞民间借贷纠纷一案，法院判决王某丹、陈某霞偿还张某强借款本金 100 万元及相应利息、保险费用 7311.06 元，判决已生效。2021 年 6 月 28 日，张某强申请执行，法院于 2018 年 11 月 5 日保全查封王某丹名下的北京市石景山区 B 号房屋（以下简称 B 号房屋），查封期限三年。李某琴对 B 号房屋查封提出异议，法院裁定驳回其异议申请。

 （二）房屋买卖协议履行情况

2013年 5 月 22 日，王某丹、陈某昊（甲方）与李某琴、赵某贵（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将 B 号房地产卖给乙方，并将相关土地使用权同时出卖给乙方，房地产及附属建筑物总价 200万元，甲乙双方签订协议后，乙方分两次付款给甲方。

某银行出具的王某丹账户交易明细显示：2013 年 5 月 31 日李某琴向王某丹转账50 万余元；2013 年 6 月 1 日转账 30 万元；2013 年 7 月 26 日转账 80 万元；2013 年 8 月 7 日转账 40 万元。

李某琴提交物业费收据，证明其于 2017 年 1 月 1 日 - 2018 年 12 月 31 日交纳了涉案房屋物业费，并提交 2019 年 8 月 5 日 - 2021 年 8 月 9 日的采暖费、税费、燃气费票据及交费截图。

涉案房屋于 2012 年 8 月取得不动产权证书，显示房屋系王某丹单独所有，性质为限价商品住房。

李某琴提交微信记录，证明其于 2018 年、2020 年与王某丹沟通房屋过户事宜，双方对此无异议。审理期间经查询，涉案房屋性质仍为限价商品住房。

 四、裁判结果

驳回李某琴的全部诉讼请求。

 五、案件分析

 （一）执行异议之诉的举证责任与审查要点

在案外人或者申请执行人提起的执行异议之诉中，案外人需就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》为这类案件提供了明确的审查依据。其中第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议获支持的情形：一是在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同；二是在查封前合法占有该不动产；三是已支付全部价款或按约定支付部分价款且能按法院要求交付剩余价款；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。同时，第二十四条规定法院应审查案外人是否系权利人、权利的合法性与真实性以及该权利能否排除执行。

 （二）本案具体情况分析

1.合同签订、价款支付与房屋占有情况：

本案中，李某琴与王某丹于 2013 年签订《房屋买卖协议》，并依约支付了全部房价款，也实际占有了涉案房屋，表面上看符合部分条件。

2.未办理过户登记的原因分析：

然而，问题关键在于未办理过户登记这一环节。李某琴在签订合同时已知涉案房屋是限价商品房，属于政府保障性住房，在取得房产证后的一定期限内禁止转让。双方仍进行交易，这违反了政府保障房相关政策，这是导致至今未能办理房屋转移登记手续的根本原因。并且，在审理期间李某琴表示虽与卖方有联系商量过户，但因考虑过户交税问题未能积极办理，这属于其自身原因导致未办理过户登记。综合这些因素，李某琴主张排除对涉案房屋执行的诉请不能成立。

 六、办案心得

 （一）深入研究法律规定与政策背景

在处理此类房屋执行异议纠纷案件时，必须深入研究相关法律规定和政策背景。像《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是核心依据，每一个条款都可能决定案件走向。同时，对于政府保障性住房（如限价商品房）的相关政策也不能忽视，它们往往与案件中的关键事实交织在一起，影响着对当事人权利义务的判断。只有将法律规定和政策背景烂熟于心，才能在复杂的案件事实中找到准确的分析方向。

 （二）全面审查证据与把握细节

证据是案件的关键。在本案中，从房屋买卖协议、银行转账明细、物业费收据、采暖费等费用票据到微信聊天记录，每一份证据都需要仔细审查。不仅要确认证据的真实性和关联性，还要从细节中挖掘对当事人有利或不利的信息。例如，通过对微信记录的分析，发现原告因交税问题未积极办理过户这一细节，对案件结果产生了重大影响。在办理类似案件时，不能放过任何一个可能影响案件走向的细节，要对证据进行全面深入的梳理和分析。